Simona Schreinerová 02.09.2024 11:25

Koniec polí v okolí Bratislavy. Projekty logistických centier postupujú, majú byť odlišné

Lokalita v blízkosti Slovnaftu sa bude meniť. Vybudovanie rýchlostnej cesty R7 celkovo prispelo k väčšiemu záujmu developerov o toto územie. Jedným z nich je Immolease, ktorý tu plánuje výstavbu logisticko – priemyselného parku.

Zdroj: Google Maps, Atrios

Čierny les, napriek názvu, nie je skutočným lesom dlhé roky. Oblasť bola dlhodobo využívaná na poľnohospodárstvo, avšak po vojne došlo k zásadným zmenám, ktoré súviseli s napriamením Malého Dunaja a výstavbou rafinérie Slovnaft. Zvyšky lesa, ktoré tu dnes nájdeme, sú v podstate pozostatkami ostrova, ohraničeného ramenom Dunaja, ktoré neskôr zaniklo.

Dlhší čas sa tu nachádzal Dvor Technických služieb, kam sa odťahovali autá, ale už je roky neaktívny. Vybudovanie rýchlostnej cesty R7 prinieslo zásadnú zmenu, najvýraznejšiu za posledné desaťročia. Oblasť, ktorá bola predtým investične nezaujímavá, je teraz ľahko prístupná, hlavne z hľadiska tranzitu a logistiky. Okrem blízkosti rýchlostnej cesty a diaľnic (D1 a D4) má táto lokalita dobré spojenie s prístavom, železnicou aj letiskom.

Tieto výhody si všimli developeri logistických centier. Jeden z nich, spoločnosť Immolease, tu plánuje výstavbu štvorice hál a retailových boxov s obchodno-výstavnými priestormi. Projekt má vzniknúť na ploche, ktorá je z juhu ohraničená Malým Dunajom, zo západu železničnou vlečkou smerujúcou do Slovnaftu, zo severu Slovnaftskou ulicou a z východu poľnohospodársky využívanou plochou.

Odporúčaný variant návrhu logistického areálu CTP Park so zelenou strechou retailových boxov. Zdroj: Immolease / EIA

Zámer úspešne prešiel posudzovaním vplyvov na životné prostredie (EIA), rozhodnutie získal už v roku 2021. Aktuálne bolo zverejnené oznámenie o začatí územného konania, čo znamená, že po niekoľkých rokoch sa projekt opäť dáva do pohybu.

Podľa dokumentácie sa plánuje dvojica veľkých hál (BCR1 a BCR2), ktorá bude slúžiť na skladovanie, ľahkú výrobu, prípadne montáž a manipuláciu s tovarom v rozsahu nadväzujúcom na skladovanie tovaru. Skladovať by sa tu mal bežný spotrebný tovar, látky a komponenty, pričom by tu nemali byť umiestňované nebezpečné tovary.

Každá hala bude obsahovať aj administratívne vstavky. Väčšia z hál, BCR1, sa má rozdeliť na osem jednotiek s ôsmimi vstavkami. Menšia hala BCR2 bude rozdelená na štyri jednotky so štyrmi vstavkami. Každý trojpodlažný administratívny vstavok bude mať na prízemí vstupné priestory, sociálne zariadenia, miestnosť pre upratovačku, šatne a kancelárie. Na ďalších dvoch nadzemných podlažiach budú najmä kancelárske priestory, doplnené o sociálne zariadenia a dennú miestnosť.

Časť areálu bližšie ku Slovnaftu je podľa Územného plánu určená pre občiansku vybavenosť. Developer tu preto naplánoval showroomy (BoxA a BoxB). Obsahovať majú okrem prezentačných priestorov aj súvisiace vybavenie, teda kancelárie a sklady.

BoxA bude väčší a rozdelí sa na 20 samostatných prevádzok. Menší BoxB bude mať osem jednotiek, resp. prevádzok. Každá jednotka bude mať samostatný vstup a bude tvorená obchodnými a výstavnými priestormi, ktoré budú doplnené o administratívne priestory, potrebné na ich fungovanie. V objektoch sa budú spájať funkcie predajne, showroomu a prípadne aj výdajne tovaru. Dvojpodlažné administratívne vstavky budú obsahovať vstupné priestory, toalety, výstavné a obchodné priestory.

Celková úžitková plocha všetkých objektov bude takmer 63.000 m², z toho na logistické haly pripadá približne 50.000 m². Umiestnených by tu malo byť 450 parkovacích miest pre automobily a 22 pre kamióny. Všetky parkovacie miesta budú povrchové.

Areál by mal splniť podmienky na certifikáciu v systéme BREEAM. V odporúčanom variante rozhodnutia z EIA budú showroomy vybavené zelenými strechami a dažďová voda bude zvedená do vsakovacích nádrží. Dokumentácia uvádza, že vďaka tomuto projektu sa odstráni environmentálna záťaž, ktorá sa v oblasti momentálne nachádza. Areál bude prístupný verejnou dopravou, pričom zastávka už v súčasnosti existuje.

Hoci developerom projektu je spoločnosť Immolease, prevádzkovateľom by podľa informácií YIM.BA mohla byť firma CTP, ktorá patrí medzi významných hráčov na trhu logistiky. Táto spoločnosť venovala tomuto developmentu viac pozornosti, než je bežné pri podobných projektoch.

Projektantom stavby je spoločnosť JFcon. Odhadované náklady boli v rámci posudzovania EIA šesť miliónov eur, takže táto suma sa zrejme medzičasom výraznejšie zvýšila. Realizácia sa predpokladala medzi rokmi 2021 a 2022. Vzhľadom na vývoj projektu však určite nezačne skôr ako na prelome rokov 2025 - 2026.

City Site Bratislava. Zdroj: CONTERA Management SK

Nejde o jediný plánovaný projekt logistického charakteru. Neďaleko areálu Čierny les, na Slovnaftskej ulici v blízkosti rafinérie, sa už istý čas plánuje výstavba ďalšej komerčnej zóny. Spoločnosť CONTERA Management SK, špecializujúca sa na skladové a komerčné zóny, pripravuje zámer City Site Bratislava.

Má priniesť premenu existujúceho areálu, kde sa nachádza viacero starších halových a administratívnych objektov. V rámci zámeru má byť väčšina budov zasanovaná, s výnimkou dvoch objektov, ktoré prešli celkovou rekonštrukciou. Vzniknúť má súbor šiestich objektov, teda k dvom zachovaným stavbám pribudnú štyri nové tzv. city boxy.

Polyfunkčné objekty majú mať jedno nadzemné podlažie s dvojpodlažným vstavkom. Prevažnú plochu v city boxoch bude tvoriť skladová časť, okrem nej ale budú obsahovať aj retailové a administratívne priestory, prevažne v zmieňovanom vstavku. Existujúce objekty poslúžia ako priestor pre retail (napríklad rozličné showroomy) a administratívu. Developer tu uvažuje aj s priestormi pre vedu a výskum.

O spracovanie dokumentácie sa postarala kancelária Zeit Architects v zložení Tomáš Jopek, Vladislav Tvarožek, Tomáš Novák a Jakub Budaj. Podľa dokumentácie EIA so začiatkom prevádzky developer počítal v druhom kvartáli roku 2025, avšak je možné očakávať zdržanie. Predpokladané investičné náklady boli v zámere odhadované na 30 miliónov eur.

Podobný zámer sa plánuje aj vo Vrakuni, v blízkosti bratislavského letiska. Logistické centrum IV. kvadrant od spoločnosti Atrios bude zahŕňať sklady a administratívne priestory. Kvôli verejnému tlaku však bolo potrebné prepracovať dopravné napojenie.

Logistické centrum bude prepojené s novou miestnou obslužnou komunikáciou a následne sa pripojí na plánované pokračovanie Galvaniho ulice, teda na preložku cesty II/572 pri Pharose, ktorá má napojenie na diaľnice D1 a D4. Vďaka tomuto riešeniu sa doprava z logistického centra vyhne preťaženým cestám Hradská, Ráztočná a Vrakunská. Zámer má vydané súhlasné záväzné stanovisko mesta.

K fungovaniu mesta neodmysliteľne patrí logistika a retail, bez ktorých by jeho chod nebol možný. Skladové zóny sa nezriedka nachádzajú na predtým poľnohospodársky využívaných plochách, pričom ich pokrývajú mohutnými nízkymi objektami a celkovo nevľúdnym prostredím. Ako-tak dobrou správou je, že dnes už nejde vždy len o jednoduché haly v najlacnejšej možnej forme. Niektoré objekty zahŕňajú ekologické prvky a zelené plochy, čím prispievajú k udržateľnosti a lepšiemu životnému prostrediu.

To by mal byť aj prípad spomínaných projektov – CTPark, City Site či IV. kvadrant. Z urbanistického či architektonického hľadiska to z nich nespraví dobré alebo príťažlivé realizácie. Aspoň trochu sa ale zmierni ich vplyv na životné prostredie. Logistika je na jednej strane nevyhnutná pre zabezpečenie produktov pre život spoločnosti, na strane druhej ho ale nemusí zároveň devastovať.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.