Adrian Gubčo 08.06.2020 15:02

Arca Capital reaguje: Kominarca bude citlivejšia k okoliu

Keď som prednedávnom písal o projekte Kominarca, pripravovaného developerom Arca Capital na Kominárskej ulici v Novom Meste, vyvolalo to búrlivú reakciu. Vyjadril som názor, že zámer nedosahuje úroveň iných developmentov v lokalite. Developer však vysvetľuje, že projekt prešiel viacerými úpravami a vo výsledku bude pôsobiť vhodnejším dojmom, čím prostredie lepšie doplní.

Zdroj: Arca Capital

Projekt má vyrásť v blízkosti viacerých známych developmentov, ktoré sú vo výstavbe alebo už zrealizované, kým dalšie sú plánované. Bez výnimky na nich pracujú dnes najskloňovanejšie ateliéry v Bratislave, Arca tak prišla do prostredia s vysoko nasadenou latkou. Pre svoj zámer oslovila kanceláriu architekta Petra Čavaru, ktorý je laureátom ceny CEZAAR za rok 2013 za bytový dom Alfa Beta Gama a rok 2008 za bytový dom Athos – Portos - Aramis.

Architekt prišiel na pomerne stiesnenom pozemku s konceptom domu v tvare písmena L, pozostávajúceho z dvojice stavebných objektov. Nižší bude sledovať líniu Kominárskej ulice, kým vyššia časť bude zasunutá do vnútra stavebného bloku. V zmysle záväzného stanoviska Hlavného mesta mala mať nižšia časť šesť nadzemných podlaží, kým vyššia jedenásť. V dokumentácii, zverejnenej v rámci spustenia územného konania, ako aj na vizualizáciách na stránke, sa však objavil variant s dvanástimi podlažiami.

Odlišné boli aj počty bytov, apartmánov či parkovacích miest, vrátane ich technického riešenia. Podľa zámeru v stanovisku malo vzniknúť 69 apartmánov, 35 bytov a 164 parkovacích miest v podzemných garážach. Dokumentácia k územnému konaniu hovorí ale o 76 apartmánoch, 33 bytoch a 167 parkovacích miestach, pričom 124 z nich malo byť na teréne.

Ak by naozaj došlo k týmto zmenám, išlo by o zhoršenie kvality projektu – parkovanie na teréne je v danej lokalite jednoducho chybou, kým hmota v danej výške – hoci aj Pri Mýte či Urban Residence obsahujú podobné dominanty – je pri danom osadení menej vhodná a viac by jej svedčilo umiestnenie na nároží. Druhou vecou je architektúra, ktorá z prezentovaných materiálov pôsobila menej „štýlovo“, ako susedné realizácie.

Po zverejnení článku však developer reagoval, že došlo k viacerým nedorozumeniam a projekt vo finále nebude vyzerať tak, ako naznačovali zverejnené vizualizácie na oficiálnej webstránke spoločnosti. Aká bude definitívna verzia Kominarcy?

Pôvodne prezentovaný návrh je pomerne vysoký a parkovaním na teréne by verejný priestor zhoršil. Zdroj: Arca Capital

Developer predovšetkým pripomína, že pri projekte, ktorý pôjde do výstavby, platí výška určená záväzným stanoviskom Hlavného mesta aj mestskou časťou Bratislava – Nové Mesto. „Pôvodne navrhovaných 12 podlaží sme zmenili na 11, na základe požiadavky Magistrátu,“ hovorí Matúš Král, konateľ ACS Kominárska. Ako vznikla mylná informácia o väčšej výške?

„Na webstránke mestskej časti Nové Mesto bola k žiadosti z roku 2020 uverejnená pôvodná žiadosť z roku 2017, kde ešte projekt počítal s 12 nadzemnými podlažiami,“ vysveľuje M. Král. „Na našej webstránke boli omylom uverejnené pôvodné vizualizácie projektu a chybný text. Stavba mala vtedy maximálne 12 nadzemných podlaží a časť parkovania vo vnútrobloku.“ Nešťastná zhoda okolností viedla k obavám zo zhoršenia projektu, vo výsledku je však realita lepšia.

Kominarca tak bude mať jedenásť podlaží a obsahovať bude 35 bytov, 69 „jednotiek ubytovania cestovného ruchu“, sedem obchodných priestorov a tri kancelárie. Parkovanie bude umiestnené kompletne v podzemí v dvojici podzemných podlaží, prístup bude riešený od Kominárskej a vnútroblok bude parkovo upravený. Developer zamýšľa zachovať a obnoviť pôvodný žeriav, ktorý sa tu nachádza ako relikt pôvodných priemyselných hál, ktoré musia byť s ohľadom na stav zasanované.

Developer ďalej pokračuje, že tvar projektu vychádza z parametrov lokality. „Hmota a štruktúra navrhnutého projektu je výsledkom neľahkej svetlotechnickej i územnoplánovacej situácie v lokalite, spĺňa všetky normy či limity a prakticky nemá inú racionálnu alternatívu,“ zhŕňa M. Král. Umiestnenie vyššej hmoty v danej polohe tak má svoje zákonné odôvodnenie.

Arca Capital reagovala aj na moju kritiku architektúry budovy a ubezpečila, že téma vzhľadu projektu ešte nie je úplne uzavretá. Určitým pozitívom je už napríklad fakt, že mnou zmieňovaná holá stena v zadnej časti výškovej dominanty bude pôsobiť trochu jemnejšie vďaka osadeniu menších okien. Ďalšie veci sa budú diskutovať. „Nad architektúrou sa ešte budeme zamýšľať, dali ste nam chrobáka do hlavy,“ uzatvára Matúš Král.

Kominarca by tak mala podľa developera priniesť okrem vyššie zmieňovaných funkcií transformáciu zanedbaného areálu, nové prevádzky, ktoré vhodne doplnia Kominársku ulicu, kaviareň, nový verejný parčík, ktorý bude pokračovaním líniového parku tiahnuceho sa od Urban Residence cez Pri Mýte (po dokončení tretej etapy) až do Kominarcy, s ulicou prepojený pešou pasážou, zelené strechy a obnovenú uličnú zeleň, nový úsek priľahlej cyklotrasy a zmieňovanú pripomienku industriálnej histórie v podobe obnoveného päťtonového žeriavu.

Situácia projektu, vo vnútrobloku vznikne zeleň, priestor bude prepojený s okolím a pribudne aj úsek cyklotrasy. Zdroj: Arca Capital / EIA

Jeden z dôležitých projektov v portfóliu Arca Capital sa tak neukazuje až taký problémový, ako som sa aj ja na základe zverejnených materiálov domnieval. Môžem mať síce výhrady ku vzhľadu budovy, inak je však v poriadku – ak má byť development návratný pre investora, dodržať všetky regulatívy a kritériá a zároveň priniesť niečo aj pre širšiu verejnosť okrem samotných klientov, je Kominarca v danej podobe akceptovateľná a jej základná priestorová organizácia pochopiteľná.

Diskusia nad projektom každopádne odhalila viaceré chronicky známe nedostatky územného plánovania a výstavby v Bratislave. Svetlotechnické podmienky zabránili umiestneniu vyššej hmoty na nároží, čo by mohlo vyvážiť nutnosť výstavby 11-podlažného objektu zasunutého dovnútra mestského bloku. Komplikovanosť, neprehľadnosť a dĺžka povoľovacieho procesu zas viedla k vloženiu nesprávnej dokumentácie na úradnú tabuľu mestskej časti.

Developerom aj mestu by pomohlo masívne zjednodušenie a urýchlenie povoľovania projektov, čo je spojené so zmenami v Stavebnom zákone, lepšou pripravenosťou územných plánov zón a profesionalizáciou úradov, ktoré by mali jasne definované lehoty. Investori by tak mohli mať viac priestoru pre prácu s architektúrou, ktorá by mestské prostredie lepšie dotvárala. Druhou stránkou mince je viac financií, ktoré sa inak nestrácajú pri čakaní na povolenie, a tieto by mohli byť spätne vložené do vzhľadu projektov.

Kominarca by mohla ísť do výstavby pravdepodobne na začiatku budúceho roka a v roku 2023 dotvorí túto výrazne premenenú časť mesta, ktorá sa z postindustriálnej oblasti transformovala na živú obytnú štvrť. Aj v tomto kontexte pôjde pravdepodobne o neprehliadnuteľnú budovu, dobrou správou však ostáva, že jej dopady na okolie budú po zmenách skôr pozitívne. Pre Arca Capital ide o ďalší krok k etablovaniu sa medzi významnými bratislavskými developermi.

Sledujte YIM.BA na Instagrame. 

Sledujte YIM.BA na YouTube. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.