Adrian Gubčo 25.04.2024 16:32

Prípad S. Obávaný aktivista pokračuje v činnosti, trpia ňou samosprávy, investori i občania

Predstavte si, že si kúpite byt v novostavbe, ktorá sa dokončí načas, no celé mesiace sa do nej nemôžete nasťahovať. Na Slovensku nejde o unikátnu situáciu. Nezriedka ide o dôsledok aktivít malého občianskeho združenia z Petržalky. Stojí za ním známy „aktivista“ Marcel Slávik, na ktorého sú krátki vplyvní developeri či dokonca vládni ministri.

Zdroj: Reprofoto/youtube/Marcel Slávik, Nino Belovič / YIM.BA

Dlhé čakanie na dokončený byt

Južne od petržalského sídliska rastie v súčasnosti najväčší porevolučný rezidenčný development. Slnečnice od Cresco Real Estate sľubujú vznik mestskej štvrte, ktorá bude akousi lepšou alternatívou Petržalky. Postupne tu vznikne niekoľko sektorov, obsahujúcich tisíce bytov, občiansku vybavenosť aj rozsiahle zelené plochy. V kontexte celého mesta ide o jeden z cenovo prijateľnejších projektov.

Jednou z etáp Slnečníc sú aj Slnečnice POP. Developer ich označuje za najdostupnejšiu časť celého developmentu. V trojici deväťpodlažných bytových domov vzniklo celkovo 379 bytov a apartmánov v zložení 89 jednoizbových, 13 jedenapolizbových, 170 dvojizbových, 89 trojizbových, 14 štvorizbových a 4 päťizbové byty. Dnes je predaných približne 85% jednotiek.

Jedným z klientov je aj Michal (meno sme zmenili, keďže si neželal jeho zverejnenie). Zmluvu o budúcej zmluve k svojmu bytu podpísal v októbri 2021, teda v čase, keď už boli domy vo výstavbe. V tom čase developer avizoval, že objekt T3, v ktorom si Michal vybral bývanie, bude dokončený v júni 2022. Odovzdávanie by tak prebehlo na prelome rokov 2022 a 2023.

Stavebníkovi sa podarilo splniť prvý sľub – teda dobudovať dom v ohlásenom termíne. „Stavebné práce boli ukončené načas (kudos Crescu), v júni 2022 teda začal proces, ktorý mal viesť k úspešnej kolaudácii. V auguste 2022 som bol na predobhliadke bytu, všetko už bolo hotové,“ konštatuje Michal. „Očakávania od developera boli nastavené na február 2023 ako termín odovzdávania bytov.“

Vtedy sa však objavili aj prvé komplikácie. Developer oslovil klientov e-mailom, v ktorom im oznámil, že sa odovzdávanie bytov bude posúvať. „Stavba bytového domu T3 bola riadne dokončená v plánovanom termíne. Avšak chceme Vás v predstihu upozorniť na možnú zmenu termínov začatia odovzdávania bytov z dôvodu meškania kolaudačných konaní, ktoré je spôsobené nekonaním príslušných úradov,“ oznámilo Cresco Real Estate v októbri 2022.

Podobné e-maily prichádzali aj neskôr. Vo februári 2023 investor napísal, že čaká na vydanie kolaudačného rozhodnutia na vodné stavby, čo očakával v priebehu marca 2023. Následne sa malo pristúpiť ku kolaudácii dopravných stavieb a hlavnej stavby. V skutočnosti však developer získal kolaudačné rozhodnutia k vodným i dopravným stavbám až v októbri 2023.

Ani to ale nebol koniec. Nová legislatíva viedla k potrebe majetkovoprávneho vysporiadania s Bratislavskou vodárenskou spoločnosťou (BVS), legislatívnou podmienkou k získaniu kolaudácie. Dvere ku kolaudácii hlavných objektov sa tak otvorili až v októbri 2023. Developer klientom tesne pred koncom roka oznámil, že sa tento proces ukončil, očakával tak, že sa konečne celé trápenie skončí.

Práve vtedy však do hry vstúpilo Združenie domových samospráv, občianske združenie spojené s Marcelom Slávikom. Voči kolaudácii sa odvolalo, čo spôsobilo ďalšie posuny. O veci tak musel rozhodnúť až Okresný úrad, ktorý v marci 2024 odvolanie zamietol. Po 21 mesiacoch od dokončenia (!) projektu tak stavebník konečne získal rozhodnutie o užívaní stavby. Nekončené čakanie spôsobilo mnohým klientom nemalé problémy.

Potvrdzuje to aj Michal. „Roky plynú a ja som zablokovaný v podnájme bez možnosti úniku a bez vlastného bytu,“ popisuje. „Úver nemôžem načerpať a tým pádom ani splácať, čo ma štve a zdržuje. Jediné pozitívum je, že banka mi stále drží úverové podmienky z roku 2021. Ale z facebookovej skupiny budúcich majiteľov viem, že aj toto sa už začína meniť a niektoré banky prichádzajú s deadline-ami na načerpanie úverov (ak boli zmluvy podpísané ešte v januári 2021).“

To má v praxi citeľné finančné dôsledky. „Mne sa napr. v októbri zmenili už podmienky k naviazanému spotrebnému úveru, kedy mi banka zvýšila úrokovú sadzbu o 6% (!!!), len kvôli tomu, že hlavný úver nebol ani po 2 rokoch načerpaný,“ hovorí Michal. V tomto smere má výčitky aj voči developerovi, ktorý podľa neho nekomunikoval dostatočne aktívne s ohľadom na nemalú výšku investície.

Developer však oponuje, že sa v tomto smere stretol s dlhodobým nekonaním zodpovedných orgánov a účelovým zdržiavaním zo strany M. Slávika. Preto nedokázal hodnoverne garantovať žiadne termíny.

Slnečnice POP sú de facto dokončené už viac ako rok, aj kvôli obštrukciám boli ale skolaudované len teraz. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Drahé obštrukcie

Pre Cresco Real Estate, ktoré sa zrazilo s nekonajúcimi úradmi, bolo odvolanie zo strany M. Slávika neželanou „čerešniškou na torte“ problémov dokončovania projektu. „V poslednej fáze kolaudačného procesu dokončeného projektu Slnečnice POP podal účastník konania, Združenie domových samospráv, odvolanie. Pripomienky združenia nesúvisia s našim projektom a sú iba účelovým zdržovaním, ktoré klientom, ktorí sa chcú nasťahovať, komplikuje životné situácie,“ pripomína Ján Krnáč, výkonný riaditeľ Cresco Real Estate.

Združenie pritom nebolo účastníkom konania pri hlavných objektoch (ako v minulosti pri UniQ Slnečnice). Podľa developera k Slnečnice POP poslalo odvolanie v rovnakom znení ako na niekoľko iných rozhodnutí vrátane realizácií iných developerov. Krnáč pripúšťa, že v tomto prípade neočakávali, že sa Slávik odvolá.

V každom prípade sa ale tak stalo a nepomohla ani snaha o komunikáciu. „Konanie Združenia domových samospráv považujeme za nekonštruktívne. Opakovane sme s pánom Slávikom komunikovali. Napriek našej snahe nebolo možné dospieť ku konštruktívnej dohode,“ tvrdí J. Krnáč.

Aj developer si uvedomuje, že skoré ukončenie procesu je v jeho záujme. Prvým dôvodom bola nespokojnosť klientov. „Z odoziev, ktoré sme dostali, bola väčšina z nich chápavá,“ približuje Krnáč. Platí to napriek tomu, že ľudia museli dlhšie čakať na nasťahovanie a zasiahlo to aj úverové financovanie zákazníkov. „S bankami z tohto dôvodu intenzívne komunikujeme, aby klientom umožnili predĺženie lehoty na načerpanie úveru a zatiaľ všetkým klientom vyšli v ústrety,“ dodáva Ján Krnáč.

Druhou komplikáciou sú finančné straty pre samotného developera. „Táto situácia spôsobuje škodu aj nám, keďže predĺženie splatenia investičného úveru na daný projekt môže znamenať až stotisíce na úrokoch navyše mesačne,“ vysvetľuje Krnáč. V prípade niektorých projektov, kde sa procesy predlžujú aj o roky, rastú sumy v ešte väčšej miere.

Marcel Slávik si to veľmi dobre uvedomuje. Aj napriek proklamovanému cieľu, teda prispievať k ochrane životného prostredia, sa ľudia nielen z developerského prostredia zhodujú, že práve na využití snahy o prevenciu strát je založený „biznismodel“ Združenia domových samospráv.

So Združením domových samospráv sa musia úrady vyrovnať aj v prípade verejnoprospešných projektov ako je Kampus zdravia a športu. Zdroj: Bratislavský samosprávny kraj

„Aktivizmus“ na plný úväzok

Ako píše združenie vo svojich stanovách, jeho cieľom je tvorba a ochrana životného prostredia, zlepšenie informovanosti verejnosti o súčasnom stave prírodného a životného prostredia alebo presadzovanie pozitívnych zmien v postojoch obyvateľstva k otázkam zdravého životného prostredia. Okrem toho sa chce aj vyjadrovať k EIA (posudzovaniu projektov na životné prostredie) či napomáhať k budovaniu občianskej spoločnosti.

Na prvý pohľad ide o pozitívne a ušľachtilé aktivity. Ako píše sám Marcel Slávik, ktorý je hlavou Združenia domových samospráv a samozvaným bojovníkom za lepší život v mestách aj na vidieku, jeho cieľom je, aby súčasťou každého projektu boli parčíky, fontány, vodu zachytávajúce opatrenia, dažďové záhrady, zelené plochy a strechy, sochy či plastiky. A v tomto duchu aj koná.

Súčasťou veľkej väčšiny konaní v Bratislavy a postupne aj mimo nej sú tak pripomienky zo strany Združenia domových samospráv. Bez ohľadu na typ zámeru je zasielaný rovnaký set niekoľkých desiatok pripomienok, od všeobecných ku konkrétnym. Sochy a fontány tak majú vznikať aj v priemyselných parkoch, pri logistických skladoch, zelené strechy či parčíky zas v rámci zámerov, ktoré ich majú dávno naprojektované. Napádané sú privátne zámery aj verejnoprospešné investície zo strany samospráv.

S ohľadom na doterajšie nastavenie slovenskej legislatívy bolo možné zasielať pripomienky, prípadne sa odvolávať v rámci viacerých stupňov povoľovania – pri posudzovaní EIA, pri územnom, stavebnom aj kolaudačnom konaní. O každom odvolaní následne musia rozhodovať úrady. V praxi sa tak dal proces predĺžiť o roky.

Investori však majú aj inú možnosť. Pokiaľ si neželajú, aby Združenie domových samospráv vstupovalo do procesov alebo sa odvolávalo, môžu sa stať priamo jeho členmi. Nie je to ale zadarmo. Podľa zdrojov z brandže sa výška ročného členského v združení pohybuje rádovo v tisíckach eur.

Firmy o tom otvorene nechcú hovoriť, ale viaceré uprednostnili takúto možnosť. Samotné združenie medzi svojimi „partnermi“ uvádza aj známe spoločnosti, napríklad Atrios, Corwin, J&T Real Estate, Lucron, VI Group alebo YIT Slovakia. Podľa všetkého usúdili, že výhodnejšie bude so Združením domových samospráv aj za cenu „členského“ a „konzultácií“ spolupracovať, ako následne strácať nemalé prostriedky v rámci prieťahov.

V minulosti sa neúspešne snažil proti združeniu zasiahnuť aj vtedajší minister hospodárstva Richard Sulík. Zdroj: SITA

Výsmech verejnosti

Praktiky Marcela Slávika hnevajú mnohých. V roku 2016 mu venoval komentár Oszkár Világi, výkonný riaditeľ Slovnaftu a vplyvný podnikateľ, ktorý v tom čase pripravoval výstavbu futbalového štadióna v Dunajskej Strede. „Občan S“, ako ho nazval, bol vtedy podľa Világiho účastníkom 80% všetkých EIA konaní v okrese Dunajská Streda, v okrese Senec asi v 90%.

O päť rokov neskôr sa zas rozhodol so Združením domových samospráv a jeho predsedom vyrovnať vtedajší minister hospodárstva Richard Sulík. „Je to človek, ktorý vstupuje do stavebných konaní s nezmyselnými požiadavkami a blokuje stavby, kým nedostane sponzorské pre svoje združenie,“ vysvetľoval Sulík. „Splňte alebo zaplaťte,“ zhrnul princíp jeho aktivít.

Sulík sa pokúsil Slávikove aktivity zastaviť a podal naňho trestné oznámenie. Veľmi však nepochodil. Združenie domových samospráv totiž žiadne zákony oficiálne neporušovalo. Hoci o ich dopadoch si možno myslieť mnohé, za tie roky malo združenie jednotlivé postupy vyladené natoľko, že sa im zo zákona nedalo vytknúť prakticky nič.

Redakcia YIM.BA Združenie domových správ oslovila s otázkou, či si je vedomé dosahov svojich aktivít na bežných ľudí i rozvoj mesta. Do uzávierky (a ani po nej) však neprišla žiadna odpoveď. Dá sa tak len predvídať, že momentálne je Slávik, ktorý sa po určitej pauze po podaní trestného oznámenia vrátil v „plnej sile“, so svojou pozíciou spokojný.

Zmenu má priniesť až zmena legislatívy, jednak nový Zákon o výstavbe, ako aj zmena podoby posudzovania EIA, teda novelizovaný Zákon o posudzovaní vplyvov na životné prostredie. Obe majú obmedziť možnosť obštrukciami vstupovať do jednotlivých procesov. Na druhej strane, tieto úpravy majú aj svojich kritikov, ktorí upozorňujú, že sa tým obmedzí právo verejnosti ovplyvniť výstavbu v ich susedstve či v chránených územiach.

O podobu novej legislatívy sa tak ešte vedie boj. Len včera sa objavila informácia, že Ústavný súd SR posúdi ústavnosť časti novely zákona o posudzovaní vplyvov na životné prostredie. Na ďalšie konanie súd prijal návrh prezidentky SR Zuzany Čaputovej, ktorá namietala obmedzenie účasti verejnosti na rozhodovacích procesoch, týkajúcich sa životného prostredia.

Napadnutá právna úprava vypustila ustanovenie, ktoré umožňovalo verejnosti podať odvolanie proti rozhodnutiu o posudzovaní navrhovanej činnosti podľa zákona o EIA, ako aj proti záverečnému stanovisku. Predkladatelia novely pritom nepriamo argumentovali práve Marcelom Slávikom.

Hoci ešte v tomto momente nemožno povedať, ako bude zákon vo výsledku vyzerať, je len málo pochybností o tom, že sa oproti minulosti výrazne zúži možnosť širokej verejnosti vstupovať do povoľovacích procesov. Leví podiel má na tom práve Združenie domových samospráv. Z pohľadu investorov to je výborná správa, v určitých prípadoch sa ale môže uľahčiť cesta pochybným zámerom, voči ktorým boli opodstatnené výhrady.

Príbeh Marcela Slávika ukazuje, že aj dobre mienené zákony môžu priniesť zhoršenie života obyvateľom, investorom i verejným inštitúciám, pokiaľ sú zneužívané. Asi neexistuje legislatíva, ktorá by bola úplne odolná voči bezohľadným špekulantom a zároveň uspokojila všetkých s úprimným záujmom o ochranu verejného (a v tomto prípade aj súkromného) záujmu. Napriek tomu sú skúsenosti so Združením domových samospráv poučné – sú dôkazom, že príliš veľká sloboda môže byť niekedy nebezpečná.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.