Adrian Gubčo 15.11.2019 11:12

Kedy budú dokončené Jarabinky?

Jeden z väčších bratislavských projektov sa blíži k dokončeniu. Jarabinky, polyfunkčný súbor zaberajúci celý mestský blok v rozvojovej lokalite Mlynské Nivy – Západ, vyzerajú byť takmer pripravené na odovzdávanie priestorov klientom, napriek tomu kolaudácia projektu viazne.

Jarabinky patria k starším projektom, ktorých koncept vznikol ešte v predkrízovom období. Výstavba sa reálne spustila v roku 2007, no v roku 2009 bola zastavená, v čase, kedy už boli dobudované podzemné podlažia a budúca výšková budova bola na úrovni piateho nadzemného podlažia. Developerom bola spoločnosť Atlas Real.

Pohyb nastal až v roku 2016, kedy sa zmenili majetkové pomery a výlučným developerom sa stala spoločnosť Sibareal, potom, ako z projektu vystúpil bývalý zhotoviteľ Váhostav. Ešte pred touto zmenou však bol projekt výrazne transformovaný, ubudol počet bytov, zmenil sa tvar budov a zväčšená bola plocha občianskej vybavenosti. Noví architekti z kancelárie SPDe navrhli vytvorenie pešej pasáže cez centrálnu časť projektu.

Aktivita sa na pozemku spustila na prelome rokov 2016 a 2017. Pôvodná výšková budova bola staticky narušená, preto musela byť asanovaná a vybudovaná odznova, už aj s novým brandingom, Jarabinky Grande. Medzičasom začali rásť aj ostatné sekcie komplexu, hrubá stavba prvej z nich bola dosiahnutá ešte pred koncom roka 2017.

Už v roku 2018 však bolo jasné, že stavba má sklz, ktorý postupne narastal. Pôvodne sa očakávalo, že prvé časti projektu budú dokončené ešte pred koncom roka 2018, termíny sa postupne naťahovali. Dnes má stavba už takmer ročné meškanie, hoci developer v lete tohto roka sľuboval, že čoskoro budú prvé sekcie skolaudované. Podľa úradnej tabule na webstránke mestskej časti Ružinov však má zatiaľ investor povolenie užívať len horúcovodnú prípojku.

Stále tak nie je celkom zrejmé, kedy bude možné defintívne povedať, že projekt, alebo aspoň jeho časti, je dokončený. Z obhliadky objektu však vyplýva, že práce sú v prípade 1. a 2. etapy ukončené, na 3. etape sa dokončuje fasáda, rovnako ako na veži Jarabinky Grande.

S ohľadom na tieto fakty predpokladám odovzdávanie bytov prvým majiteľom až v 1Q 2020, celkové dokončenie projektu až v polovici roka 2020.

Časť projektu od Jarabinkovej ulice už vyzerá byť dokončená

Jarabinky napriek týmto problémom predstavujú celkom zaujímavý projekt, ktorý do potenciálne atraktívnej vnútromestskej lokality prinášajú mestské bývanie aj rozsiahlu občiansku vybavenosť, ktorá ju funkčne obohatí. Samotná urbanistická koncepcia nadväzuje na niektoré z prvkov tradičného urbanizmu.

Tými sú bloková štruktrúra, kde v rámci Jarabiniek vzniká verejný vnútroareálový priestor v podobe obchodnej pasáže a privátny v podobe dvojice vyvýšených zelených plôch, triezva mierka – samozrejme s výnimkou 16-podlažného Jarabinky Grande, kde je však výšková budova vhodná – ďalej aktívny parter, maximálne využitie pozemku alebo tvorba nových priečnych väzieb namiesto uzatvárania veľkých areálov.

V projekte vzniká 385 bytov, voľných ostáva vzhľadom na vysokú rozpracovanosť projektu posledných päť trojizbových bytov. Štandard je na priemernej úrovni.

O niečo horšia je situácia v oblasti komerčných priestorov, kde sa developerovi podarilo vypredať najmä menšie jednotky, tie najväčšie však ostávajú prázdne. Projekt ráta až so 6,8-tisíc metrami retailu, čo je skutočne veľkorysé číslo, ktoré je porovnateľné s niektorými z najväčších bratislavských projektov. Atraktivita takýchto jednotiek nepochybne narastie v budúcnosti, keď prebehne development aj v blízkom okolí, nateraz však považujem za reálne, že nejakú dobu ostanú najväčšie priestory prázdne.

Architektúra projektu vychádza, ako bolo spomenuté, z pera kancelárie SPDe. Jarabinky nie sú architektonicky výrazné ani výnimočné, napriek tomu predstavujú nerušivý štandard, ktorý bude dobrou výplňou územia, ktorému aj tak dominujú skôr triezve kancelárske objekty bez extravagantnej architektúry. O niečo výraznejšia mala byť výšková budova, okrem výšky však nezaujala.

Pozitívom je však rozhodne existencia pasáže, ako aj prepojenia Jarabinkovej ulice a Mlynských nív. Hoci lokalita ako taká zatiaľ pôsobí veľmi nesúrodo a neveľmi príjemne, ide o dočasný jav a práve podobné zásahy – zlepšenie priechodnosti územia, aktívne prostredie v úrovni očí a do budúca aj zlepšenie verejného priestoru – sú pre obraz územia zásadné.

Centrálna pešia pasáž prepojí Jarabinkovú s Mlynskými nivami, čím sa zlepší pohyb v oblasti

Nový development tak vhodne dopĺňa zónu, ktorá sa mení z výrobnej na administratívno-rezidenčnú. Sibareal predpokladá, že v samotných Jarabinkách môže žiť do tisíc obyvateľov, ďalšie stovky žijú v nedávno dokončenom CityParku Ružinov, a veľké počty budú žiť aj pripravovanom zámere Pri Mlynoch od Iurisu, ale najmä v budúcom developmente od developera YIT Slovakia na južnej strane ulice Mlynské nivy. Starosta mestskej časti Ružinov Martin Chren dokonca odhadol počet obyvateľov tohto projektu na 5-tisíc, hoci nemal k dispozícii žiadne reálne čísla. Tento odhad tak treba brať s nadhľadom, každopádne svedčí o rozsahu zámeru, ktorý bude nepochybne obrovský.

Všetci títo obyvatelia výrazne zmenia fungovanie lokality, ktorá už nebude mimo pracovných hodín mŕtvou časťou Bratislavy – práve naopak, môže patriť k jej najživším štvrtiam. To zvyšuje dôležitosť opatrení, ktoré zvýšia kvalitu verejných priestranstiev a udržateľnosť územia, najmä v podobe dobrého spojenia s centrom mesta verejnou dopravou.

Hlavné mesto už čoraz otvorenejšie hovorí o električke v tejto lokalite, ktorá spojí downtown a historické centrum s mestskými časťami Podunajské Biskupice a Vrakuňa. Osobne to pripomenul bratislavský primátor Matúš Vallo na nedávnej prezentácii rozvoja električkovej siete v downtowne, kde spomenul, že Magistrát momentálne zvažuje, či pôjde električka po Prístavnej alebo po Mlynských nivách.

Hoci sa nemôžem oprieť o dáta, logicky vychádza, že trať po Mlynských nivách dáva väčší zmysel, kedže by mohla využiť veľkorysé priestorové pomery na ulici, pripravenú infraštruktúru v podobe podjazdu popod Bajkalskú ulicu a predovšetkým by obslúžila existujúce aj pripravované projekty, kde budú žiť a pracovať tisíce ľudí. Lepšie by bola napojiteľná aj z hľadiska budúceho vývoja, ktorý počíta so spojením historického centra so Stanicou Nivy.

Ak sa mesto rozhodne pre túto variantu, v prvej fáze pravdepodobne vznikne trať po Mlynských nivách od Košickej minimálne po vyústenie rýchlostnej cesty R7 do Bajkalskej ulice, kde sa v budúcnosti predpokladá vznik veľkého P+R parkoviska. Jeho napojenie na trať by bolo pre jeho využiteľnosť úplne zásadné. V ďaších fázach sa zrejme dobuduje náročnejšie (investične) spojenie do Podunajských Biskupíc a Vrakune, ako aj prepojenie s centrom.

Tieto projekty – verejné aj súkromné – budú hýbať Bratislavou 20-tych rokov tohto storočia. Z okolia Jarabiniek sa stane srdce aktivity aj úplne nového mesta, na ktoré sa slovenská metropola postupne mení. Pre obyvateľov projektu to však v konečnom dôsledku neznamená komplikáciu, práve naopak: Ide o kľúčový benefit tohto developmentu, z ktorého budú majitelia v budúcnosti výrazne čerpať.

Fotografie z 1.11.2019. Viac fotografií nájdete vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.