Adrian Gubčo 15.11.2023 18:45

Výškové budovy aj sídlo finančnej skupiny. Aktivita v downtowne rastie, do výstavby idú nové projekty

Hoci súčasná situácia na realitnom trhu nie je ideálna, nového centra Bratislavy, nazývaného downtown, sa v takej miere netýka. Výsledkom je postup pri príprave viacerých projektov. Aktivita v súčasnosti prebieha hneď na niekoľkých pozemkoch, ku ktorým sa čoskoro pridajú ďalšie. Stavebné a prípravné práce sa totiž rozbiehajú na viacerých veľkých zámeroch.

Zdroj: HB Reavis, Portum Towers

S ukončením výstavby druhej etapy projektu Eurovea od J&T Real Estate by sa mohlo zdať, že sa stavebná aktivita v tejto časti mesta do istej miery utlmila. Tesne pred dokončením výstavby je Sky Park Residence 4 od Alto Real Estate a pracuje sa na Metropolise od Mint Investments či tretej etape Zwirnu od YIT Slovakia. Iné pozemky však ostávajú zatiaľ prázdne.

Ide však len o dočasnú situáciu. Nové centrum Bratislavy je dnes iba v polčase svojho rozvoja. Dobudované boli viaceré projekty, ktoré z tejto štvrte urobili miesto najvyššej koncentrácie výškových budov, kancelárskych kapacít a nákupných priestorov v meste. Ďalšie posilnia aj rezidenčnú zložku, rozšíria plochy verejných priestranstiev, prinesú ďalšie zahustenie panorámy a dodajú lokalite modernejší charakter.

V dohľadnej dobe by sa mala začať výstavba štvorice významných komplexov. V prípade dvoch z nich sú už viditeľné prípravné práce, ďalšie dva majú pripravený a vyčistený priestor pre štart stavebných prác.

Ako prvý by sa mohol začať stavať zatiaľ nepomenovaný kancelársky projekt v réžii Penta Real Estate, pripravovaný na časti plochy po bývalej dočasnej autobusovej stanici. „Momentálne pripravujeme návrh a marketingovú identitu celého zámeru v spolupráci s vybranou agentúrou. Z tohto návrhu vznikne aj konkrétny názov, ktorý verejnosti predstavíme v dohľadnej dobe,“ približuje Lenka Vargová, PR Specialist v Penta Real Estate.

Hoci oficiálna komunikácia začne o nejakú dobu, stavebné práce začnú o niekoľko dní. „Čo sa týka kancelárskej budovy, tá je rozfázovaná na dve etapy. Výstavba prvej fázy bude zahájená v priebehu tohto mesiaca. Začínať budeme s dekontamináciou územia,“ hovorí Vargová. Mali by tak vzniknúť dva objekty, pričom v prvej etape sa bude nachádzať 18,5-tisíc metrov štvorcových kancelárií a tisíc metrov štvorcových retailu, v druhej 14-tisíc metrov štvorcových kancelárií a 800 metrov štvorcových retailu.

Obe budovy sú zvyškom predtým plánovaného komplexu Mlynské Nivy Košická, pripravovaného firmou HB Reavis. Developer predal Pente pozemky aj projekt, čo novému majiteľovi umožnilo takmer okamžite pristúpiť k realizácii. Penta Real Estate sa však ešte predtým rozhodla pre významný redizajn.

Má na to dobré dôvody. „S touto kancelárskou budovou uvažujeme ako s novým sídlom Penty a očakávame, že bude predstavovať to najlepšie, čo kancelársky trh v Bratislave ponúka. Inými slovami, pôjde o najlepšiu kancelársku budovu v hlavnom meste,“ sľubuje L. Vargová. Vizualizácie ešte zverejnené nie sú, keďže proces úprav údajne nie je dokončený. Zodpovedným architektom je skúsená česká kancelária Jakub Cigler Architekti.

Penta Real Estate nemá v lokalite malé plány. Hoci z pôvodného projektu predošlého developera prebrala dve budovy, pre zvyšok územia chce úplne novú víziu. Firma preto vyhlásila medzinárodnú architektonickú súťaž, do ktorej chce prilákať špičkové medzinárodné ateliéry. K vyzvaným pracoviskám patrí okrem Jakub Cigler Architekti aj slávne holandské štúdio MVRDV a dánska kancelária BIG – Bjarke Ingels Group.

Najbližšie roky sa tak budú v prípade pozemkov po bývalej dočasnej autobusovej stanici niesť v znamení mimoriadnej aktivity. Svoje bude chcieť povedať aj Alto Real Estate, ktoré hľadá budúcu podobu svojho lokálneho projektu v súťaži taktiež.

Portum bude výrazným dotvorením rušnej križovatky Košickej s Landererovou a Prístavnou. Zdroj: Portum Towers

Druhým developmentom, kde sa v posledných dňoch zvýšila aktivita, je dlhoočakávané Portum od firmy Portum Towers. Ide o zámer s exponovanou polohou – križovatka Landererovej a Košickej bude v budúcnosti miestom s najvyššími budovami v Bratislave. Do tohto prostredia vstupuje česko-slovenský developer, ktorý tu chce umiestniť dvojicu veží so 117 a 99 metrami.

O štarte výstavby sa v súvislosti s týmto projektom hovorí už niekoľko mesiacov, až teraz ale bola spozorovaná intenzívnejšia aktivita. „V uplynulých týždňoch bol zrealizovaný geologický prieskum a skríning podložia pomocou unikátnej metódy až do hĺbky 30 metrov. Na základe vyhodnotenia výstupov sme minulý týždeň lokalizovali podzemné objekty, ktoré je potrebné pred pokračovaním prác odstrániť,“ popisuje Dušan Dvořák za developera Top Estates a konateľ spoločnosti Portum Towers.

Nejde o celkom jednoduchú úlohu. „Patrí medzi ne aj časť energokanálu, pre ktorý nebola k dispozícii presná dokumentácia nefunkčného priestoru. Vzhľadom na charakter účelu stavby ako strategického objektu však jeho likvidácia ešte podlieha úradnému procesu a povoleniu na odstránenie, na ktoré teraz čakáme. V súčasnosti prebiehajú ďalšie prípravné práce na stavbe, odstraňovanie a triedenie vrchnej vrstvy zeminy,“ konkretizuje Dvořák. Napriek tomu už prebieha odstraňovanie a triedenie prvej vrstvy zeminy (ornice).

Aj Portum Towers ale upozorňuje, že samotná výstavba začne až o niekoľko mesiacov – po odstránení podzemných objektov a environmentálnej záťaže. „Ide o náročný proces, ktorý si vyžaduje nielen dlhý čas, ale po celý čas podlieha aj prísnym podmienkam, čo by potvrdili všetky developerské spoločnosti pôsobiace v tejto oblasti. Termín ukončenia dekontaminácie by mal byť známy koncom prvého kvartálu roku 2024 a s ním aj prechod do ďalšej fázy výstavby," vysvetľuje Dušan Dvořák.

Okrem zmienenej dvojice veží bude Portum tvorený aj nižšími krídlami. Má ísť o nadštandardný projekt s viac ako piatimi stovkami luxusných bytov, veľkorysými spoločnými priestormi, občianskou vybavenosťou a vnútroblokovým parkom. Developeri sa spojili s viacerými architektonickými kanceláriami, aby stvárnili podobu projektu aj jeho interiérov. Základný koncept spracovalo štúdio A1 Architecture, medzi autormi vnútorných priestorov je však aj legendárna architektka Eva Jiřičná alebo ateliér Chybík + Krištof.

Pôjde tak o mimoriadny projekt, čo sa odrazí aj na cenách – klientom to ale údajne nevadí. „Klienti Portum Towers oceňujú vysoký štandard bývania a sú ochotní do neho investovať,“ tvrdí Dvořák. Kľúčová je pre nich kombinácia lokality, kvality zámeru alebo možnosť spájania rezidencií. „Týždenne evidujeme približne 25 až 35 dopytov a nedávno sme spustili predaj exkluzívnych bytov Spectacular, ktoré predstavujú vrchol ponuky projektu,“ dopĺňa developer.

Horšia situácia je pri investičných bytoch, kde sú kupujúci opatrnejší. „Zároveň začíname pozorovať zmenu trendu v oblasti nájomného bývania a chuť investorov po väčších projektoch. Sme v pokročilom štádiu rokovaní s viacerými záujemcami o celé budovy. Vďaka tomu sa aktuálne približujeme k viac ako stovke bytov z celkového počtu 518 jednotiek," uzatvára Dušan Dvořák.

Realizácia Portumu bude prebiehať v dvoch etapách. Ako prvý sa bude stavať vyšší vežiak s priľahlým krídlom, ešte počas jeho realizácie sa má začať budovať aj druhý. Celkové dokončenie projektu sa očakáva v roku 2027.

Štart výstavby Klingerky II a III sa očakáva ešte v priebehu tohto roka. Zdroj: J&T Real Estate

Dva zostávajúce projekty rozostavia JTRE, ktoré získalo povolenia pre obe etapy Klingerky a uvoľnilo si ruky aj pre realizáciu Ganz House na Pribinovej ulici. V oboch prípadoch ide o polyfunkčné projekty s bytmi, kanceláriami a priestormi pre retail, hoci v nepomerne odlišných mierkach. Kým Ganz House má byť skôr butikový development, Klingerka 2 a 3 prinesie 600 bytov a druhú najvyššiu dosiaľ potvrdenú budovu v meste so 141 metrami.

Čiernym koňom je Sky Park Tower, kde sa ale očakáva výstavba až neskôr – azda v druhej polovici budúceho roka. Developer Alto Real Estate disponuje už dlho stavebným povolením a dokonca už vykopal aj stavebnú jamu. Pôvodne uvažovanú kancelársku funkciu chce ale transformovať na polyfunkčnú s prevažujúcim bývaním. O Sky Park Tower sa v minulosti hovorilo ako o budúcej centrále Penty.

V priebehu budúceho roka by sa teoreticky mohol rozostavať aj Ister Tower, ktorý je súčasťou urbanistického bloku s Portumom. Komplex, tvorený štvoricou budov, vrátane výškovej dominanty so 100 metrami, má priniesť ďalších 500 bytov. Za zámerom stojí The Galata Group v spolupráci s investorom DRFG. Zámer čaká na vydanie posledných povolení.

V dohľadnej dobe sa tak nad územím opäť objavia vo žeriavy vo väčšom počte. Väčšina lokálnych projektov by mala byť dokončená do roka 2030, do budúcej dekády by tak mala metropola vstúpiť s dobudovaným novým komerčným centrom. Ťažisko vývoja sa tak presunie inam – smerom na Mlynské nivy a predovšetkým na pravý breh, ktoré sa stanú rozšírením downtownu. Bratislava sa tak stane pocitovo väčším mestom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.