Adrian Gubčo 14.12.2022 17:25

Downtown sa zahustí. Kľúčová súčasť nového centra je krôčik od výstavby

Developer J&T Real Estate sa postupne blíži k ukončeniu výstavby veľkého projektu Eurovea II. Významná spoločnosť preto hľadí ďalej k ďalším veľkým schémam. Najbližšie k realite je dnes pokračovanie polyfunkčného projektu Klingerka, ktoré napreduje v povoľovacom konaní. V dohľadnej dobe mu už nebude nič brániť k výstavbe.

Zdroj: J&T Real Estate

Klingerka II a III zaberie veľký pozemok, vymedzený Košickou, Mlynskými nivami, Plátenníckou a Prístavnou. Ide o priestor, kde sa v minulosti nachádzal priemyselný areál Gumon. Väčšina jeho objektov, vrátane atraktívnych výrobných hál, zanikla len v roku 2008. Odvtedy boli plochy prázdne a v očakávaní transformácie. Od pôvodného majiteľa pozemky získalo JTRE, asi najsilnejšia spoločnosť, ktorá pôsobí v bratislavskom developmente.

V lete 2020 bola predstavená rámcová podoba projektu, ktorým sa má priestor vyplniť. Na pretiahnutom pozemku v severojužnom smere vznikne polyfunkčná zástavba s bývaním, občianskou vybavenosťou aj kanceláriami. Rezidencie budú sústredené v sérii veží a nižších traktov, postupne gradujúcich smerom k Prístavnej. Tu, na nároží Prístavnej a Košickej, má byť dominanta komplexu, 141 metrov vysoká kancelárska veža. Na prvých dvoch podlažiach objektov sa majú nachádzať obchody a služby. Vybavenosť chce developer umiestniť aj v sérii nevysokých budov popri Plátenníckej, čím reaguje na nižšiu zástavbu Klingerovej kolónie.

Pokračovanie Klingerky je kvôli svojmu rozsahu rozdelené na dvojicu etáp, predelených uličkou v pokračovaní Valchárskej. Projekt prešiel úspešne posudzovaním vplyvov na životné prostredie (EIA) a ešte v roku 2021 získali obe etapy kladné záväzné stanoviská Hlavného mesta (tu a tu). Developer ešte vo februári 2021 požiadal o vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby. Stavebný úrad v mestskej časti Ružinov oznámil začatie konania až v septembri tohto roka (predkladateľ údajne nepredložil kompletné podklady). Dnes je územné rozhodnutie na druhú etapu vydané.

V rámci tejto časti projektu má vzniknúť šesť nových objektov. Prvým z nich bude polyfunkčný dom s bývaním a občianskou vybavenosťou na nároží Košickej a Mlynských nív. Budova bude mať 16 nadzemných podlaží, 120 bytov a dvojpodlažný parter s obchodmi na prízemí a kanceláriami na druhom podlaží. Má ísť o akúsi lokálnu dominantu, hoci výškovo bude nadväzovať skôr na objekt Zwirn Offices a nie na omnoho vyššie veže Nivy Tower alebo Mlynské Nivy Košická.

Druhý objekt vznikne popri Košickej. Dom bude mať osem podlaží v strednej sekcii a šesť v krajných sekciách. Disponovať bude trojicou jadier. Umiestnených tu bude 28 bytov, parter bude takisto dvojpodlažný. Treťou stavbou bude opäť polyfunkčný dom s prevahou bývania popri Košickej. Dom bude mať 19 podlaží (67,7 metrov), obsahovať bude 158 bytov a disponovať bude dvojpodlažným parterom s obchodmi a službami.

Zvyšné objekty budú umiestnené popri Plátenníckej. Stavba 04 bude na nároží predĺženej Valchárskej a Plátenníckej, bude mať štyri podlažia a slúžiť bude výlučne občianskej vybavenosti. Na prízemí by to mali byť obchody a služby, na vyšších podlažiach kancelárie. Špecifickou je stavba 05, definovaná ako „detské centrum“. Na troch podlažiach má vzniknúť priestor pre 80-120 detí, ktorý podľa dokumentácie pripomína materskú školu. Posledná stavba 06 bude trojpodlažným objektom s obchodmi na prízemí a administratívou na zvyšných dvoch podlažiach.

Celá druhá etapa bude založená na trojpodlažnej podzemnej garáži. Nachádzať sa tu bude 717 parkovacích miest (z toho 64 bude pre potreby tretej etapy). Strecha garáží by mala byť zazelenená a parkovo upravená – bude totiž tvoriť dvor, pokračujúci až do tretej etapy. Súčasťou výstavby Klingerky 2 bude aj zlepšenie cyklodopravy. Popri Plátenníckej by totiž mala vzniknúť samostatná segregovaná cyklotrasa.

Rozhodnutie prešlo cez dotknuté orgány, pričom developer musí zapracovať pripomienky viacerých z nich. Na žiadosť Hlavného mesta musí napríklad rešpektovať umiestnenie plánovanej električkovej trate, ktorá bude viesť z Pribinovej ulice a pokračovať smerom na Miletičovu. Ako vyvolanú investíciu bude musieť developer takisto zrekonštruovať celú križovatku Košickej, Landererovej a Prístavnej ulice. Takisto sa žiada realizácia retenčných nádrží alebo dodržiavanie Technických listov mesta Bratislava.

V každom prípade, vydanie územného rozhodnutia (hoci ešte nie je právoplatné) je veľkým posunom pre prípravu projektu. Vydanie stavebného povolenia možno očakávať v priebehu mesiacov. JTRE dnes na pozemku realizuje sanačné práce, čomu predchádzalo búranie zvyškov Gumonu (základov starších stavieb a zánik administratívy podniku). Po ich ukončení bude môcť priamo pokračovať vo výstavbe Klingerky 2. Aktuálne sa odhaduje, že by to mohlo byť v druhej polovici roka 2024.

V prípade Klingerky 3 by mohol byť vývoj podobný. Vydanie územného rozhodnutia pre túto etapu, ktorej súčasťou bude okrem zmieňovanej administratívnej veže aj dvojica bytoviek (vyššia z nich s 27 podlažiami), ubytovacie zariadenie a administratívny objekt, sa očakáva v dohľadnom čase. V prípade, že by sa celý development budoval naraz, dokončený by mohol byť v priebehu roka 2027.

Developer odstráni zvyšky pôvodnej zástavby a čistí pozemok. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Klingerka 2 a 3 bude tvoriť významnú súčasť nového komerčného centra Bratislavy. Jej rozsah, urbanistické riešenie a do veľkej miery aj funkcie budú výrazným spôsobom spoluformovať vyznenie a život tejto časti mesta. Stovky bytov v Klingerke (celkovo by ich mohlo byť približne 600) nebudú síce patriť k „dostupným“, developer však bude musieť pracovať s ich mixom tak, aby prilákal široké skupiny kupujúcich. Časť jednotiek, napríklad v blízkosti električkovej trate (ktorá bude vychýlená na východnú stranu Košickej), tak snáď bude lacnejšia.

Okrem harmonogramu výstavby je teraz kľúčovou otázkou aj architektúra projektu. JTRE zatiaľ nemá k dispozícii nové, resp. finálne vizualizácie. Prezentované boli len prvé rámcové obrázky, ktoré čo-to naznačujú, nemožno ich ale brať ako záväzné. Už z nich je ale očividné, že si developer zobral poučenie z prvej etapy Klingerky, ktorá je vnímaná kriticky laickou aj odbornou verejnosťou. Pokračovanie projektu by malo byť omnoho ďalej aspoň v urbanistickom riešení.

Zámer tak ráta s rozumnejším členením hmôt, aktívnym parterom, lepšie riešeným rozmiestnením funkcií, priečnymi väzbami, vytlačením automobilov do podzemia a cyklodopravou. Ak sa napokon dosiahne aspoň štandardná súčasná úroveň architektúry s použitím prevetrávaných alebo keramických fasád, nová Klingerka nemusí byť vôbec žiadnou tragédiou.

Špecifikom je v tomto smere kancelárska výšková budova. Developer dosiaľ predstavil len pomerne banálnu vežu, ktorá si navyše berie až príliš očividnú inšpiráciu v mrakodrapoch newyorského projektu Hudson Yards (konkrétne vo veži The Spiral od Bjarke Ingels Group). Dominanta Klingerky však má byť so svojou výškou výraznou súčasťou bratislavskej panorámy, keďže väčšinu blízkej konkurencie prevýši o desiatky metrov. To si vyžaduje signifikantnú a unikátnu budovu so špičkovou úrovňou.

Je otázne, či to architektonická kancelária GFI, ktorá pripravuje projekt Klingerky 2 a 3, zvládne. Architekti majú vo svojom portfóliu aj pekné projekty (napríklad vilu v Devíne, kde bol investorom jeden zo zakladateľov skupiny J&T, alebo pripravovanú East Tower). Taktiež stoja za podobou prvého mrakodrapu Eurovea Tower, ktorému nemožno uprieť určitú eleganciu, hoci za to vďačí aj svojej výške a štíhlosti. Zároveň ale navrhli prvú Klingerku, ktorá je jednoznačným omylom.

Mesto a jeho nové centrum tak onedlho môže získať veľký a výrazný development. Po dokončení pokračovania Eurovey pôjde o možno najväčšiu realizáciu v downtowne na ľavom brehu Dunaja. JTRE má jedinečnú príležitosť ukázať, že sa v ostrej konkurencii bratislavských developerov, učiacich sa tvoriť čoraz lepšie schémy, posunul. Nielen centru metropoly, ale aj rozvoju Bratislavy by to mimoriadne pomohlo.  

Fotografie zo 7.11.2022. Pozrite si zánik zvyškov Gumonu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.