Adrian Gubčo 07.05.2020 17:33

Jarabinky sú dokončené

Približne trinásť rokov od spustenia výstavby je ružinovský projekt Jarabinky konečne dokončený. V pomerne rozsiahlom polyfunkčnom developmente v transformačnom území Mlynských Nív už prebiehajú posledné úpravy, komplex ako taký je však stavebne ukončený. V budúcnosti pôjde o súčasť expandujúceho centra mesta.

Projekt má pomerne zložitú genézu. Pod názvom Jarabiny sa jeho realizácia spustila už v roku 2007, pričom investor Jarabiny a.s., spojený s developerom Atlas Real, predpokladal, že výstavbu ukončí v roku 2010. Na pozemku v zóne Mlynské Nivy – Západ začal rásť súbor, pozostávajúci z dvojice blokov a 16-podlažnej veže. Výstavbu aj developera však zasiahla kríza a realizácia sa pozastavila v čase, kedy boli postavené podzemné podlažia a veža mala niekoľko prvých nadzemných podlaží.

Nasledovali roky, kedy sa na stavenisku nedialo nič. Z projektu vystúpil aj pôvodný dodávateľ, Váhostav, a výlučným majiteľom sa stala spoločnosť Sibareal. Konečne na konci roka 2016 sa aktivita na projekte opätovne rozbehla. Nový developer projekt transformoval, vďaka čomu vyzerá síce jednoduchšie, zároveň ale prirodzenejšie a prehľadnejšie. Jarabiny sa navyše premenovali na Jarabinky.

Projekt má po novom podobu dvojice blokov, cez ktoré je prerazená priama pešia pasáž, do ktorej sú obrátené komerčné prevádzky. Na úrovni druhého nadzemného podlažia vznikla dvojica vyvýšených vnútroblokov s parkovou úpravou, samotné bytovky majú sedem nadzemných podlaží. Okrem toho bola postavená aj výšková budova, ktorá bola promovaná samostatne ako Jarabinky Grande. Keďže pôvodne rozostavaný objekt bol staticky nevyhovujúci, skelet bol odstránený a veža postavená nanovo.

Jarabinky mali mať prvé časti dokončené ešte v roku 2018, realizácia sa však výrazne natiahla a trvala až 39 mesiacov. Pôvodne sa mali jednotlivé etapy odovzdávať postupne, teraz sa zdá, že bude celý development odovzdaný naraz. Zhotoviteľ Strabag každopádne svoju prácu už ukončil, ďalší krok je Stavebnom úrade mestskej časti Ružinov, ktorý by mal čoskoro vydať povolenie k užívaniu.

Pomaly sa tak končí príbeh ďalšieho veľkého zámeru, ktorý narazil na krízu a prešiel si výraznými problémami. Jeho dokončenie je pre lokalitu, v ktorej vznikol, pozitívom, keďže jej prinesie nové funkcie, ktoré tú dosiaľ v dostatočnej miere absentujú a prispejú k jej oživeniu.   

Nová pešia pasáž, do ktorej budú orientované obchodné prevádzky

V Jarabinkách vzniklo 385 bytov, čo z nich robí stredne veľký bratislavský projekt – treba však pripomenúť, že v oblasti, ktorej donedávna dominoval priemysel a administratívne centrá, a len postupne sa sem sťahujú aj obyvatelia. V novom developmente však môže žiť a pracovať až takmer tisíc nových obyvateľov, čo situáciu v lokalite zásadne zmení.

Hoci bytový štandard bol len priemerný (s možnosťou voľby nadštandardu), projekt sa mohol pochváliť celkom slušnými dispozíciami a adekvátnymi cenami. Každý z bytov disponuje balkónom, časť aj predzáhradkou. O niečo vyšší štandard poskytovali byty v Jarabinky Grande. Výsledkom je veľmi dobrý predaj - nepredané sú aktuálne len dva byty. Jarabinky tak budú z tohto hľadiska prakticky plne obsadené.

Trochu iná situácia je v prípade komerčných priestorov, kde ich stále ešte ostáva viacero voľných, vrátane najväčšieho priestoru s viac ako 1,3-tisíc metrami štvorcovými. Nad rámec toho je voľných ešte viac ako dvetisíc metrov štvorcových, čo spoločne s už prenajatými priestormi vytvára obrovskú plochu, porovnateľnú s menšími nákupnými centrami. Každopádne, v prípade naplnenia by tu vznikla živá obchodná zóna a aktívne ulice, keďže všetky jednotky sú otvorené do okolitých ulíc alebo pešej pasáže.

Slabšou stránkou je architektúra, ktorá je len štandardná, pričom s ohľadom na potenciál lokality by bola vhodná vyššia úroveň prevedenia. Takisto ani Jarabinky Grande, ktorá mala byť nielen výškovou dominantou, ale aj etalónom kvality, nepresvedčila. Na druhej strane, vyvýšené dvory – aj keď pre nerezidentov neviditeľné – pôsobia z fotografií príjemne, rovnako ako centrálna pasáž. Autormi achitektúry sú architekti z kancelárie SPDe.  

Napriek všetkému treba povedať, že Jarabinky sú pre túto časť Mlynských Nív prínosom. Projekt je po urbanistickej stránke úplne v poriadku, predovšetkým vďaka vhodnej štruktúre, funkcii či mierke. Ulicu Mlynské nivy čaká snáď už v dohľadnej dobe transformácia na mestský bulvár, do ktorého bude vhodné osádzať výškové budovy, zvlášť ak majú ďalšie vzniknúť pozdĺž Bajkalskej ulice. Inak by však bola pre územie vhodná premena na klasickú blokovú zástavbu s dominantami na miestach krížení kompozičných osí – teda križovatkách hlavných ciest s dobrým dopravným prístupom.

Čoskoro sa ukáže, že Jarabinky sú naozaj vybudované na správnom mieste, aj keď dnes tomu okolie nenasvedčuje. Veľká architektonicko-urbanistická súťaž, ktorú organizuje YIT Slovakia kvôli plánu zástavby protiľahlého pozemku, je prísľubom, že sa táto časť Bratislavy aspoň čiastočne dočká vzniku mestskej štruktúry, ktorá vytvorí podmienky pre kvalitný život.

To dokazuje, že pri hodnotení kvality projektu a lokality, v ktorom sa nachádza, treba vždy uvažovať nad tým, ako sa môže územie v budúcnosti zmeniť. Byty nie sú spotrebným tovarom, ale dlhodobou investíciou. Za 30 rokov splácania hypotéky sa môže z dnes zanedbaného brownfieldu stať epicentrum života. Víťazmi sa stávajú tí, ktorí tento potenciál rozpoznajú ako prví a náležite ho využijú.

Jarabinky sú - alebo boli - z tohto pohľadu jednou z najlepších investícií v Bratislave. Centrum metropoly sa totiž vysoko pravdepodobne rozšíri, pričom táto realizácia bude priamo v jadre jeho expanzie.

Fotografie z 2.5.2020. Pozrite si viac vo fotogalérii.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.