Adrian Gubčo 01.07.2021 12:57

Zátišie od Atriosu má zelenú od mesta

Developersko-architektonická spoločnosť Atrios sa posúva v príprave svojho vlajkového projektu. Veľký polyfunkčný súbor, ktorý ma vzniknúť v Zátiší, naproti Kuchajde a kancelárskemu komplexu Lakeside Park, získal odobrenie zo strany Hlavného mesta. Ide o dôležitú súčasť transformácie doteraz zanedbanej lokality, ktorej súčasťou by jedného dňa malo byť aj predĺženie Tomášikovej ulice.

Zdroj: Atrios

Atrios predstavil svoj zámer na začiatku roka 2020 – v nešťastnom období tesne pred vypuknutím pandémie koronavírusu COVID-19. V príprave však pokračoval aj naďalej. Developer absolvoval konzultácie s lokálnou verejnosťou a zástupcami mestskej časti, rovnako ako rozsiahle pripomienkovanie zo strany Hlavného mesta - to všetko ešte pred vydaním konkrétnych stanovísk a podaním projektu na oficiálne posudzovanie. Podľa Atriosu bolo cieľom development nastaviť tak, aby s ním boli všetky strany stotožnené.

Polyfunkčný komplex Zátišie, ako znie oficiálny názov projektu, totiž bude pomerne rozsiahlym vstupom do lokality. Na mieste zanedbaného areálu, ktorý bol doteraz známy najmä pobytom ľudí bez domova, vznikne v prvej etape súbor, pozostávajúci z trojice objektov, slúžiacich občianskej vybavenosti. Prioritne pôjde o administratívu, v menšej miere však aj o retail a hotelové služby. Dominantou bude 17-podlažná administratívna veža v južnej časti areálu. Druhá kancelárska budova bude mať osem podlaží, hotel desať s päťpodlažným krídlom, vloženým do vnútrobloku.

Pri bližšom pohľade, Administratívna budova A (veža) bude mať päťuholníkový pôdorys, v strede bude komunikačné jadro. Na prvom podlaží bude lobby bar a dvojica obchodných prevádzok, na zvyšných podlažiach budú kancelárie. Veža bude mať 63 metrov po atiku, charakteristická bude fasádou tvorenou diagonálnou sieťou na pozadí priznaných vodorovných konštrukcií. Administratívna budova B bude mať na prízemí podobný lobby bar a jednu obchodnú prevádzku.

Hotel bude mať hlavnú fasádu s desaťpodlažnou časťou orientovanú do Vajnorskej ulice. Tu bude umiestnený aj vstup pre hostí s reštauráciou, kým vjazd do garáže bude z opačnej strany – teda od päťpodlažného, od Vajnorskej odvráteného traktu. Na druhom nadzemnom podlaží bude umiestnené fitness alebo wellness, ubytovacia časť bude od tretieho nadzemného podlažia. Dané riešenie nasvedčuje tomu, že pôjde o nadštandardný hotel, určený bude najmä pre biznis klientelu. Meno operátora ešte developer nepotvrdil.

Celková podlažná plocha nadzemných podlaží bude v prípade administratívnych budov necelých 18-tisíc metrov štvorcových, čo po odčítaní obslužných priestorov znamená, že čistej administratívy tu nebude veľa. Ani zďaleka nepôjde o jedno z väčších bratislavských bizniscentier, na druhej strane však dobre dotvorí biznis zónu v okolí jazera Kuchajda. Čo sa týka samotného developmentu, tu ide len o prvú etapu, v druhej by mali vzniknúť rezidenčné domy vo vnútrobloku. Už prvá časť projektu v tvare písmena L vytvára predpoklady pre rozvoj blokovej štruktúry.

Dôležitým aspektom projektu je doprava. Priamo v projekte vznikne dvojpodlažná podzemná garáž s 472 stojiskami, na povrchu bude parkovacích miest len minimum. Kľúčovou súčasťou developmentu však bude vznik prvej časti predĺženia Tomášikovej ulice – strategického projektu, ktorý je dlhodobo zanesený v Územnom pláne, napriek tomu sa pre jeho realizáciu dosiaľ spravilo len málo. Územné rozhodnutie získalo už v roku 2007, teraz musí s ohľadom na nové požiadavky územné konanie prebehnúť nanovo. Pre Zátišie to je dôležitá informácia, keďže Magistrát podmieňuje vydanie územného rozhodnutia pre development vydaním územného rozhodnutia pre predĺženie Tomášikovej.

Napriek tomu vydalo k projektu Atriosu súhlasné záväzné stanovisko. Medzi pripomienkami sa neobjavili žiadne zásadné vstupy, keďže developer si možné nedostatky vykomunikoval vopred. Polyfunkčný komplex Zátišie sa teraz posúva do územného konania, ktorého rýchlosť bude závisieť aj od spomínanej Tomášikovej. Pre investora zároveň platí, že kolaudácia projektu je podmienená dobudovaním prvej časti predĺženej Tomášikovej aj prebudovaním križovatky s Vajnorskou.

Presný dátum realizácie je len zložité odhadnúť, výstavba sa však nespustí skôr ako v roku 2022. Dokončená by mohla byť v prvej polovici roka 2025.

Zdroj: Atrios

Polyfunkčný komplex Zátišie je vhodným vstupom do lokality, ktorá sa postupne mení a modernizuje. Výšková budova, ak ju tak možno nazvať, nebude v kontexte okolitých veží pôsobiť ako neprijateľný kontrast a ak bude disponovať aj zaujímavou architektúrou, obohatí územie aj po tejto stránke. Problém v princípe nepredstavujú ani funkcie. Pokiaľ bude Atrios schopný nájsť operátora pre hotel, mohol by mať tento výhodnú polohu, zvlášť ak existuje teoretická šanca, že budúce Národné kultúrne a kongresové centrum bude v Istropolise.

Z celomestského hľadiska je však najväčším prínosom projektu oživenie prác na predĺžení Tomášikovej ulice. Dôležité spojenie Račianskej a Vajnorskej ulice sa dlhodobo odkladá, aj keď sú možnosti dostať za z extrémne zaťaženej Račianskej do iných častí mesta komplikované. Odborárska na tento účel nie je vhodná, kým Jarošova je už príliš ďaleko. Nová spojka cez Tomášikovu by bola vynikajúcim spôsobom, ako prepojiť rozdelené časti mesta (napríklad aj s Ružinovom a Račou) a uľahčiť Račianskej ulici.

Napriek tomu sa musel objaviť až súkromný investor, aby sa situácia začala hýbať. Generálny investor Bratislavy ako zástupca mesta pri príprave projektu predložil nedávno nové zmeny (a na objednávku Atriosu), ktoré sa týkajú doplnenia cyklotrás, úprav niektorých križovatiek, šírky komunikácií alebo posunu zastávky MHD. Ulica bude štvorpruhová a bude mať v úseku od Vajnorskej po Gavlovičovu šírku 19 metrov a od Gavlovičovej po Račiansku 15,5 metra. Kukučínovu a existujúcu železničnú trať prekoná mimoúrovňovo mostným objektom. Súčasťou projektu sú súbežné chodníky a pravdepodobne aj cyklotrasa v šírke dve metre jednosmerne. 

Zámer, resp. dokumentácia pre stavebné povolenie, bude rozdelená na tri časti. Prvá z nich obsahuje riešenie križovatky Vajnorská – Tomášikova a úsek od Vajnorskej po Gavlovičovu. Druhý úsek je medzi Gavlovičovou a Račianskou a treťou časťou je križovatka Račianska – Tomášikova. Výstavba by mala prebiehať v dvoch etapách. V prvej sa vybuduje križovatka Vajnorskej s Tomášikovou v plnom profile a zvyšok ulice v polovičnom profile, v druhej etape pribudne druhý profil.

V praxi však možno očakávať najmä výstavbu prvej sekcie stavby, keďže je v území prítomný developer a nebudú nutné také významné asanácie. V koridore sú totiž umiestnené viaceré administratívne budovy, ktoré bude nutné odkúpiť a následne zrovnať so zemou. To robí z predĺženia Tomášikovej enormne náročnú úlohu, ku ktorej sa doteraz nikto nehlásil.

Hlavné mesto navyše v druhej polovici roka 2020, v interpelácii mestským poslancom, tvrdilo, že bude Tomášikovu preverovať z hľadiska možnosti umiestnenia električkovej trate, ktorá by prepájala jednotlivé električkové radiály – Račiansku, Vajnorskú a neskôr aj Ružinovskú či teoreticky dokonca Prievozskú. Šírkový profil ulice však nasvedčuje tomu, že umiestnenie trate na predĺženej Tomášikovej mesto zamietlo (pravdepodobne kvôli náročnosti premostenia Kukučínovej a priľahlej trate). Prípadná električková trať tak pravdepodobne povedie po Riazanskej, ako to už pred niekoľkými rokmi naznačil Územný generel dopravy.

Investície do dopravnej infraštruktúry v tejto oblasti každopádne nemožno očakávať v priebehu najbližších rokov, pokiaľ nerátam to, čo zrealizuje Atrios. Hlavné mesto má priority inde a cestná doprava k nim nepatrí. Na jednej strane je posun k verejnej doprave žiadúci, na strane druhej ostávajú v Bratislave niektoré neukončené zámery, ktoré komplikujú celkovú organizáciu dopravy v meste. Predĺženie Tomášikovej možno považovať za jeden z nich.

Zátišie tak čakajú zmeny, ktoré urobia z prehliadanej a zanedbanej oblasti metropoly aktívnu mestskú štvrť. Na plné realizovanie svojho potenciálu, kedy bude tadiaľto viesť dôležité prepojenie viacerých častí mesta, si však bude musieť počkať. Možno budú musieť prísť iní investori, ktorí budú kúsok po kúsku meniť jednotlivé pozemky – a spolu s nimi budovať aj cestu, ktorá mala byť realitou už dávno.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.