Adrian Gubčo 01.10.2021 15:22

Na Kramároch boli dokončené nové projekty, ďalšie sú v príprave

Novomestská štvrť Kramáre priťahuje množstvo investorov. Kombinácia výhľadov, dostupnosti zelených plôch, prítomnosti veľkých zdravotníckych zariadení a priestorových rezerv vedie k vysokej variabilite nových zámerov. Na druhej strane, nedostatočná dopravná infraštruktúra s ohľadom na náročný terén je aj dôvodom, prečo sú niektoré plány terčom kritiky a odporu.

S konkrétnou víziou výstavby veľkej obytnej štvrte na Kramároch sa prišlo v roku 1967, kedy už bolo rozhodnuté aj o výstavbe viacerých veľkých zdravotníckych zariadení národného významu. Postupne začali vo svahovitom teréne, dovtedy nezastavanom, resp. zastavanom len veľmi riedko, pribúdať série panelových bytových domov. Prvé budovy sa budovali okolo Stromovej, pokračovalo sa v okolí Ulice Ladislava Dérera, nad ktorou vznikli aj radové domy menšej miery, v 70-tych rokoch sa budovalo medzi Ladzianskeho a Bárdošovou. Posledné paneláky sa postavili na Rozvodnej na začiatku 80-tych rokov.

Po ich dokončení sa malo pristúpiť k novej regulácii zástavby na základe Územného plánu zóny Kramáre z roku 1982, tento však nebol nikdy schválený. Ďalšia výstavba, najmä po roku 1990, tak bola do veľkej miery neregulovaná a s rozličnou kvalitou. Development do istej miery doznieva práve v súčasnosti. Urbanizované sú zostávajúce voľné pozemky, prípadne sa rekonštruujú alebo nahrádzajú nedostatočne využívané budovy a parcely.

Príkladom rekonštrukcie a dostavby staršieho objektu je projekt Domy Kramáre, kombinácia apartmánového a bytového domu v úzkej väzbe na hlavnú Stromovú ulicu a vymedzená Jelšovou a Uhrovou ulicou. Pôvodne sa tu nachádzala budova pošty, z tej však zostal len skelet. Inak ide v podstate o úplnú novostavbu, tvorenú dvojicou objektov. Nižšia budova od Jelšovej ulice je riešená ako apartmánový dom, mohutnejšia od Uhrovej obsahuje byty. Oba domy majú v parteri aj určitý rozsah občianskej vybavenosti.

Developerovi, ktorým je spoločnosť Slovcolor, a.s., sa podarilo vypredať všetky byty, apartmány a s výnimkou jedného prenajať aj všetky obchodné priestory. Podarilo sa mu to napriek tomu, že byty boli v čase spustenia predaja a s ohľadom na deklarovaný štandard relatívne drahé. Apartmány boli lacnejšie a nižších výmer, takže úspech predaja takým prekvapením nie je. Celkovo sa tu nachádza 29 bytov a 31 apartmánov. Parkovanie v projekte je riešené vo forme jednoduchého parkovacieho domu vo vnútrobloku, keďže kvôli zachovaniu pôvodného skeletu nebolo možné, resp. ekonomické budovať podzemný parking.

Domy Kramáre tak priniesli zhodnotenie pôvodnej nevábnej budovy. Architektúra nového projektu síce nie je výnimočná – dom pôsobí úplne priemerne ako štandardná bytovka – napriek tomu však ide o skvalitnenie lokality. Architektom je kancelária Ateliér Závodný, za ktorou stojí známy a skúsený architekt Ľubomír Závodný.  

Tento projekt je už druhou rekonštrukciou nevyužívanej alebo prebytočnej budovy na rezidenčnú funkciu z lokality. V bezprostrednom susedstve sa nachádza pomerne mohutná budova, kde kedysi sídlila firma Siemens. Jej majiteľ, developer J&T Real Estate, ju premenil na štartovacie byty pod názvom Stromová Residences.

Domy Kramáre

Ďalším príkladom projektu, kedy novostavba nahradila pôvodný administratívny objekt (Riaditeľstva detskej fakultnej nemocnice), je Raj Centrum, dnes nazývané aj Raj zdravia. Ide o „ajurvédsko-medicínsky inštitút“, zameraný na rozvoj zdravia na princípoch tradičnej medicíny. Stavebné práce sa spustili v roku 2018 a po určitých komplikáciách boli dokončené v priebehu tohto roka. Dnes je už Raj centrum plne funkčné a prevádzke.

Spoločnosť Bohdal, s.r.o. priniesla do lokality netradičnú, no do istej miery komplementárnu funkciu – popri zdravotníckych komplexoch pribudlo centrum, zamerané na tradičné a orientálne prístupy k medicíne a zdravému životnému štýlu. Okrem ajurvédy sa tu praktikuje aj jóga, masáže, nachádza sa tu wellness, reštaurácia a ubytovacie kapacity. Nový objekt má päť podlaží, súčasnú architektúru, pričom priečeliu dominuje veľký znak (Sri Yantra) a pred vstupom vznikla príjemná zelená úprava. Podobu budovy spracovala kancelária Synergies Architects. Raj Centrum Kramáre dotvorilo pomerne dobre a ide o jednu z kvalitnejších a príťažlivejších realizácií, ktoré tu v uplynulých rokoch pribudli.

K novým a nejakú dobu dokončeným vstupom do územia patrí aj nová garáž naproti Raj Centru. Celkovo obsahuje 81 parkovacích miest, 29 v podzemnom podlaží, 27 na prvom nadzemnom podlaží a 25 na druhom nadzemnom, ktoré má otvorenú strechu. Prestrešená je pergolou, takže autá nie sú vystavené priamemu slnečnému žiareniu. Za projektom stojí spoločnosť OPSA s.r.o.

Ide o užitočnú stavbu v blízkosti nemocnice, kam prichádza veľa návštevníkov a pacientov práve automobilmi. Nanešťastie, situácii s parkovaním v lokalite to pomohlo len čiastočne, keďže časť verejnosti uprednostňuje parkovanie nadivoko, spojené s devastáciou verejného priestoru, pred platením parkovného.

Parkovací dom na Kramároch, naproti Raj Centru

Kým tieto developmenty sú viacmenej „bezproblémové“, iné projekty už také šťastie nemajú. Hneď niekoľko plánovaných zámerov sa potýka s dlhými konaniami, nekončeným pripomienkovaní, obštrukciami, protestami, petíciami a všeobecným odporom. Niekedy je boj proti nim aspoň čiastočne pochopiteľný, trpia však aj developeri, ktorí prejavili záujem o kompromis v podobe úprav plánov alebo zveľadenia blízkeho okolia.

Príkladom projektu, ktorý prechádza mimoriadne dlhým schvaľovaním, je Vila Magurská na rovnomennej ulici. Komorný bytový dom so štyrmi nadzemnými podlažiami a 11 bytmi má nahradiť starý a opustený rodinný dom s pomerne rozsiahlou záhradou. Developer, ktorým je opäť spoločnosť OPSA s.r.o., k tvorbe projektu prizval dobrých architektov z kancelárie Architekti.sk a zaviazal sa k rozsiahlej výsadbe a určitým úpravám v okolí, ktoré majú zlepšiť stav verejného priestoru. Ani to však nestačilo.

Zámer je masívne atakovaný lokálnymi obyvateľmi aj poslancami, ktorí naznačujú, že výstavba projektu zhorší dopravu v území. Developer to odmieta. Na základe štúdie, ktorú si dal vypracovať, tvrdí, že nárast dopravnej záťaže na Magurskej či Rozvodnej bude zanedbateľný. Svoju vízu navyše predstavil v rámci verejných stretnutí. Bez ohľadu na to, aktívna verejnosť sa snaží o oddialenie výstavby, v čoho dôsledku sa teraz musí nanovo rozbehnúť územné konanie. Na základe odvolaní voči pôvodnému rozhodnutiu totiž Okresný úrad vrátil vec na opätovné prejednanie – hoci išlo o pochybenia novomestského stavebného úradu, nie tak ani o nedostatky projektu.

Developer tak bude musieť opäť čakať na potvrdenie rozhodnutia, následne absolvovať stavebné konanie a až potom začať stavať. Nie je vylúčené, že aj voči stavebnému povoleniu príde odvolanie. Výstavba by sa tak mohla spustiť – optimisticky – až niekedy v priebehu budúceho roka. Pravdepodobne to však bude až v jeho druhej polovici.

Pozemok pre Vilu Magurskú je dnes zanedbaný a obsadený starým opusteným domom

Skúsenosť OPSA s.r.o. nie je nanešťastie unikátna. Podobné problémy mal aj developer Atrios, ktorý už takmer desaťročie rieši formu zhodnotenia pozemku na Jahodovej ulici, najprv pre iného vlastníka, ale teraz už sám. Od roku 2017 je firma aj v komunikácii s miestnymi obyvateľmi a snaží sa o nájdenie prijateľného kompromisu. Riešený pozemok je z jednej strany vymedzený nemocničným areálom, z druhej však rodinnými a bytovými domami menšej mierky. Ide tak o vhodné miesto pre komornejšiu bytovku.

Developer tvrdí, že susedia síce akceptovali možnú výstavbu, výhrady však mali k jej objemu. Preto sa plánovaný dom postupne zmenšoval. Kým v prípade úplne prvej verzie ešte z roku 2015 je odpor pochopiteľný, neskoršie varianty už boli výrazne menšie (a aj príťažlivejšie). Napokon ani to nestačilo. Dohodu sa podarilo uzavrieť až pri vízii, ktorá je zlomkom z predtým plánovaného domu. Namiesto 55 bytov tak pribudne 14, pričom sa výrazne zväčší upravená zelená plocha smerom k susednému rodinnému domu. Developer tu vybuduje celý nový parčík so sedením a rekreačnými plochami.

Podľa Atriosu bude takto navrhnutá Villa Jahodová víťazstvom pre všetkých. Asi najväčším víťazom je v tomto prípade majiteľka domu hneď vedľa nového parku. Zhodou okolností ide o miestnu poslankyňu za Kramáre, ktorá sa na svojich sociálnych sieťach ostro vymedzuje voči výstavbe. Aktívna je pri väčšine lokálnych projektov, len sotva si tak možno predstaviť, že nezasahovala do tvorby zámeru v jej priamom susedstve. Mimochodom, iný park s detským ihriskom a v zlom stave sa nachádza asi 60 metrov od nového navrhovaného parku.

Villa Jahodová. Zdroj: Atrios

Kramáre sú tak špecifickou štvrťou, ktorej rozvoj dopláca na chybné rozhodnutia v minulosti a z toho vyplývajúce súčasné súvislosti. Prísne vzaté, chybou bola možno už výstavba sídliska s mohutnými bytovými domami v kopcovitom teréne. V kombinácii s obrovskými zdravotníckymi areálmi a bez dobudovania potrebnej infraštruktúry to predznamenalo veľké problémy s obsluhou, ktoré sa naplno ukazujú práve dnes. Dodnes chýba prepojenie Kramárov a Koliby cez Vlársku ulicu, hoci bol za týmto účelom vybudovaný mohutný most, za ktorým je cesta zaslepená. Priestorová rezerva smerom na Kolibu sa medzičasom na základe kohosi hlúposti zastavala.

Mnohí súčasní Kramárčania tak majú fóbiu prakticky z akéhokoľvek projektu, bez ohľadu na jeho mierku, architektúru alebo vhodnosť. Na tomto strachu potom profitujú lokálni politici a kandidáti, ktorí sú schopní vstupovať do povoľovacích procesov oveľa účinnejšie a získavať tak ďalšie politické body, alebo dokonca aj určité výhody – ako to ukazuje vznik parku priamo vedľa rodinného domu miestnej poslankyne. Kým cena jej nehnuteľnosti stúpne, vybudovaných bude o niekoľko desiatok bytov menej. Potenciálni obyvatelia si tak budú musieť hľadať bývanie na menšom a drahšom trhu, prípadne odísť z Bratislavy na predmestie. A to nepomáha skutočne nikomu.

Z dlhodobého hľadiska je jediným riešením dopravných problémov Kramárov zánik a asanácia nemocničných areálov a ich nahradenie menšou a na dopravné kapacity menej náročnou zástavbou. Dnes môže ísť o vzdialenú perspektívu, ktorá je podmienená vznikom nemocnice na Rázsochách, raz k nej ale pravdepodobne dôjde. Pokiaľ sa tak stane, možno by bolo vhodné k transformácii pristúpiť strategicky – a využiť vznik novej štruktúry pre zámenu pozemkov pod domami v predĺžení Vlárskej.

V každom prípade, rozvoj tejto štvrte bude aj naďalej pokračovať, bez ohľadu na snahy odporcov. Tak ako zvyšok Bratislavy, aj Kramáre sa stávajú modernejšou a živšou časťou mesta.

Fotografie z 26.9.2021. Pozrite si viac updatov vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.