Andrej Sárközi 13.03.2023 10:30

Zelená pre výškovú budovu. Mesto posúva vpred upravený zámer Strabagu na Mlynských nivách

Zóna Mlynské Nivy - Západ sa transformuje, pričom v budúcnosti bude mať do veľkej miery rezidenčný charakter. Súčasťou procesu je firma Strabag Real Estate, ktorá sa rozhodla zmeniť pôvodne kancelársky koncept druhej a tretej etapy budovania svojho areálu ešte v minulom roku. Po novom sa tu bude nachádzať bytový dom, ktorý postupuje v povoľovacom procese.

Zdroj: Strabag Real Estate / EIA

Developerská divízia spoločnosti Strabag ku koncu októbra minulého roka ohlásila zmenu pôvodne navrhovanej činnosti, teda developmentu svojho areálu. Prvá etapa projektu, kancelársky objekt s netradičným architektonickým prvkom v podobe obráteného domčeka, sa mala totiž výhľadovo rozšíriť aj do okolitých priestorov. Administratívna funkcia mala byť pôvodne vybudovaná v troch funkčných celkoch – zelenej budove, žltej budove a červenej budove. Zrealizovala sa však len prvá menovaná, ktorá bola dokončená v roku 2009. Areál tak už štrnásť rokov čaká na kompletizáciu zástavby.

Developer v rámci zmeny ohlásil úpravu 2. a 3. etapy z kancelárskej na rezidenčnú. Projekt je už dnes v štádiu posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA), pričom aktuálne došlo k ďalšiemu posunu. Zámer získal od Hlavného mesta súhlasné záväzné stanovisko k investičnej činnosti. 

Po novom tak vznikne bytový dom s prevládajúcou funkciou bývania, doplnkovou funkciou občianskej vybavenosti a súvisiacim parkovaním. Navrhovaný objekt sa bude skladať z dvoch častí – jedného nižšieho a druhého vyššieho objektu. Nižší bude mať a 14 a vyšší 18 nadzemných podlaží pri výške 57 metrov. Pod objektom a priľahlou časťou vonkajšieho priestoru bude jedno podzemné podlažie. 

Priestory prvého podzemného podlažia budú určené na parkovanie, nachádzať sa tu budú aj pivničné kobky a technické vybavenie bytového domu. Celkovo päť prevádzok občianskej vybavenosti bude situovaných na prvom nadzemnom podlaží, rovnako ako vstupné priestory či priestor na odkladanie bicyklov. Obchody občianskej vybavenosti a služieb však budú prevádzkovo a konštrukčne oddelené od bytovej časti.

Druhé až osemnáste podlažie bude pozostávať z bytov a nebytových priestorov (apartmánov). Bytov bude 180 – 9 jednoizbových a 107 dvojizbových s výmerou do 60 metrov štvorcových, 57 trojizbových do 90 metrov štvorcových a 7 štvorizbových s väčšou výmerou. Súčasťou nového domu bude aj 13 apartmánov (12 jednoizbových a jeden dvojizbový). Celkovo tak vznikne 193 nehnuteľností. Objekt počíta s 212 balkónmi a deviatimi strešnými terasami. Nasťahovať by sa sem mohlo približne 436 obyvateľov. Celková úžitková plocha budovy bude vyše 15-tisíc metrov štvorcových.

Strešné terasy na druhom a treťom nadzemnom podlaží sú rozdelené na časti prislúchajúce k priľahlým bytom. Strecha nad nižšou časťou bytového domu – nad 14. nadzemným podlažím - má plánované využitie ako komunitná terasa s komunitnou záhradou. Balkóny budú vysunuté a dom bude pravdepodobne disponovať aj zelenými strechami. 

V projekte je naplánovaných celkovo 264 parkovacích miest, z toho bude 36 situovaných v podzemnej garáži, 223 stojísk bude vyhradených v garáži už existujúceho objektu 1. etapy. Nad garážami prvej etapy sa navrhujú aj nové sadové úpravy, spevnené plochy a detské ihrisko. Pre administratívnu budovu tak zostane k dispozícii celkovo 204 parkovacích miest. V západnej časti areálu stavby nového bytového domu sa bude nachádzať ešte zvyšných päť stojísk. Zmena navrhovanej činnosti počíta aj s umiestnením staníc na nabíjanie elektromobilov. 

Nosným prvkom sadových úprav bude výsadba listnatých drevín, ako sú javor, lipa alebo čerešňa. Súčasťou zelene budú aj dažďové záhrady a trvalkové záhony. Z dopravného hľadiska sa rozšíri bočná obvodová komunikácia, ktorá bude širšia o dva jazdné pruhy. Navrhovaným dopravným riešením zároveň dôjde ku skvalitneniu prepojenia ulice Mlynské nivy s Jarabinkovou ulicou. Bytový dom bude taktiež napojený na existujúce chodníky, navrhnutá je aj cyklotrasa či chodník pre peších. V areáli sa počíta s umiestnením cyklostojanov. 

V súvislosti s realizáciou bytového domu dôjde k odstráneniu existujúcej trojpodlažnej budovy Fyzioklinik v zmysle právoplatného povolenia na odstránenie stavby. Realizácia bytového domu si vyžaduje aj odstránenie časti existujúcich spevnených plôch na dotknutých parcelách za účelom ich náhrady za zelené plochy. 

Zdroj: Strabag Real Estate / EIA

Hlavné mesto vydanie kladné záväzného stanoviska podmieňuje niekoľkými podmienkami. Z celkového počtu parkovacích miest musí developer vyhradiť desať percent stojísk ako verejne prístupných pre krátkodobé parkovanie návštev. Mesto taktiež žiada developera o riešenie chodníkov v jednej nivelete s kontinuálnou konštrukciou bez prerušenia vjazdom alebo výjazdom. 

Hlavné mesto žiada predovšetkým odovzdať do majetku mesta príslušné komunikácie – rozšírenie prepojenia ulíc Jarabinková a Mlynské nivy či chodníky a spevnené plochy súbežné s ulicou Mlynské nivy. Cyklistickú trasu v rámci objektu žiada mesto umiestniť ako verejnú účelovú cestu. Odovzdanie predmetných stavieb do správy mesta je pre Magistrát podmiienkou k vydaniu stavebného povolenia. Kolaudačné rozhodnutie zase podmieňuje zrealizovaním podmieňujúcich investícií (rozšírením daných komunikácií). 

Čisto z hmotového hľadiska by mal projekt do okolitého prostredia zapadnúť pomerne vhodne. Architektonické stvárnenie ešte nie je známe, k dispozícii sú len hmotové štúdie a nákresy. Mohlo by však byť solídne, postarala sa o ňu architektonická kancelária What Architects. Mladé architektonické štúdio, ako sa označuje, sa prezentuje celkom kvalitnými realizáciami. Jedna z takých snáď bude aj z tohto projektu.

Zámer vznikne v prudko sa rozvíjajúcej zóne, ktorá do budúcna predstavuje rozšírenie centra mesta. Priamo naproti projektu, krížom cez ulicu Mlynské nivy, plánuje YIT Slovakia realizovať obrovský development Mlynárka s bývaním, kanceláriami, retailom aj zeleným verejným priestorom. Východne od areálu Strabagu zas svojho času firma Arca Capital uvažovala nad výstavbou mrakodrapu. Pozemok sa aktuálne predáva. V blízkosti sa nachádzajú aj dokončené Jarabinky od firmy Sibareal, Discovery Residence od RMC Properties Slovakia alebo administratívne centrum The Mill od Immocap. Ten istý developer v spolupráci s Wood&Company plánuje v susedstve The Mill vybudovať rezidenčnú vežu.

O čosi ďalej sa nachádza aj nákupné centrum a autobusová stanica Nivy či mohutné bizniscentrum Nové Apollo od HB Reavis, ktoré je už dokončené. V budúcnosti by mali byť dobre dostupné, keďže na Mlynských nivách by mohla vzniknúť električková trať, smerujúca do nového centra Bratislavy. 

Spoločnosť Strabag sa okrem stavebníctva snaží preraziť aj v developmente. Ambície firmy sa evidentne zvyšujú, čo je vidieť aj na návrhu zmeny administratívy na bývanie v podobe výškového objektu. V danej lokalite nemusí ísť o najhoršiu víziu, práve naopak. Štvrť posilní svoj zmiešaný charakter, čo pomôže nielen jej, ale v podstate aj celému mestu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.