Adrian Gubčo 13.10.2022 18:47

Bratislava získala nové sídlisko: Ovocné Sady hlásia dokončenie prvej etapy

Prvá etapa jedného z najväčších rezidenčných projektov v Bratislave je dokončená. Ovocné Sady od J&T Real Estate sa nachádzajú vo východnej časti ružinovskej Trnávky a majú byť príkladom dostupnejšieho bývania. Klienti na túto ponuku podľa developera reagovali – z vyše poltisícky bytov z prvej etapy ostávajú voľné posledné dva.

Ovocné Sady vznikajú v neveľmi príťažlivej lokalite neďaleko Ivanskej cesty a Letiska M. R. Štefánika. Plochy, na ktorých sa nachádzajú, kedysi patrili bratislavskému ZARESu, teda mestskému záhradníctvu. Developer sa k pozemkom dostal v rámci zámeny za pozemky na Kráľovej hore, kde určitú dobu hrozil výstavbou. Po mohutnom odpore verejnosti sa zastupiteľstvo rozhodlo developerovi odovzdať, okrem iného, nevyužívané plochy pri letisku v celkovom rozsahu 81-tisíc metrov štvorcových.

Kombinácia atraktivity, polohy a rozsahu pozemkov sa stala predpokladom pre vznik veľkého rezidenčného developmentu s dostupnejšími bytmi. JTRE tu naplánovalo vybudovanie sídliska s 1.030 bytmi, tvoreného jedenástimi maximálne sedempodlažnými bytovkami v riadkovej zástavbe. Rozvoľnená štruktúra umožňuje využiť vonkajší priestor pre parkovanie a v menšej miere aj pre parkovo upravenú zeleň. Vysadených bolo zatiaľ 269 stromov. Ovocné Sady tak, prísne vzaté, pripomínajú staršie panelové sídliská.

Napriek tomu to klientov a prirodzene ani developerovi vôbec neprekáža. „Súčasťou projektu je centrálny park s množstvom herných aj komunitných prvkov a verejná materská škola s kapacitou 80 miest. Aj preto Ovocné sady zarezonovali u mladšej generácie a mnoho mladých ľudí si tu našlo svoje prvé vlastné bývanie,“ hovorí výkonný riaditeľ JTRE Pavel Pelikán. Sám investor projekt charakterizuje „jednoduchou a funkčnou architektúrou“. Označuje ich za vhodné pre páry a rodiny s deťmi, ktoré hľadajú „komunitné bývanie v dobrej dostupnosti k moderným službám mesta“, ale aj pre seniorov, ktorí uprednostňujú „menší byt v pokojnejšej lokalite“.

V prvej etape išlo do výstavby a predaja 550 jedno- až trojizbových bytov v šiestich bytových domoch bližšie k Ivanskej ceste. Ako upozorňuje developer, o projekt bol obrovský záujem. Za prvé tri týždne od uvedenia do predaja sa predalo 250 bytov. Do právoplatnej kolaudácie, ktorá prebehla nedávno, sa podarilo s výnimkou dvoch bytov predať prakticky všetky ostatné. 

Aj preto už JTRE spustilo výstavbu a predaj rezidencií v zostávajúcej pätici bytoviek. Vzniká tu 354 bytov a 123 apartmánov v „kvalitnom štandarde a s efektívnymi dispozíciami“. Súčasťou tohto štandardu sú plastové okná, laminátové parkety, predpríprava na individuálne chladenie, doskové radiátory – ide tak o úplný priemer. Dispozície sú takisto priemerné a pripomínajú overené modely z projektov strednej úrovne.

Developer pripomína, že by aj naďalej malo ísť o relatívne dostupné bývanie v bratislavskom kontexte. „Sledujúc vývoj ponuky a dopytu na trhu novostavieb v Bratislave a zároveň aj rast cien stavebných prác a materiálov sa stále držíme nášho cieľa ponúknuť najdostupnejšie bývanie vo svojom segmente,“ opisuje Ivan Bratko, riaditeľ predaja rezidenčných nehnuteľností JTRE. Najlacnejšie byty sa tak dajú kúpiť od necelých 135-tisíc eur, dvojizbové od 155-tisíc eur a trojizbové od 227-tisíc.

Spoločnosť neplánuje v zmluvách uplatňovať inflačnú doložku. „Máme dostatočné skúsenosti a osvedčenú stratégiu predaja bytov, aby sme dokázali plynulo reagovať na meniacu sa situáciu na trhu, preto zatiaľ neuvažujeme o prenášaní bremena zvyšovania nákladov na klienta, ktorý už s nami má podpísanú zmluvu o budúcej zmluve,“ vysvetľuje Pavel Pelikán.

Aj tieto fakty prispeli k tomu, že v druhej etape je vypredaná asi polovica bytov. Celkové dokončenie tejto časti projektu je naplánované v priebehu roka 2024. Autorom architektúry je kancelária GFI, generálnym dodávateľom pokračovania projektu ostalo združenie spoločností pod vedením STRABAG Pozemné staviteľstvo, s.r.o. spolu so SYTIQ, a.s.

Aj keď Ovocné Sady pripomínajú staršie sídliská, nanešťastie nedosahujú ich úroveň, čo sa týka vybavenosti alebo dostupnosti verejnou dopravou. Ide o jeden z tých projektov, kde je viac ako zreteľné, že sa developer snažil vyťažiť maximum – urbanistická štruktúra je čo najjednoduchšia, stavby tiež, parkovanie je v drvivej väčšine na povrchu, retailové priestory minimalizované, služby obmedzené. Slová o komunitnom bývaní sú, jemne povedané, prehnané.

Ide o presne ten typ výstavby mesta, na ktorý upozorňuje napríklad Jan Gehl, uznávaný dánsky urbanista a známy popularizátor „Miest pre ľudí“. Podľa Gehla, modernistické sídliská prispievajú k odcudzeniu ľudí, nižšej miere využívania verejného priestoru pre pobytové a rekreačné aktivity a celkovo k nižšej kvalite mestského života. Je pravdepodobné, že pri pohľade na Ovocné Sady by skonštatoval, že sa Bratislava vôbec v ničom nepoučila.

Samozrejme, je tu argument cenovou dostupnosťou a pridať by sa mohli aj normy na parkovanie, presvetlenie, odstupy, zastavanosť a podobne. To sú relevantné pripomienky, ale nie natoľko, aby neboli možné aj iné formy zástavby. Komunitné bývanie by mohlo vzniknúť skôr v domoch menšej mierky a v hustejšej štruktúre, kde by bola zeleň umiestňovaná predovšetkým do vnútroblokov alebo do väčšieho parku. Pokiaľ developer nechcel investovať do podzemných garáží, mohol namiesto toho vybudovať centrálny parkovací dom – norma to umožňuje. Za daných okolností by mohlo vzniknúť oveľa atraktívnejšie prostredie namiesto súčasnej bratislavskej kópie neslávne známeho sídliska Pruitt-Igoe, ktoré museli pre sociálne problémy už dve desaťročia po vybudovaní zbúrať.

Ovocné Sady snáď nebudú trpieť rovnakými problémami, v každom prípade sú ale príkladom, ako sa mesto rozvíjať nemá. Nanešťastie, signály o zmene prístupu zatiaľ nie sú natoľko rozšírené. Aj napriek individuálnej snahe viacerých developerov, legislatíva nie je nastavená veľmi priaznivo. Nič na tom v tejto chvíli nemení ani prichádzajúci nový stavebný zákon (Zákon o výstavbe a Zákon o územnom plánovaní). Nie je tak vylúčené, že vývoj Bratislavy bude mať dvojakú tvár: kým bližšie k centru budú vznikať nadštandardnejšie mestotvorné developmenty, ľudia s menšími príjmami budú „odsúdení“ na modernejšie kópie starších sídlisk. Tieto však budú ešte horšie ako v minulosti.

Fotografie z 11.8.2022. Pozrite si výstavbu Ovocných Sadov vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.