Adrian Gubčo 07.05.2020 11:20

Druhá etapa Zwirnu odhaľuje detaily

Projekt Zwirn patrí síce k najočakávanejším developmentom v Bratislave, jeho príprava sa však nezaobišla bez komplikácií. Tou najzásadnejšou bol Územný plán, ktorý sťažoval realizáciu polyfunkčného súboru v navrhovanej podobe. Aj preto sa v prípade Zwirnu vyskytla anomália – v projekte, pozostávajúcom z troch etáp, sa len teraz začala posudzovať druhá, kým tretia už získala záverečné stanovisko EIA.

Zdroj: YIT Slovakia

Etapizácia Zwirnu je založená na jeho urbanistickej koncepcii, ktorá je výsledkom architektonickej súťaže. Developer YIT Slovakia po zisku areálu bývalej Cvernovky prizval do súťaže popredné česko-slovenské tímy, medzi ktorými sa presadila bratislavská kancelária Compass. Tá navrhla súbor, ktorý sa inšpiruje tradičnou blokovou štruktúrou kompaktných miest a do územia vložila trojicu blokov, ktoré vymedzujú nové námestie v zázemí historickej Pradiarne 1900 a budovy Silocentrály.  

Prvý z blokov – prvá etapa najbližšie k Dulovmu námestiu – by mal ísť čoskoro do realizácie, po ktorom nebude nasledovať druhý blok osadený medzi Košickou a námestím, ale až tretí na nároží Košickej a Svätoplukovej ulice. Tento postup je daný existujúcimi regulatívmi Územného plánu Hlavného mesta SR Bratislavy.

Územný plán, ktorý špecifikuje funkciu pre každý pozemok v meste, definuje celý urbanistický blok ako zmiešaný – jeho južná časť, kam spadá tretia etapa, je určená ako občianska vybavenosť celomestského a nadmestského významu, kým zvyšok priestoru je zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti. To znamená, že z celkovej funkčnej plochy môže byť 70% určených pre bývanie a zvyšok pre vybavenosť.

Trvalo však až viac ako rok, kým sa podarilo konečne overiť súlad s plánom – druhá etapa Zwirnu, alebo oficiálne BCT (Bratislavská cvernová továreň) vyhovuje z hľadiska funkcie, hrubej podlažnej plochy, zastavanej plochy aj rozsahu zelene. Až teraz sa tak môže definitívne spustiť proces posudzovania vplyvov na životné prostredie, nasledovaný územným a stavebným konaním.

V zmysle dokumentácie bude druhá etapa projektu pozostávať z dvoch podzemných objektov – garáží s celkovou kapacitou 625 parkovacích miest – a štvorice bytových domov (resp. jedného domu zloženého zo štyroch sekcií), ktoré spolu vymedzia pravouhlý blok. Zo severozápadu bude druhú etapu lemovať nové námestie, zo severovýchodu ulička v predĺžení Oravskej, z juhozápadu ďalšia nová ulička, a z juhovýchodu Košická ulica. Parter domov bude od Košickej zasunutý, aby bolo možné rozšíriť chodník a umiestniť na ulicu potrebné dopravné vybavenie – teda električkovú trať.

Jednotlivé domy budú mať 6 až 11 nadzemných podlaží – výška bude gradovať smerom do námestia, kým od Košickej budú domy nižšie, aby nenarušili svetelné podmienky v rámci existujúcej zástavby na druhej strane ulice. Druhé až piate, resp. desiate nadzemné podlažie bude štandardné, vyššie sa budú nachádzať exkluzívnejšie byty s terasami. Druhá etapa by mala obsahovať najviac bytov z celého Zwirnu – 311, k čomu treba ešte prirátať 103 apartmánov.

Architektúra bude nadväzovať na okolie, dominantným výrazom prostriedkom budú tehlové fasády, čo celému projektu dodá „industriálny“ charakter. Pozitívom ostáva, že parter bude plne aktívny a vznikne tu až 23 obchodných priestorov, čo doplní vybavenosť v ostatných etapách Zwirnu či v Pradiarni 1900. Vnútroblok bude zazelenený a parkovo upravený, časť prevádzok by mala byť otvorená aj sem, čiže nebude úplne uzatvorený. Estetike napomôže aj fakt, že tak ako pri iných nových projektoch, aj tu sa automaticky ráta s polopodzemnými kontajnermi.

Developer v dokumentácii nešpecifikoval, kedy by chcel výstavbu spustiť, podľa všetkého ju však možno očakávať niekedy medzi rokmi 2022-2025. Výška investície bude asi 70 miliónov eur.

Veža v III. etape. Zdroj: YIT Slovakia

Druhá etapa zavŕši transformáciu celého územia, ktorá už prebieha. Ako bolo povedané, prvá etapa je tesne pred spustením výstavby, pričom YIT odštartovalo predaj bytov, ktoré šokovali cenami – ide o jeden z najexkluzívnejších projektov v Bratislave, napriek tomu na 268 jednotiek pripadá niekoľko tisíc záujemcov. Prvá rezidenčná časť projektu by mohla byť realitou v priebehu roka 2023.

Medzičasom postupuje v príprave tretia časť developmentu, kde budú okrem bytov aj kancelárske kapacity. Developer má k dispozícii právoplatné záverečné stanovisko EIA, takže môže pokračovať v povoľovaní. Pri rýchlosti úradov v Bratislave to bude ešte vysoko pravdepodobne otázka minimálne roka, výstavba by sa tak mohla rozbehnúť pravdepodobne v druhej polovici roka 2022.

V tretej etape vznikne 230 bytov a apartmánov v šiestich sekciách, ktoré budú mať šesť až osem nadzemných podlaží. Bytovky vymedzia južnú hranu námestia, sekcia s fasádou do Svätoplukovej ulice bude zároveň susediť s existujúcim objektom Stredného odborného učilišťa. Súčasťou tretej etapy je aj vznik výškovej dominanty celého Zwirnu – 14-podlažnej administratívnej budovy, kde bude 11-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov.

Táto časť projektu ho vhodne dotvorí a vytvorí prepojenie s výškovou zástavbou nového centra Bratislavy. Práve križovatka Košickej, Svätoplukovej a Mlynských nív bude miesto vyššej koncentrácie výškových budov – okrem dnes najvyššej budovy Slovenska, Nivy Tower, sa tu bude týčiť aj veža v rámci projektu Mlynské Nivy Košická, vcelku pravdepodobné je osadenie ďalšej výškovej budovy v tretej etape Klingerky.

Pradiareň 1900 a námestie. Zdroj: YIT Slovakia

Najatraktívnejšou časťou celého developmentu však bude nepochybne Pradiareň 1900 spoločne so Silocentrálou a priľahlým námestím, ktoré budú zároveň prvou dokončenou súčasťou Zwirnu (ak nerátam rekonštrukciu bývalého internátu na bytový dom Pari). Rekonštrukcia Národnej kultúrnej pamiatky postupuje, pričom hotová už je podstatná časť fasády, práce sa tak sústredia najmä na interiéry a prípravu priestorov pre klientov.

Pradiareň 1900 bude obsahovať 14.870 metrov štvorcových prenajímateľných plôch, z toho na kancelárie pripadá 11.760 metrov štvorcových. K potvrdeným nájomníkom patrí Medusa a samotné YIT, autentické industriálne prostredie, v Bratislave už takmer neexistujúce, však nepochybne nálaka viac firiem. Silocentrála, ktorá pamiatkou nie je, by mala obsahovať eventový priestor. Autormi rekonštrukcie sú experti na pamiatky z kancelárie Bouda Masár Architekti.

Nakoniec, v realizácii je už aj nový verejný priestor námestia, pod ktorým vzniká podzemná garáž s 224 parkovacími miestami. Po dokončení bude priestranstvo doplnené zeleňou a umeleckým dielom, na ktoré plánuje developer v dohľadnej dobe vyhlásiť súťaž.

Pradiareň 1900 spoločne s námestím sa do života lokality naplno zapoja v priebehu budúceho roka. Atraktívny verejný priestor spoločne s jednou z najpríťažlivejších budov v Bratislave – čo sa ukazuje až teraz, po rekonštrukcii – sa nepochybne stane aktívnym miestom, príťažlivým nielen pre ľudí z okolitých štvrtí, ale aj pre širšiu bratislavskú komunitu.

Do toho dobre zapadnú aj tri etapy Zwirnu, ktoré sú príkladom mestotvorného prístupu a návrhu. Princípy projektu by bolo vhodné kopírovať naprieč celým mestom (alebo minimálne vnútorným mestom). K týmto princípom patrí kompaktnosť, citlivá práca s mierkou, polyfunkčnosť, orientácia na peší či cyklistický pohyb, veľký význam verejných priestranstiev, parter či architektúra vhodne dotvárajúca charakter lokality.

Architekt Juraj Benetin, jeden z lídrov kancelárie Compass, sa raz vyjadril, že v Zwirne chceli vytvoriť bratislavskú verziu pražských Vinohradov – krásnej veľkomestskej štvrte, ktorá je dodnes príkladom špičkového urbanizmu. Kiežby sa vzorovou pražskou štvrťou inšpirovali nielen architekti, ale aj úradníci a obyvatelia, ktorí majú záujem na tom, aby sa z Bratislavy stalo lepšie a krajšie miesto pre život.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.