Adrian Gubčo 07.04.2020 11:44

Jégého Alej V je už vo výstavbe

V Ružinove sa rozbehli práce na realizácii ďalšieho projektu. Prvá etapa obytného súboru Jégého Alej prinesie výstavbu trojice domov, práce sa najprv zamerajú na dva nižšie doskové domy. Druhá etapa je stále v povoľovacom konaní, aj v tomto ohľade však nastal postup.

Zdroj: FINEP

Aktivita sa na pozemku spustila v uplynulých mesiacoch, okamžite potom, ako právoplatnosť nadobudlo stavebné povolenie vydané na konci minulého roka. Momentálne prebieha výkop stavebnej jamy, po ktorom bude nasledovať zakladanie. Práce sa budú sústrediť na dva nižšie doskové domy, ktoré celý súbor uzavrú voči okoliu, vrátane predošlých etáp Jégého Aleje.

Developer FINEP tak konečne rozbehol development, ktorý získal územné rozhodnutie už v roku 2007, zastavila ho však kríza. Dnes, tesne po spustení výstavby, prichádza ďalšia kríza, v tomto prípade sa už však pravdepodobne realizácia nezastaví. Predaj sa totiž spustil na konci minulého roka a doteraz sa podarilo predať už asi 40% jednotiek z tých, ktoré boli v ponuke.

FINEP dal do predaja 168 bytov a apartmánov z celkového počtu 184, pričom voľných je dnes ešte 98. S ohľadom na to, že išlo najprv o ponuku pre VIP klientov a len neskôr sa spustil aj riadny predaj, ide o relatívne dobré čísla. Aktuálny vývoj situácii neprospieva, developer však má základ pre ďalší postup.

Prvá dvojica domov bude mať osem nadzemných podlaží a výlučne rezidenčnú funkciu. Nádvorie bude vyvýšené naúroveň druhého nadzemného podlažia a bude parkovo upravené. V podzemí vzniknú parkovacie kapacity, ktoré budú inak lokalizované aj v samostatnom parkovacom dome (celkový počet parkovacích miest bude 376). Vybavenosť má vzniknúť až v ďalších etapách projektu.

Jednou z nich je aj výšková budova s 26 nadzemnými podlažiami, kde má vzniknúť  84 bytov a 41 apartmánov s retailom v parteri. Vybavenosti tu v skutočnosti bude len minimum, FINEP sa spolieha na ďalšie časti projektu a (najmä) na existujúce zariadenia v okolí, predovšetkým nákupné centrum Central. Dom už má taktiež k dispozícii právoplatné stavebné povolenie a je pripravený na výstavbu.

Jégého Alej V má architektúru od kancelárie A69 Architekti, ktorá patrí k veľmi kvalitným ateliérom, v tomto však bolo limitom existujúce územné rozhodnutie. Pozícia architektov tak bola veľmi komplikovaná. Je nepochybné, že v dnešnej situácii by už takýto návrh nevznikol, ide však o jedno z neblahých dedičstiev predkrízového obdobia.

Výstavba prvej dvojice domov, ak nenastanú výraznejšie meškania, by mohla byť ukončená na konci roka 2022. Dátumy realizácie výškovej budovy zatiaľ známe nie sú, s ohľadom na koronakrízu však asi nastane odsun oproti pôvodným plánom.

Zdroj: FINEP

Okrem prvej etapy developer pomaly postupuje aj v príprave druhej etapy. Tá je ešte stále v posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA), Ministerstvo životného prostredia však už vydalo rozhodnutie, že projekt sa nebude posudzovať, teda neprebehne „veľká EIA“. Rozhodnutie ešte musí nadobudnúť právoplatnosť.

Ministerstvo životného prostredia kvôli zmierneniu vplyvov projektu nežiadalo veľmi veľa, v podstate sa od FINEPu očakáva len zriadenie parkovania pre bicykle a výsadba 50 ks vzrastlých stromov v rámci náhradnej výsadby (ale nie na pozemku, ale po celom meste). Na iné pripomienky, ktoré voči zámeru podali miestni obyvatelia, ale aj mestská časť, sa v podstate neprihliadalo, a to aj preto, lebo boli zaslané po termíne.

V druhej etape tak vznikne jedna úplne nová budova (D) – veža s 34 nadzemnými podlažiami a 118 metrami, kde má vzniknúť 182 rezidenčných jednotiek. Na 3.-6. nadzemnom podlaží bude 24 apartmánov, na 7.-28. budú štandardné byty, na 29.-31. budú byty s vysokými stropmi, kde bude možné umiestniť mezzanín. Na 32. až 34 podlaží budú najluxusnejšie 5-izbové byty, pričom ten najväčší na 34. podlaží bude mať aj prístup na terasu. Bytov má byť celkovo 158.

Druhou časťou druhej etapy bude rekonštrukcia a nadstavba historického objektu pradiarne bývalej cvernovky (E). Budova bude mať taktiež predovšetkým rezidenčnú funkciu, hoci väčšina jednotiek bude vedená ako apartmány. Ako byty budú označené priestory v novej dvojpodlažnej nadstavbe, ktorá vznikne nad štyrmi existujúcimi podlažiami. Celkovo by tu malo byť 7 bytov a 66 apartmánov. Keďže budova je chránená ako Národná kultúrna pamiatka, vizuál bol konzultovaný s pamiatkarmi.

Čo sa týka vybavenosti, tá by mala vzniknúť na prízemí oboch objektov. Vo výškovej budove sa očakáva vznik kaviarne s galériou a jedného obchodného priestoru, ako aj kancelárií na druhom podlaží, kým v rekonštruovanej pamiatke by to malo byť 15 jednotiek, vrátane reštaurácie, fitness centra a asi dvoch kancelárií. Budova bude mať aj jedno podzemné podlažie s parkingom, rovnako ako susedný objekt D. Celkovo by malo pre potreby domov D a E slúžiť 257 parkovacích miest, na teréne by ich malo vzniknúť 14.

Aj v prípade druhej etapy je novostavba veže navrhovaná kanceláriou A69 Architekti, rekonštrukcia však bude v réžii slovenskej kancelárie Beňuška Topinka Architekti.

Developer bude po nadobudnutí právoplatnosti záverečného stanoviska EIA žiadať ostavebné povolenie. Spustenie výstavby výškovej budovy očakáva na začiatku roka 2022 a dokončenie na začiatku roka 2024. Rekonštrukcia Cvernovky by mala prebehnúť o niečo skôr, práce by sa mali spustiť v lete 2021 a dokončené by mali byť koncom leta 2023. Celkové investičné náklady by mali dosiahnuť 25 miliónov eur.

Budúca podoba Cvernovky - "Ružového hradu". Zdroj: Beňuška Topinka Architekti

Jégého Alej V prinesie do pomerne husto zastavanej lokality ďalšie masívne hmoty a výrazné zvýšenie záťaže, napriek tomu, že limity územia už vyťažili predošlé etapy Jégého Alejí. Urbanistický blok, v ktorom sa projekty nachádzajú, vymedzený ulicami Jégého alej, Záhradnícka, Miletičova a Trnavská cesta, bol pritom ešte na začiatku tohto storočia takmer bez zástavby a ideálny pre vzorovú prestavbu.

To by však bola potrebná kvalitná vízia spojená s logickým stanovením mierky, kompozície verejných priestranstiev, určenia miesta pre prípadné dominanty a rámcovým nastavením funkčného zloženia územia tak, aby bola vybavenosť automatickou súčasťou parteru jednotlivých objektov. Mohla tu vzniknúť ideálna mestská štvrť s hustou blokovou zástavbou, ale aj zelenými ulicami či vnútroblokmi, namiesto toho je tu zóna vyznačujúca sa prehustením a nízkou kvalitou architektúry.

Nezabránil tomu ani Územný plán (ani starý, ani nový), ktorý sám nijakým spôsobom nedefinuje kvalitu územia a ani si ho nemožno zamieňať s cieľom urbanistického vývoja. Územný plán je len súhrnom limitov, kvalitná mestská štruktúra však vzniká postupným tvorivým procesom v úzkej komunikácii verejnej a súkromnej sféry, ale aj budúcich užívateľov a externých odborníkov. Nič na adekvátnej úrovni v tomto prípade nenastalo.

Ide o ďalší z priestorov, ktorý musí ostať do budúcnosti výkričnikom: takto sa to robiť nemá. Nové urbanistické schémy by už mali vznikať úplne iným spôsobom, rovnako ako územné plány, ktoré by mali byť dostatočne flexibilné na to, aby umožňovali formovať kvalitné prostredie v diskusii relevantných aktérov. Inak bude vznikať formálne dobré, v praxi však zlé mesto, kde nebude úroveň života ani zďaleka taká vysoká, ako mohla byť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.