Adrian Gubčo 03.03.2023 17:00

Nová architektonická dominanta. N!do 2 je dokončené a mení dôležitú križovatku

Okolie rekreačného areálu Kuchajda v mestskej časti Nové Mesto je v poslednom období predmetom intenzívneho záujmu developerov. Postupne tu pribúdajú alebo sa pripravujú viaceré projekty. Výnimočné miesto má medzi nimi N!do od IURISu, ktoré si vyslúžilo prestížne architektonické ocenenie. Dokončená bola jeho druhá etapa.

Zdroj: Nino Belovič / YIM.BA, IURIS

Križovatka Trnavskej cesty a Tomášikovej ulice patrí k dôležitým a vyťaženým križovaniam v rámci východnej časti Bratislavy. Do budúcna jej význam ešte porastie – predpokladá sa, že z Tomášikovej sa stane mestská trieda, v ktorej strede by navyše mohla viesť aj električková trať. Trnavská cesta sa zas postupne urbanizuje a mení sa na široký bulvár. Miesto, kde sa takéto ulice pretínajú, si zasluhuje vznik príťažlivej architektonickej dominanty.

Že by ňou mohlo byť práve N!do, naznačil jeho developer IURIS už v roku 2018. Dokončená bola prvá etapa polyfunkčného projektu, tvoreného bývaním a občianskou vybavenosťou. Prvá časť bola výlučne rezidenčná. V trojici blokov s maximálne deviatimi nadzemnými podlažiami vzniklo 115 bytov. Atraktívna architektúra od kancelárie GRIDO si vyslúžila odborné uznanie – v roku 2019 získali autori ocenenie CE ZA AR, projekt bol nominovaný aj na Stavbu roka 2018 ako najlepší rezidenčný projekt.

Druhá etapa mala dotvoriť územie a dodať mu chýbajúcu vybavenosť. Naplánovaná tak bola ďalšia štvorica nových objektov, z toho dva apartmánové a dva komerčné (kancelársko-retailové). Apartmánové domy obsahujú celkovo 99 apartmánov, hoci so štandardom bytov – o apartmány ide iba kvôli reguláciám Územného plánu. Objekty majú sedem a 15 podlaží. Kancelárie a občianska vybavenosť sa nachádzajú v trojpodlažných budovách, kopírujúcich líniu ulice a križovatky.

Ide o vcelku logickú urbanistickú štruktúru, ktorá umožňuje vytvorenie polosúkromných vnútroblokov, resp. dvorov medzi jednotlivými etapami. Vďaka umiestneniu komerčných objektov popri ulici sa dosiahol aj určitý stupeň odhlučnenia. Vnútorné priestory investor parkovo upravil. Automobily sem nemajú prístup – parkovanie je v prevažnej miere umiestnené v podzemí, vonkajší parking sa nachádza len na obvodovej komunikácii okolo celého polyfunkčného súboru.

Developer sa netajil tým, že má záujem poskytnúť vysoký štandard bývania a vybavenia. V prípade apartmánov druhej etapy vytvoril tri úrovne štandardu (Štandard, Premium, Premium Plus), hoci aj ten najnižší je porovnateľný s lepšími bratislavskými projektami. V rámci vybavenia sa v projekte nachádza recepcia alebo komunitné centrum. V exteriéri sa nachádza detské ihrisko. IURIS zdôrazňuje, že každý apartmán bude mať pomerne hlboký balkón alebo terasu.

Dnes je projekt dokončený. Prináša skutočne „milánsku eleganciu“ (podľa vtedajšej marketingovej komunikácie firmy) a nadväzuje na kvalitu prvej etapy? Alebo je spojený aj so sklamaniami, znižujúcimi jeho celkovú úroveň?

Dominantným prvkom architektúry sú zaoblené balkóny s drevenými lamelami. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Mestské bývanie nie je zadarmo

Prví obyvatelia druhej etapy sa už čoskoro dostanú k svojim apartmánom. Zisk kolaudačných rozhodnutí potvrdzuje Ľuboš Čema, projektový manažér v IURIS. „Odovzdávanie priestorov prvým klientom je naplánované v priebehu mesiaca marec 2023 v nadväznosti na predchádzajúce zápisy do katastra nehnuteľností,“ hovorí.

Projekt ako taký sa črtá byť úspechom. „Aktuálne máme 94% apartmánov predaných, vo vysokej rozpracovanosti je aj posledných 5,“ konštatuje Čema. Všetky sa nachádzajú v objekte N!do 2A, teda vo výškovom objekte. S výnimkou dvojizbového apartmánu na 12. podlaží ide o štvorizbové jednotky s cenami presahujúcimi pol milióna eur.

Rezidencie sa predávali vo vlnách už od začiatku výstavby projektu. Napriek tomu aj N!do napokon dostihla aktuálna situácia, teda inflácia v dôsledku rastu cien energií a zdražovanie materiálov. „Z tohto dôvodu musel investor pristúpiť k cenovej úprave apartmánov s využitím inflačnej doložky,“ potvrdzuje Ľ. Čema. Tvrdí však, že sa snažili negatívny dosah na klientov maximálne zmierniť. „Investor spravil ústretový krok voči klientom a rozhodol sa, že si prevažnú výšku nároku v zmysle zmluvy neuplatní, bude ju znášať a zaťaží klientov iba minoritnou časťou zmluvného nároku.“

Cenové navýšenie tak podľa neho nemalo byť dramatické. „Výška priemerne uplatňovaného nároku je menej ako 5%, v závislosti od časového horizontu uzatvorenia zmlúv s jednotlivými klientami. U niektorých to predstavuje 0,5 %, u tých, ktorí podpísali zmluvy napr. pred tromi rokmi, 6,5 %,“ vysvetľuje developer. „Vzorec, ktorým sme prepočítali inflačné dopady, zohľadňovali časový faktor, priebežné zvyšovanie cien počas výstavby a výlučne materiálovú časť stavebnej časti bez akýchkoľvek softcostov.“

Inflačné doložky sú krajne nepopulárne, objavujú sa však informácie o čoraz väčšom počte developerov, ktorí si ich uplatňujú. Najmä najväčšie firmy argumentujú, že si dokážu rastúce náklady vynahradiť priebežným zvyšovaním cien. Na druhej strane, pri niektorých komoditách bol rast cien natoľko drastický, že len vyššie sumy za neskôr predané byty nedokážu byť plnohodnotnou náhradou. V takom prípade možno šetriť len na dodávateľoch či na maržiach.

IURIS každopádne pripomína, že väčšina klientov na zvýšené ceny napokon pristúpila. Vyššia cena v dôsledku uplatnenia doložky je stále omnoho nižšia oproti medzičasom drahším bytom za predpokladu, že by klienti hľadali porovnateľný byt inde.

Súčasťou projektu sú parkovo upravené priestory. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

N!do nebude len o bývaní

V rámci druhej etapy projektu vznikla aj pomerne veľkorysá komerčná časť. Jej výmera dosahuje až 4,8-tisíc metrov štvorcových, čo zahŕňa retail na prízemí aj kancelárske priestory na druhom a treťom podlaží. Budovy majú vďaka dlhým pásovým oknám takmer až neofunkcionalistický vzhľad. Investor a architekti z nich chceli očividne spraviť orientačný bod – na jednej z budovy sú hodiny, obrátené do križovatky.

Pokiaľ platí, že situácia na rezidenčnom trhu je dnes náročná, na kancelárskom to platí dvojnásobne. Napriek tomu IURIS oznamuje, že sa mu postupne darí prenajímať priestory kancelárií aj obchodov. „Na všetky obchodné priestory máme už nájomcov, na prenájom kancelárskych priestorov máme viacerých záujemcov vo vysokom štádiu rozpracovanosti, preto predpokladáme do letných mesiacov prenajatosť na úrovni 65- 70% kancelárskych priestorov,“ špecifikuje Ľuboš Čema.

Aké firmy budú v komplexe sídliť, známe nie je. Inak to je v prípade obchodných priestorov. „Na prízemí bude kaviareň, reštaurácia, spoločnosť Unilabs -  laboratórna diagnostika, štúdio s dizajnovými kuchynskými spotrebičmi a školou varenia POTTEN&PANNEN, predajňa s modernými dvernými kľučkami a kovaním a poisťovňa,“ vymenúva Čema. Ide o kombináciu prevádzok, čiastočne čerpajúcich z vysokej frekventovanej lokality, ale aj cielenej návštevnosti.

Absentuje medzi nimi azda menšia večierka, neďaleko sa však nachádzajú veľké supermarkety. Najväčším benefitom z hľadiska vybavenosti v pešom dosahu developmentu je športová a oddychová vybavenosť Kuchajdy alebo tržnica a súvisiaca gastropasáž vo Freshmarkete. Najbližšie školy a materské školy sa nachádzajú až vnútri ružinovského sídliska.

Projekt efektívne využíva takmer celý pozemok, na ktorom vznikol. Pomer zastavaných a nezastavaných parkovo upravených plôch je adekvátny lokalite. Rezidenti druhej etapy budú môcť využívať zeleň, ktorá vznikla už v minulosti. Čo sa týka verejnosti, tá bude mať očividne prístup do dvora medzi kancelárskymi objektami a apartmánovými domami. Súčasťou úprav okolia projektu je aj vznik súvisiaceho úseku cyklotrasy R35.

Komerčný objekt, v popredí cyklotrasa a nanešťastie asfaltový chodník. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

N!do 2: Dobrá latka pre budúci development

Rozšírenie známeho obytného súboru neprinieslo zásadné negatíva, ktoré by znížili celkovú úroveň developmentu. Prirodzene, nič nie je bez chýb. V tomto prípade sú nimi, samozrejme, inflačné doložky, hoci je pravda, že z pohľadu developera mohlo ísť o najlepšie možné riešenie, aby boli splatené všetky záväzky. Druhým nedostatkom sú z pohľadu niektorých ľudí kancelárske objekty, ktoré údajne nevhodne reagujú na architektúru rezidenčných budov.

Kým vnímanie vyššie zmienených body je do istej miery subjektívne, jednoznačne kriticky vnímame riešenie verejného priestoru pred projektom. Stavebník totiž obnovil chodníky popri Trnavskej ceste aj Tomášikovej v dotyku s projektom. Nezvolil však pritom riešenie z dlažby, ako to v tejto časti Bratislavy žiadajú aj Princípy a štandardy povrchov chodníkov, ale najlacnejšie a najhoršie riešenie – čierny asfalt.

Developer sa bráni, že v čase prípravy tejto časti projektu ešte materiál nebol k dispozícii. „Bratislavská dlažba (akokoľvek je atraktívna) prišla žiaľ neskoro. V čase zverejnenia podmienok sme už mali práce na spevnených ukončené,“ tvrdí Ľuboš Čema. Ešte pred zverejnením podkladov však bolo známe, že mesto využíva pri niektorých projektoch dlažbu Casa di Campo, vzor Babylon. Developer mohol siahnuť po tomto riešení, ktoré by priľahlému prostrediu dalo omnoho atraktívnejší charakter.

Keďže k tomu nedošlo, inak kvalitná elegantná architektúra prudko kontrastuje s verejným priestorom. Ten je vo všeobecnosti problémom tejto križovatky, ktorá je k chodcom či cyklistom vyslovene nepriateľská. Plochy v susedstve sú navyše zanedbané a N!do výrazné zlepšenie neprinieslo.

V konečnom dôsledku ale ostáva kvalitným projektom. Prvá etapa nastavila určitú – a vysokú - úroveň, ktorú druhá nepodliezla. Či sa bude usilovať o zisk ďalšieho CE ZA ARa, je otázne. „Zatiaľ nepadlo v tomto smere žiadne rozhodnutie, napokon je to súťaž architektov, takže rozhodnutie prislúcha architektovi Sticzayovi – Gromskému [partnerovi v GRIDO],“ uzatvára IURIS. Zmenila sa samozrejme aj konkurencia, to ale nemení nič na fakte, že ide o jeden z najlepších projektov, dokončených v uplynulých mesiacoch.

Ak by N!do nastavovalo úroveň pre bratislavský development, išlo by o dobrú správu pre hlavné mesto. Príjemná a rozpoznateľná architektúra, funkčný mix, rozumná práca s hmotou, prítomnosť upravených zelených priestranstiev či dobrý štandard a riešenie bytov sú vlastnosti, ktorými by mala disponovať každá väčšia a významnejšia realizácia. IURISu sa podarilo dokončiť ďalší dobrý projekt, ktorý je snáď prísľubom do budúcna. V príprave má totiž ešte väčšie zámery, ktoré môžu zmeniť celé štvrte či mestské časti.

Fotografie z 11.2.2023. Pozrite si výstavbu N!da vo fotoalbumoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.