Adrian Gubčo 10.07.2023 16:30

Namiesto lacnej kópie príťažlivá veža? Ister Tower odhaľuje podobu

Posledné týždne priniesli zásadný pokrok mnohých zámerov v lokalite nového centra Bratislavy – bratislavského downtownu. Ohlásený bol vstup nových investorov alebo štart výstavby niekoľkých projektov. K rozpracovaným víziám patrí aj Ister Tower. Ten po redizajne odhaľuje svoju azda už finálnu podobu.

Zdroj: The Galata Group / Ister Tower

Ak za downtown možno považovať oblasť zo západu vymedzenú Dostojevského radom a Karadžičovou, zo severu Páričkovou, z východu Košickou a Plátenníckou a z juhu Dunajom, potom je dnes dobudovaná azda polovica z neho. Urbanizácia zvyšných plôch je však len otázkou času – takmer všetky pozemky sú už rozobrané a ich premenu pripravujú veľkí hráči v bratislavskom developmente.

Transformácia sa pripravuje aj na lichobežníkovej ploche medzi Landererovou, Košickou, Chalupkovou a budúcou novou ulicou, ktorá ju oddelí od existujúcej zástavby. Východnú časť priestoru ovláda spoločnosť Portum Towers, spojená s podnikateľom Marekom Trajterom. Západnú časť vlastní The Galata Group. Za ňou zas stojí Matúš Trajter, brat vyššie zmieneného podnikateľa.

Obaja tu rozvíjajú svoje investičné zámery, ktoré majú podobu polyfunkčných komplexov, tvorených (aj) výškovými budovami. Kým Portum už má k dispozícii všetky povolenia a ohlasuje štart prípravných prác, druhý projekt, Ister Tower, ešte na finálne povolenie čaká. Ohlásený bol pritom už v roku 2017.

V tomto momente sa ale zdá, že sa príprava zdynamizovala. Developer sa dlho prezentoval komplexom, ktorého dominanta nápadne pripomínala mrakodrap Aqua Tower v americkom Chicagu. Veľké zmeny, ku ktorým došlo v priebehu minulého roka, však viedli nielen k vstupu nového investora – českej investičnej skupiny DRFG – ale aj k zásadnému redizajnu.

Na projekte sa totiž menili aj architekti. Namiesto pôvodných P.S. Arch zámer prevzala kancelária A1 Architecture, ktorá do veľkej miery stojí aj za susedným Portumom (a neďalekou prvou etapou súboru Eurovea). Čerstvo odhalená vizualizácia prezentuje dynamicky pôsobiacu presklenú vežu, ktorá má fasádnym riešením odkazovať na Dunaj a jeho meandre. Podobne uvažovali aj predošlí architekti, tentokrát ale nejde o tak okatú kópiu zahraničnej realizácie.

Inak sa ale funkčné riešenie a charakter projektu až tak nezmenili – napokon, zámer už má územné rozhodnutie a investor by išiel proti sebe, keby robil masívnejšie zmeny. Naplánovaná tak je štvorica objektov, pričom dominanta bude mať 33 podlaží a 100 metrov. Dotvorená bude sedempodlažným administratívno-rezidenčným domom popri Landererovej a dvanásťpodlažným hotelom v novej ulici. Doplnené by mali byť o samostatnú osempodlažnú budovu apartmánového hotela. Celkovo by tu malo vzniknúť až 500 bytov a apartmánov. 

Developer pomerne prekvapivo naznačil, že by bývanie v tomto projekte nemalo patriť k najluxusnejšiemu segmentu. Namiesto toho majú byť rezidenčné jednotky relatívne dostupné. Investor dúfa, že sem priláka aj rodiny, k čomu má slúžiť väčší pomer plošne rozsiahlejších bytov. Developer je presvedčený o udržateľnosti daného konceptu, hoci rozpočet na celý zámer predstavuje až 250 miliónov eur.

Výstavba by sa mohla v optimistickom prípade rozbehnúť už v priebehu budúceho roka. „Sme vo fáze, keď je ukončený projekt pre stavebné povolenie, inžiniering zbiera vyjadrenia a na jeseň by sme chceli požiadať stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia,“ hovorí pre YIM.BA Matúš Trajter. „Prebehol aj výber stavebného a projektového manažmentu a aktuálne budú prebiehať tendre na architektonickú kanceláriu, ktorá by spracovala realizačný projekt.“ Bližšie predstavenie verejnosti má prebehnúť až po získaní zostávajúcich povolení.

V každom prípade, bratislavský downtown sa blíži k získaniu ďalšej veže. Po obavách, že by mohlo ísť o značne lacnejšiu kópiu slávneho mrakodrapu, sa teraz zdá, že pôjde o vcelku bežnú súčasnú budovu. Komplexnejšie hodnotenie bude možné až po predstavení detailnejších materiálov.

Ister Tower dotvorí významnú časť nového centra Bratislavy. Zdroj: The Galata Group / Ister Tower

Ister Tower spolu s Portumom vyplnia dôležité priestory, ktoré dotvoria mestotvorné prostredie nového centra metropoly. Oba projekty nadväzujú na princípy Územného plánu zóny Chalupkova, ktorý počíta s výstavbou výškových budov, no snaží sa ich organizovať na blokovej zástavby. Veže tak tvoria akési dominanty alebo akcenty na hranách jednotlivých blokov.

Ide o celkom rozumný princíp, zvlášť v kombinácii s ostatnými parametrami regulácie. Výškové budovy nebudú pôsobiť úplne ako solitéry, ale takmer ako štandardná súčasť zástavby. Dopomôžu k tomu nižšie časti jednotlivých komplexov, ktorých kvalita je rovnako dôležitá ako v prípade vizuálne silnejších veží. Ister Tower sa v tomto momente prezentuje vcelku decentne pôsobiacimi budovami s oblými nárožiami a vysokým podielom presklenia.

Na druhej strane, všeobecným problémom celého downtownu je stanovenie maximálnych výšok budov, v dôsledku čoho tu chýba väčšia výšková variabilita. Týka sa to aj Isteru, ktorý bude podobne vysoký ako naproti stojace Panorama Towers od JTRE alebo Sky Park Residence 4 od Alto Real Estate. Pri pohľadoch z väčšej diaľky sa však stratia možno aj väčšie rozdiely, napríklad medzi Portumom a budúcou Sky Park Tower s necelými 120 metrami.

Ďalšou otázkou je verejný priestor. Ister by mal zdieľať veľký, parkovo upravený vnútroblok s Portumom. Portum Towers sa spojili so skúseným českým krajinným architektom Ferdinandom Lefflerom, ktorý tu chce vybudovať atraktívny zelený verejný priestor. Ak sa naň podarí nadviazať aj v druhom projekte, môže ísť o veľmi príjemné miesto uprostred rušnej časti mesta.

Pre skutočné zvýšenie kvality prostredia je však potrebné niečo urobiť aj s týmto ruchom. Landererova ulica je veľmi široká dopravná os, ktorá sa v mieste križovania s Košickou rozširuje do absurdnej šírky. Chýbajú tu pritom stromoradia, segregované cyklotrasy alebo dostatočne široké chodníky. Existujúce dopravné normy pritom žiadajú ďalšie rozšírenie, hoci ulici aj jej dopravnej kapacite by pomohlo skôr zúženie a doplnenie kvalitných cyklotrás.

Downtown tak krok po kroku smeruje k dobudovaniu. Ister Tower môže byť jeho platnou súčasťou. Ak tu ale má vzniknúť skutočne atraktívne prostredie pre rodiny, musí celá štvrť získať omnoho bezpečnejší, inkluzívnejší a príjemnejší charakter. Platí to nielen o súčasnosti, ale aj o budúcnosti, prezentovanej na vizualizáciách.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.