Adrian Gubčo 23.07.2020 09:35

Príprava N!da 2 štartuje

V dohľadnej dobe by sa mohla rozbehnúť realizácia ďalšieho výrazného bratislavského projektu – druhej etapy podareného komplexu N!do, ktorý okrem bývania prinesie aj občiansku vybavenosť v podobe obchodov či kancelárií. Developer IURIS Group už obdržal stavebné povolenie na úpravu infraštruktúry, samotné domy sa začnú stavať o niečo neskôr.

Zdroj: GRIDO

N!do sa nachádza na nároží Trnavskej cesty a Tomášikovej ulice, v dôležitej polohe, ktorej význam v budúcnosti vďaka rozvoju Pasienkov narastie. Doteraz však nešlo o typickú lokalitu, kde by sa sústredilo nadštandardné bývanie. Prvá etapa N!da tak pôsobila a doteraz pôsobí svojou výraznou a príťažlivou architektúrou trochu cudzo. Za svoju odvahu si každopádne veľmi správne vyslúžila ocenenie CEZAAR (Cena za architektúru).

Druhá etapa na koncept prvej nadväzuje a dotvára ho, aj keď prinesie ešte rozsiahlejšiu mierku jednotlivých budov a nové funkcie v obalovej zástavbe dvojice administratívnych objektov. Jedna z častí bytového – alebo, lepšie povedané, apartmánového domu bude mať až 15 nadzemných podlaží, čím vznikne výšková dominanta celej križovatky. Na druhej strane, kancelársko-obchodné budovy budú mať len tri nadzemné podlažia a svojou štruktúrou vytvoria vizuálne oddelený vnútroblok, ktorý bude zazelenený.

Podľa pôvodných informácií by v tejto etape projektu malo vzniknúť 105 apartmánov, developer však toto číslo zmenil na 99 apartmánov (pričom pridal aj 5-izbové jednotky), čo má pravdepodobne lepšie odrážať nároky trhu. Ponúkané budú tri úrovne štandardu – Apartmány Štandard budú mať interiérové vybavenie okrem kuchynskej linky, Apartmány Štandard Plus budú dodávané s klimatizáciou a možnosťou vyhotovenia do stavu holopriestoru, a nakoniec Apartmány Štandard Premium budú automaticky dodávané ako holopriestory.

K benefitom projektu pre rezidentov má patriť aj recepcia (čo je zvyčajne doménou luxusnejších developmentov), trojica priestorov určená pre využívanie vlastníkmi a bohaté parkové úpravy – s prihliadnutím na prvú etapu asi na slušnej úrovni. V N!de 2 vznikne 154 parkovacích miest, z toho 139 v garáži, čím sa vnútroblok uvoľní od áut.

Pre rezidentov bude pozitívom nepochybne aj vznik novej vybavenosti, najmä obchodov v parteri obchodno-administratívnych objektov. Vzniknúť by tu malo takmer 3,8-tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch a tisíc metrov štvorcových retailu. Naostatok, budovy vytvoria hlukovú aj vizuálnu bariéru naproti rušnej križovatke.

Prvá etapa N!da je mimoriadne vydarená a druhá etapa by to mala potvrdiť. Tak ako v predošlej časti, aj tentoraz je výzor projektu zásluhou architektonickej kancelárie GRIDO a architekta Petra Sticzaya-Gromského. V rámci štandardnej developerskej produkcie je tento development zjavom, a to v pozitívnom slovazmysle.

Kedy sa začne výstavba, ešte nie je presne známe, keďže aktuálne vydané stavebné povolenia sa týkajú len spevnených plôch, prekládky inžinierskych sietí a prípravy stavebnej jamy. Žiadosť o stavebné povolenie aj ostatných objektov, hlavne jednotlivých domov, bolo podané až v máji 2020, čo je dané nielen pandémiou, ale aj odvolávaniu sa voči územnému rozhodnutiu, za čím stojí neslávne známe Združenie domových samospráv.

Skutočný začiatok výstavby tak ešte nemožno presne odhadnúť, ak by sa však spustila do konca tohto roka, dokončenie druhej etapy N!da možno očakávať na začiatku roka 2023.

Priestor medzi obchodno-kancelárskym objektom a apartmánovým domom. Zdroj: GRIDO

N!do 2 bude veľkou okrasou a dotvorením lokality, podobne, ako ním je už prvá etapa. Veľa však nechýbalo a nemuselo tomu tak byť vôbec. N!do, s ohľadom na deklarované funkcie, má šťastie, že záväzné stanovisko k projektu udeľovalo Hlavné mesto ešte za minulého vedenia. To súčasné by totiž nemohlo vďaka svojej politike odmietania povolení pre apartmánové domy N!do 2 schváliť.

IURIS bol totiž konfrontovaný s nezmyselnosťou aktuálne platného Územného plánu Hlavného mesta Bratislavy. Ten toto územie definuje ako plochu občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu (pre čo nie je dôvod - neďaleko je nákupné centrum, ktoré potrebu OV saturuje), kde je pre bývanie prípustných maximálne 30% z celkovej výmery podlažných plôch, to však vyťažuje už prvá etapa N!da. V druhej sú preto byty označené za jednotky pre prechodný pobyt, čo je legálna súčasť občianskej vybavenosti.

Keďže však nové vedenie Magistrátu začalo projekty posudzovať oveľa prísnejšie (dokonca nad rámec zákonov) a odmietať vydávať záväzné stanoviská pre „byty prezlečené za apartmány“, N!do 2 by sa realizovať nemohlo. Oprávnenosť vydávať k takémuto typu zámerov záporné rozhodnutia je predmetom debát. Bratislava by však každopádne prišla o pozoruhodný polyfunkčný súbor.

Magistrát je medzičasom „pri chuti“ a skutočne prísne posudzuje súlad s Územným plánom – priamo pri N!de napríklad aktuálne mesto odmietlo výstavbu materskej školy a parkovacieho domu pre zamestnancov spoločnosti Kaufland. V odôvodnení mesto uvádza, že investor nesplnil požiadavky, ktoré mu zadalo počas procesu posudzovania vplyvov na životné prostredie.

Toto odôvodnenie je prefíkané, keďže pripomienky, ktoré mesto má, by pri vydávaní záväzného stanoviska inak mať nemohlo – jeho predmetom je totiž len overenie súladu s Územným plánom, čo by zámer mal v každom prípade spĺňať. Platí to aj napriek vysloveným nezmyslom, ktoré sa v stanovisku nachádzajú, napríklad že materské školy treba umiestňovať do ťažiska obytného územia, situovanie školy nebolo preverené ÚPZ (ÚP to nežiada), alebo že materská škola na tomto mieste nie je uvedená v genereli školstva. Takýto náhľad by eliminoval možnosť zriaďovať predškolské zariadenia na pracoviskách, čo by radikálne zhoršilo kvalitu života mnohých rodičov aj ich detí.

Odpor Magistrátu voči developmentu začína nadobúdať absurdné rozmery. Bratislava nasleduje príklad Prahy po roku 2014, kedy bola vedená radikálnymi odporcami výstavby. V dôsledku toho explozívne narástli ceny bývania, ktoré sa pre strednú triedu vo vnútornom meste stali nedosiahnuteľné. Z verejného sektora vtedy bil na poplach najmä Institut plánování a rozvoje Hlavního města Prahy (IPR), vzor nášho Metropolitného inštitútu. V súčasnej Bratislave je však niečo také nepredstaviteľné, keďže MIB nemá na kritickú a objektívnu diskusiu o meste kapacitu ani predpoklady.

Na druhej strane, takýto vývoj je možno v niečom aj dobrý. Dôsledky súčasných rozhodnutí začnú byť čoskoro veľmi citeľné a neprekryjú ich ani zrevitalizované námestia, zopár nájomných domov a pár kilometrov cyklotrás. Z mesta totiž začnú v oveľa silnejšej miere unikať tí, ktorí dnes možno ešte nemajú dostatok prostriedkov, v budúcnosti však budú najväčšími tvorcami hodnôt: mladí a talentovaní ľudia, ktorých starnúca Bratislava mimoriadne potrebuje. Udržať ich je predsa len jednoduchšie. Magistrát však na to očividne zabúda. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame. 

Sledujte YIM.BA na YouTube. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.