Adrian Gubčo 27.06.2024 16:10

Nová škola predsa len realitou? Petržalka preberá pozemky v Slnečniciach, získa parky aj parkovanie

Zo Slnečníc sa postupne stáva najväčšia nová štvrť v Bratislave. Do zóny na juhu Petržalky sa už nasťahovali tisíce ľudí a ďalšie tisíce pribudnú v nasledujúcich rokoch. S daným rozsahom výstavby nevyhnutne vyvstáva aj otázka rozvoja a správy verejnej infraštruktúry či priestranstiev. Developer Cresco Real Estate oznámil, že v tomto smere nastal zásadný posun.

Zdroj: Cresco Real Estate / Compass, Nino Belovič / YIM.BA

Cresco Real Estate od začiatku výstavby Slnečníc v roku 2011 vybudovalo niekoľko tisíc bytov v dvoch hlavných lokalitách – v zóne Viladomy a v zóne Mesto. Prvá časť sa vyznačuje skôr rozvoľnenou zástavbou doskových a bodových bytových domov, druhá má kompaktnejšiu štruktúru s blokmi a po novom aj s výškovými budovami. Obe časti sú ale zasadené do parkovo upravenej zelene, obsahujú množstvo parkovacích miest a priniesli vysoký dopyt po vybavenosti.

Veľká časť z týchto plôch bola dosiaľ privátna, preto náklady na ich správu znášali rezidenti. Tí zároveň nemali k dispozícii taký rozsah verejných služieb ako obyvatelia iných častí Petržalky. V dohľadnej budúcnosti by sa to však malo zmeniť – petržalská samospráva, ako aj Hlavné mesto totiž preberajú veľkú časť pozemkov.

Ako oznamuje developer, v blízkej budúcnosti odovzdá mestu Bratislava a mestskej časti Petržalka viac než 21-tisíc m² zelených plôch v parkoch, 6.300 m² pozemku pre výstavbu školy či 132 parkovacích miest vrátane 42 invalidných, ktoré budú zaradené do mestského parkovacieho systému PAAS. Súčasťou odovzdávaného majetku sú aj cestné komunikácie, chodník so segregovanou cyklotrasou alebo budova určená na komunitné aktivity.

Po novom tak bude údržbu ciest a parkov zabezpečovať mestská časť. Vyplýva to z memoranda developera Cresco Real Estate, mesta Bratislava a mestskej časti Petržalka, ktoré jednotlivé strany podpísali. Podľa developera je hodnota týchto pozemkov a majetku rozsiahla – odhadovaná je na 11 miliónov eur.

Táto hodnota sa započíta voči poplatku za rozvoj vo výške 3,5 milióna eur, ktorý sa developer zaviazal vysporiadať po prevzatí záväzkov už neexistujúcej spoločnosti Eltraco. Podľa Cresco Real Estate mesto a mestská časť dostanú rádovo vyššiu hodnotu, ako by dostali v prípade finančného vysporiadania záväzkov spoločnosti Eltraco. Po podpise memoranda bude nasledovať príprava rozsiahlej zmluvnej dokumentácie, na ktorej konci dôjde k presunu vlastníckych práv na samosprávu.

Petržalská samospráva sa takto dostane k pozemkom, ktoré sú v rámci celkovej urbanistickej koncepcie Slnečníc určené na výstavbu združenej materskej, základnej a strednej školy. Vo výsledku tak bude zriaďovateľom mestská časť. Nepôjde o súkromné zariadenie, čo bol donedávna jeden z reálnych scenárov. Developer odovzdal Petržalke aj projektovú dokumentáciu od kancelárie Compass Architekti. Zámer má vydané územné rozhodnutie.

Teoreticky by sa tak mestská časť – a najmä obyvatelia Slnečníc, z ktorých mnohí majú deti – mohla priblížiť k výstavbe školského zariadenia. Nebude to však jednoduché. Zámer je len krôčik od zisku potrebných povolení, oveľa významnejšou otázkou je však zabezpečenia financovania výstavby (a prevádzky).

V každom prípade, samospráva trvá na vízii výstavby školy. „Mestská časť plánuje na danom pozemku stavať základnú školu, finálne rozhodnutie však bude závisieť od povoľovacieho procesu, výslednej podoby štúdie a možností financovania,“ prezradila pre YIM.BA Mária Halašková, hovorkyňa mestskej časti Bratislava – Petržalka.

Približný časový harmonogram tak ešte známy nie je. „Termín začiatku výstavby si momentálne nedovolíme odhadnúť, a to aj vzhľadom na veľký objem peňazí, ktorý bude potrebné získať najmä z externých zdrojov – výstavba novej ZŠ by nás stála cca 14 miliónov eur,“ upozorňuje Halašková. Faktom ostáva, že mestská časť skutočne nemá dané prostriedky, preto budú eurofondy pravdepodobne jedinou možnosťou, ako školu postaviť.

Verejnosť nezriedka požaduje budovanie veľkých parkov, neuvedomujúc si, že ich správu treba financovať z vreciek obyvateľov. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Vysporiadaním vzťahov medzi developerom a samosprávou sa ukončili dlhé diskusie o ideálnom modeli prevádzky nových verejných priestorov a ďalšieho vybavenia. Pri menších projektoch je bežné, že náklady na správu zelene znášajú rezidenti, no pri schémach, kde sa budujú celé kusy mesta, je to zložitejšie. Klienti, obyvatelia i verejné inštitúcie žiadajú veľké parky a voľné plochy, niekedy si ale neuvedomujú, že nič nie je zadarmo.

Petržalka je napokon vzorovým príkladom. Mestská časť, vybudovaná ako modernistické sídlisko, je mimoriadne rozvoľnená – hustota zástavby patrí k najnižším zo všetkých bratislavských sídlisk. Samospráva tak má pred sebou náročnú úlohu v podobe nutnosti údržby rozsiahlych plôch zelene, ktoré navyše nie sú koncentrované, ale rozložené naprieč celým územím.

Z pohľadu udržateľnosti verejných financií sa ako omnoho efektívnejší spôsob javí budovanie štvrtí vo forme kompaktnej (teda hustejšej) blokovej zástavby, ktorá síce nie je „vložená do parkov“, ako znie idea modernizmu, napriek tomu jej ale zeleň nechýba. Táto má podobu parkovo upravených vnútroblokov, kde si náklady rozdeľujú okolití obyvatelia (čo môže vďaka pocitu spoluvlastníctva nezriedka viesť k vyššej kvalite), stromoradí a drobnej výsadby v uliciach a samotných jasne vymedzených parkov.

O benefitoch danej formy organizácie priestoru písali vo svojej rozsiahlej publikácii Hustota a ekonomika měst českí experti, pričom porovnávali jednotlivé typy pražskej zástavby. Ich príklad je dobre aplikovateľný aj na Bratislavu. Budovanie miest po vzore pražských Vinohradov či Dejvíc sa javí ako najlepšie. Najvýhodnejšie je aj z hľadiska rozvoja pešej či verejnej dopravy.

Výstavba nových štvrtí po vzore tých starších je dnes slovenskou legislatívou do veľkej miery sťažená, čo odzrkadľujú aj Slnečnice. Ich developer tu kombinuje nároky lokálnych noriem s požiadavkou na finančnú dostupnosť nového bývania, preto sú bytovky ďaleko od seba, namiesto blokov sú viac využívané bodové domy alebo riadková zástavba, parkovanie na povrchu je výrazne rozšírené a ulica je v niektorých prípadoch len rámcový pojem.

Nová časť Petržalky je stále lepšia ako mnohé iné developmenty tohto typu, nehovoriac o Petržalke samotnej. Stále však má rezervy, ktoré je možné napraviť iným prístupom samotného mesta, mestskej časti a v neposlednom rade aj obyvateľov. Je čas pripustiť si, že každé rozhodnutie má svoje dôsledky.

Ak chce niekto žiť v rozvoľnenej lokalite, je to jeho právo – musí sa ale pripraviť, že občianska vybavenosť, dopravná dostupnosť, úroveň verejných služieb a v konečnom dôsledku aj kvalita života bude citeľne nižšia a bežné fungovanie drahšie.

Pozrite si výstavbu Slnečníc - Mesto vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.