Adrian Gubčo 01.07.2019 12:30

Najlepší rezidenčný projekt v Bratislave?

Mnoho developerov o sebe vyhlasuje, že buduje alebo alebo vybudovalo najlepší projekt v Bratislave, ktorý dokonale spĺňa vysoké nároky na kvalitu bývania. V niektorých prípadoch to neplatí, inokedy investori vybudovali skutočne dobré obytné súbory. Okrem toho sú tu však aj developmenty, ktoré sú skutočnou špičkou, a medzi ne možno zaradiť aj projekt Hájpark od Imagine Development.

Hájpark sa nachádza v Petržalke a svoj názov skutočne napĺňa – naozaj vznikol v prostredí lesného hája a obsahuje park, čiže nejde len o obľúbené využitie slova „park“ pre marketingové účely. Od blízkej cestnej komunikácie, Kutlíkovej ulice, je navyše odhlučnený hustým porastom, pôsobí tak ako svojbytná komunita uprostred mesta a lesa zároveň.

Bezprostredné okolie bolo urbanizované už dávnejšie v podobe technickho areálu, kde sa nachádzali vodárenské a plynárenské služobné byty v dvojici bytových domov. Lokalita však bola pomerne zanedbaná a nedostatočne využitá. Aby sa to mohlo zmeniť, musel developer pristúpiť k vysporiadaniu sa so susedmi aj k vyčisteniu prostredia.

Nebola to jednoduchá úloha, keďže plynári dali na pozemky zriadiť vecné bremeno (hoci patrili developerovi), kým do povoľovacieho procesu vstúpili, ako je to v Petržalke tradíciou, aktivisti. Imagine Development postupne nastavoval koncept developmentu a trvalo niekoľko rokov, kým boli prekonané spory a projekt dostal konečne zelenú. Výstavba prvej etapy sa spustila v roku 2014.

Development bol ako celok dokončený v roku 2017 a vyslúžil si odvtedy veľkú chválu, vrátane nominácie na ocenenie Cena za architektúru (CEZAAR) v roku 2018. Čo pri Hájparku vyvoláva toľko nadšenia, nielen od odbornej verejnosti, ale aj laickej, v tomto prípade obyvateľov komplexu?

Projekt svojim členením vytvára poloprivátny dvor, ktorý je platformou pre sociálne aktivity obyvateľov

Urbanizmus a architektúra

Koncept Hájparku vychádza zo snahy maximalizovať využitie zelene, ktorá sa nachádza na pozemku, a dodať jej nový rozmer, čo má podporovať urbanizmus projektu. V dvoch fázach tak vznikol obytný súbor, ktorý asociuje tradičný mestský blok, hoci pootvorený a s veľkorysým vnútroblokom.

Ako prvá sa budovala dvojica bytových domov s piatimi, resp. šiestimi podlažiami, tvoriacimi severnú a južnú stranu bloku, ktoré zároveň vymedzujú zachovaný zvyšok lesa. Ten bol ponechaný viacmenej v pôvodnom stave, len vyčistený a doplnený hracími prvkami, napríklad šmykľavkou využívajúcou terénnu zníženinu, mostíkom, pieskoviskom či retenčnou a okrasnou nádržou. Okrem toho tu developer zriadil komunitné záhrady a záhradný domček pre prípad nepriaznivého počasia.

Dané riešenie bolo možné vďaka tomu, že prvá etapa – resp. časť pod zvyškom lesa – nebola podgarážovaná. Iná situácia je v prípade druhej etapy.

Tá dotvorila celkový koncept a vymedzila a uzavrela celý blok. Objekty majú spoločne tvar písmena U, výška jednotlivých vchodov je variabilná, niektoré vchody (celkovo ich je v celom pojekte 11) majú výšku štyroch nadzemných podlaží, najvyššie až sedem podlaží (hoci developer pripúšťa, že mohol ísť aj do väčšej hmoty). Narábanie s hmotou umožnilo, že slnečné svetlo preniká do vnútrobloku vždy odlišným spôsobom, no je dobre presvetlený počas celého roka. Okrem toho mohli vzniknúť aj byty s veľkými terasami.

Keďže táto časť projektu už obsahuje podzemnú garáž, charakter vnútrobloku je odlišný. Hoci aj tu pribudla nová zeleň (v minulosti sa tu nenachádzala žiadna), priestor je voľnejší a otvorenejší. Dominuje mu jednopodlažný objekt komunitného centra, ktorý je jadrom celého developmentu.

V projekte sa nachádza aj určitý rozsah občianskej vybavenosti. V prvej etape to je predovšetkým škôlka, ktorá je údajne mimoriadne populárna, a kancelárie, kde sídli samotný developer, v druhej etape vznikla kaviareň a ďalšie prevádzky. Hoci nejde o komplexnú vybavenosť priamo v rámci Hájparku, čo je škoda, táto sa predsa len nachádza na najväčšom slovenskom sídlisku, kde možno nájsť všetky základné služby a obchody.

Za architektúrou stojí samotný developer, vedený architektmi Drahanom Petrovičom a Borisom Hrbáňom, pri druhej etape doplnený vstupom kancelárie GutGut. Architektúra je tak veľmi čistá a funkčná, kde bola absolútnou prioritou dobrá vnútorná dispozícia a nie vonkajšia extravagancia.

Úspornosť výrazu však neznamená nízku kvalitu, čo Hájpark dobre dokazuje. Práve naopak, ukazuje sa, že najlepšia architektúra môže byť aj vizuálne najjednoduchšia. Zvlášť to platí v tomto kontexte, kedy je dominantným prvkom zeleň a prírodné prostredie, do ktorého by mala ľudská ruka vstupovať pokiaľ možno najšetrnejšie.

Pristor komunitného centra člení dvor aj projekt na dve časti, zodpovedajúce aj etapizácii developmentu. Prvá etapa v dotyku s hájom je viac vzadu

Bývanie

Príťažlivosť Hájparku sa nekončí pri architektúre, ale pokračuje aj pri samotných bytoch. Z celkového počtu 108 bytov sa vypredali úplne všetky a byty tu majú aj samotní developeri, čo by mohlo byť garanciou, že návrhu bola venovaná veľká pozornosť. Jednotlivé byty prichádzajú s konceptom, v Bratislave pomerne ojedinelým.

Ten je založený na flexibilite vnútorných dispozícií jednotlivých bytov, kde bolo v každom prípade 4 až 6 alternatív, ktoré si klient mohol zvoliť. Ako pripustil developer a architekt Drahan Petrovič, téma flexibility ho zaujala už počas štúdia a ďalej ju rozvinul počas dlhoročnej praxe v Kanade (Vancouvri). Na Slovensku ju testoval v spolupráci s ITB Development na projekte Nový Háj.

„Nie som zástanca prístupu, že architekt má ľuďom predpisovať, ako majú žiť,“ hovorí Drahan Petrovič. „Klienti si mohli byty upravovať podľa seba, pričom možnosť zmeny dispozície bola v cene bytu.“ Zachované boli len určité základné princípy, napríklad poloha okien na fasáde. Zo svojej kanadskej skúsenosti Drahan Petrovič presadil aj ďalšie prvky: absenciu veľkých predsiení, väčšina kúpeľní je na fasáde, ale, čo je dôležité, aj všetky kuchyne, čo posilňuje sociálny a komunitný rozmer projektu (viac nižšie).

Dôležitým prvkom, čo je dané väčším počtom jadier, je aj to, že veľká časť bytov je preplávajúcich, okná tak majú do dvoch svetových strán. To umožnie lepšie presvetlenie aj prevetranie.

Byty, ktoré som mal možnosť navštíviť, boli naozaj svetlé a mali dobrý kontakt s okolím, čo je dané celkovo triezvou mierkou a veľkými oknami s nízkym parapetom. Štandard bol na pomerne dobrej úrovni. S prihliadnutím na dnešné ceny sú však predajné ceny bytov pri spustení predaja v roku 2015 – teda približne 2.100 eur za meter štvorcový – absurdne nízke, dnes by podobné byty mohli byť predávané aj za tri tisícky a boli by pravdepodobne rýchlo rozpredané.

V projekte existuje veľká diverzita bytov, od menších po väčšie pre rodiny, ako aj nadštandardné byty s terasami alebo predzáhradkami. Developer deklaruje, že investičný byt je v celom projekte len jediný, vďaka tomu vznikla v rámci developmentu celistvá komunita obyvateľov, ktorí na prostredie aktívne dohliadajú a chránia si ho.

Ochrániť hodnoty projektu sa snaží aj developer, výzor logií a ich presklení je tak regulovaný, rovnako ako podoba záhradných domčekov. Prítomnosť Imagine Development priamo v Hájparku vedie k dynamickejšej reakcii, keď sa v bytovom súbore vyskytne nejaký problém.

Pohľad do jedného z bytov v prvej etape. Byty sú dobre presvetlené vďaka veľkým oknám s nízkym parapetom

Komunita

Hoci vyššie zmienené prvky projektu dokladujú jeho vysokú úroveň, podobných je v Bratislave viac – mnoho projektov má dobrú úroveň architektúry, príjemne narába so zeleňou a byty vykazujú veľmi dobrý štandard dispozície aj prevedenia. Čo teda z Hájparku robí jednu z najlepších realizácií v Hlavnom meste?

Je to hlavne komunitný rozmer bývania, ktorý je v rámci novostavieb do veľkej miery unikátom. Developer sa môže pochváliť nielen prítomnosťou reálne žijúcich obyvateľov, ale aj skutočným rozvojom medziľudských vzťahov, čo však bolo dané veľmi dobrým návrhom, ktorý toto opäť nebral len ako marketingové heslo, ale ako reálnu výzvu.

K interakcii dochádza predovšetkým na dvore, ktorý obsahuje všetky aspekty k tomu, aby bol pre ľudí zaujímavý – má ideálne rozmery a je ďalej členený na dve menšie časti objektom komunitného centra, je bezpečný, lebo je uzavretý, umožňuje sociálnu kontrolu vďaka mierke a oknám kuchýň na fasáde (rodič tak má priamy pohľad von), poskytuje možnosť „dobrodružného“ trávenia voľného času pre deti, obsahuje priestory, kde sa dá uchýliť aj pri nepriazni počasia a je tu možné usporadúvať spoločné aktivity.

Okrem detí je však vhodným priestorom aj pre dospelých, keďže sa tu nachádzajú komunitné záhrady, priestor pre opekačky a grilovanie a kaviareň. Tá je prevádzkovaná priamo majiteľkou jedného z bytov, čo posilňuje susedský charakter celého projektu a robí z nej predĺženú "obývačku" obyvateľov.

Výsledkom dobrého prevedenia dvora, za ktorým sú architekti Eva Wernerová a Ivan Juhás v spolupráci s kanceláriou LABAK, je život takmer počas celého dňa. Kým v ranných hodinách sú to najmä rodičia a deti z tu prítomnej škôlky, v poobedajších a podvečerných hodinách ho zapĺňajú celé rodiny. Veľmi dôležitou súčasťou programu je zmieňované komunitné centrum.

Toto centrum je v skutočnosti veľmi otvorený a flexibilný priestor, ktorý umožňuje organizáciu širokej škály podujatí a aktivít, napríklad rozličných detských stretnutí a osláv, krúžkov (prebieha tu napríklad joga), sledovanie športových zápasov a podobne. Centrum si môžu rezidenti rezervovať od občianskeho združenia, ktoré ho prevádzkuje – združenia samotných obyvateľov Hájparku. Časť okien objektu sa dá otvoriť, vzniká tak kontinuálny exteriérový aj interiérový priestor. Developer objekt zároveň využil ako výstup z podzemnej garáže.

Mnoho developerov sa s väčším či menším úspechom snaží o vytvorenie príjemného prostredia pre rozvoj susedských vzťahov a života, čo umocňuje zážitok z bývania. Vo viacerých projektoch, ktoré som navštívil, bolo vidno, že postupne sa to darí, vždy to však určitú dobu trvá. V prípade Hájparku, ktorý je približne rok a pol po dokončení, však život už teraz funguje veľmi dobre.

Komunitné centrum na dvore je priestorom pre rozličné aktivity a podujatia, čím napomáha k rozvoju sociálnych vzťahov vnútri projektu. V anonymnom prostredí Petržalky je to unikát

Záver

Hájpark je jeden z projektov, pri ktorom sa v záujme objektivity snažím nájsť nejaké negatíva, mám s tým však problém. Petržalský obytný súbor patrí k tým, kde je vidno, že tu autorom išlo o skutočne vynikajúci výsledok a nešlo len o jednu z rady investícií, kde sa záujem končí vypredaním všetkých bytov.

Azda v tomto sa skrýva aj problém tohto projektu. Myslím, že môžem úplne bezpečne povedať, že ide o výnimočný development s výnimočným prístupom. Nanešťastie ale nie je reálne, aby takto vyzeral celý sektor. Hoci iné spoločnosti môžu robiť dobrú prácu, snaha o podobnú pozornosť pri každom jednom projekte by znamenala, že by ich realizácia trvala dlhšie, byty by boli drahšie a menej dostupné. Dynamika rozvoja Bratislavy si vyžaduje, aby pribúdali byty všetkých segmentov a pokiaľ možno rýchlo a vo väčšom počte.

Kapacity developerov, architektov aj stavebníkov sú v tomto smere obmedzené a preto neostáva čas ani prostriedky na to, aby bolo možné stráviť takmer desaťročie pri príprave jedného projektu (ako to bolo pri Hájparku). Takisto pri iných developeroch neplatí ani to, čo pri Imagine Development, ktorý je, podľa slov Drahana Petroviča, „architektonickou kanceláriou, ktorá si sama realizuje svoje projekty.“

Rezidenčný súbor od Imaginu tak ostáva jedinečným príkladom skvele navrhnutého aj zrealizovaného developmentu, ktorý môže slúžiť ako inšpirácia pre mnohých. Je nepochybné, že v Bratislave budú pribúdať zámery, ktoré ho kvalitou dorovnajú alebo aj predčia. Napriek tomu je v súčasnosti Hájpark jedným z najlepších obytných projektov v metropole Slovenska.

Pozrite si viac fotografií vo fotogalérii. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.