Adrian Gubčo 12.02.2020 09:02

N!do 2 spúšťa predpredaj bytov a blíži sa k výstavbe

Pokračovanie úspešného projektu N!do je čoraz bližšie realite. Developer IURIS Group očakáva už v dohľadnej dobe správoplatnenie územného rozhodnutia, po ktorom rozbehne oficiálny predaj apartmánov, ako aj predstaví definitívnu podobu developmentu. Jeho výstavba by sa mohla spustiť ešte pred letom.

Zdroj: IURIS Group

Druhá etapa polyfunkčného developmentu na križovaní Tomášikovej ulice a Trnavskej cesty získala územné rozhodnutie ešte v priebehu minulého roka, toto však musí nadobudnúť právoplatnosť. Štandardne by to malo byť do 30 dní, lehotu však môžu predĺžiť odvolania, ktoré treba bližšie preveriť. Rozhodnutie tak právoplatné stále nie je.

Developer každpádne očakáva, že ide už čoskoro ho získa a bude sa môcť pohnúť ďalej. Správoplatnením územného rozhodnutia podmieňuje spustenie predaja jednotlivých apartmánov, ktoré tu majú vzniknúť. Predpredaj sa ale spustil skôr, prvé apartmány tak už majú svojich možných budúcich obyvateľov.

Tí získajú bývanie v obytno-komerčnom súbore, ktorý pozostáva zo štvorice objektov. Budovy A a B sú viac zasunuté do pozemku a majú rezidenčnú (ak rátame apartmány za bývanie, hoci oficiálne ide o občiansku vybavenosť) funkciu, kým budovy C a D budú kancelárskeho a retailového charakteru.

V rezidenčnej časti je mierka domov značne vyššia a vznikne tu aj výšková dominanta celého developmentu s pätnástimi nadzemnými podlažiami, kancelársko-obchodné objekty budú mať len tri podlažia. Na druhej strane, vznikne takto hluková bariéra voči rušnej križovatke a cestám a priestor vnútorného dvora sa bude vyznačovať väčšou mierou intimity.

Podľa doteraz známych informácií by v druhej časti projektu malo vzniknúť 105 apartmánov, z toho 17 jednoizbových, 49 dvojizbových, 22 trojizbových a 16 štvorizbových. Detaily týkajúce sa výmer, cien či štandardu zatiaľ potvrdené neboli, ich odhalenie sa očakáva spoločne s blízkym spustením novej (časti) webstránky. Prihliadnuc na prvú etapu však bude štandard na vyššej úrovni.

Ako apartmány sú tieto jednotky definované preto, lebo podlľa Územného plánu je táto plocha určená pre občiansku vybavenosť mestského a nadmestského významu, čo znamená, že maximálne 30% funkčnej plochy môže byť využitej pre bývanie. Tento potenciál však vyčerpala už prvá fáza N!da. Nová metodika posudzovania investičných zámerov zo strany Hlavného mesta sa na aktuálnu etapu N!da už nevzťahovala.

Dôležitou súčasťou druhej etapy projektu je kancelársko-retailová časť, ktorá od ulice vytvorí aktívny parter s obchodmi a službami, ktoré zatiaľ v projekte chýbajú. Oproti predošlým vizualizáciám prešla dvojica objektov zmenami, kedy sa pobytová strecha s kubusmi kancelárií upravila na zelenú strechu, kam budú vyvedené výťahové šachty. Miernymi úpravami prešla aj architektúra objektov.

Vzniknúť by tu malo takmer 3,8-tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch a tisíc metrov štvorcových retailu. Nepôjde tak o nejaké mimoriadne rozsiahle výmery, pre obslúženie obytného komplexu, ale aj okolia, však ide o viac než dostatočné priestory.

Architektúra vychádza tak ako v prvej etape z pera architektonickej kancelárie Grido, ktorá si za prvú časť projektu vyslúžila ocenenie CEZAAR – Cenu za architektúru. Opäť tak môžeme očakávať elegantné tvary jednotlivých domov s meniacimi sa výškami jednotlivých sekcií, čo vytvára potenciál pre vznik atraktívnych terás. Administratívno-obchodné objekty sú jednoduchšie, v prípade dobrej úrovne detailu však môžu byť rovnako vhodným doplnkom celého projektu.

Developer bude pravdepodobne čo najskôr po správoplatnení územného rozhodnutia žiadať aj o stavebné povolenie, ktorého vydanie je potom otázka niekoľko mesiacov. Teoreticky je možné, že druhá etapa projektu bude mať všetky povolenia k dispozícii ešte v prvej polovici roka. V takom prípade by sa výstavba pravdepodobne spustila v lete 2020, čo by znamenalo dokončenie projektu ku koncu roka 2022.

Zdroj: IURIS Group

V čase možného dokončovania projektu by už mala byť zrejmá budúcnosť blízkeho okolia, ktoré predstavuje v kontexte rozvoja Bratislavy strategický priestor. Veľké, striedmo zastavané územie so športoviskami v širšom centre metropoly je prirodzeným lákadlom pre developerov, a dvaja z nich – J&T Real Estate a Grafobal Group Development – by už mali mať viacmenej ujasnenú predstavu, ako sa lokalita transformuje.

Presadenie výstavby v tejto oblasti nebude jednoduché. Kým N!do vzniklo viacmenej v okrajovej polohe na zanedbanom ihrisku, iné športové plochy na Pasienkoch sú naďalej intenzívne využívané. Športová funkcia je v tejto lokalite už tradičná, čo by malo súvisieť s darom grófa Lanfranconiho z konca 19. storočia, ktorý tieto pozemky daroval mestu s tým, že sa tu bude rozvíjať pohybová kultúra.

V danom čase však išlo o okraj mesta, ďaleko od existujúcej zástavby, pričom sa očakávalo, že rozvoj Bratislavy sa bude týkať najmä oblastí pod Malými Karpatami v nadväznosti na Račiansku ulicu, kým športová (a vojenská) zóna na Pasienkoch vytvorí medzeru medzi priemyselnými zónami bližšie k Dunaju. Reálny vývoj však bol úplne iný, v čoho dôsledku sa Pasienky ocitli vklinené medzi rezidenčné oblasti. Teraz, v 20-tych rokoch 21. storočia, sa koncepcia z 19. storočia stáva neaktuálnou.

Nová štvrť má mať polyfunkčný charakter s bývaním a občianskou vybavenosťou, zachovať sa však má v pozmenenej miere aj športová funkcia. Predpokladaný je zánik väčšej časti exteriérových športovísk, kryté haly by však mali ostať. Čo nahradí tieto plochy, nie je zatiaľ známe, pôvodná identita územia by sa však nemala úplne vytratiť.

Najväčším benefitom developmentu by mali byť verejné priestranstvá, najmä v okolí Kuchajdy, kde má vzniknúť „najväčší park v Bratislave“. Urbanistická koncepcia bola predmetom súťaže, v ktorej sa ako najlepšia ukázala vízia kancelárie Compass Architekti. To však bolo už pomerne dávno, aktuálna podoba nie je známa, rovnako ani doba, kedy by sa mohla odhaliť. Na základe vývoja v oblasti (dokončenie Národného futbalového štadióna) však predpokladám, že by to mohlo byť už v dohľadnej dobe.

Nepochybne to prinesie vášnivú debatu. Zaniknuté športoviská bude potrebné nejako nahradiť, možno inde v meste, aby bol šport dostupný a nie koncentrovaný v jednej lokalite. Mesto bude musieť taktiež zmeniť Územný plán, čo zo zámerov na Pasienkoch automaticky robí politickú tému. Na druhú stranu, kancelária Vallo Sadovsky Architects, z ktorej vzišiel aj aktuálny primátor, sa vyššie zmieňovanej súťaže taktiež zúčastnila.

Bez ohľadu na najbližší vývoj, N!do neostane posledným projektom, ktorý tu vznikne. V budúcnosti určite dôjde k transformácii Pasienkov, ktorého súčasťou bude vznik nových ulíc aj rezidenčno-komerčných komplexov. Ostáva len dúfať, že príťažlivý projekt od IURISu nastavil kvalitatívnu latku, ktorú budú ostatné zámery minimálne dorovnávať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.