Adrian Gubčo 05.01.2024 12:42

O krok bližšie k obrovskej transformácii. Penta predstavuje detaily zámeru na Vajnorskej, prinesie veže aj nový park

Bratislava má obrovskú rozvojovú rezervu v podobe nevyužívaných brownfieldov, teda bývalých priemyselných areálov. Najväčší potenciál v tomto ohľade predstavuje oblasť niekdajšieho Istrochemu, kde by mohla vzniknúť štvrť pre desaťtisíce ľudí. Hoci transformácia lokality potrvá desaťročia, prvý zámer prichádza už teraz – bude ním Polyfunkčný súbor Vajnorská od Penta Real Estate.

Zdroj: Penta Real Estate

Developerská odnož finančnej skupiny Penta oznámila akvizíciu pomerne rozsiahleho pozemku medzi železničnou traťou, Odborárskou a Vajnorskou na konci leta 2022. Ide o zanedbanú plochu, porastenú náletmi. Investor v krátkom čase zrealizoval medzinárodnú architektonickú súťaž, do ktorej prizval viaceré kvalitné ateliéry z celej Európy (Pantograph, Superatelier, Chybik + Kristof, Baumschlager + Eberle, Chartier Dalix, Bevk Perović Arhitekti). Presadil sa posledný menovaný slovinský tím Bevk Perović.

Odborná porota ocenila najmä výsledné spracovanie urbanistického konceptu územia, pričom nájdenie správneho urbanizmu bolo podľa developera aj hlavným cieľom súťaže. Penta Real Estate ďalej dodala, že pri hodnotení jednotlivých návrhov odborná porota posudzovala, okrem iného, tvorbu a hierarchizáciu verejného priestoru, rozmanitosť krajinnej architektúry, hmotový koncept aj udržateľnosť návrhu. Týmto projektom chce nastaviť princípy budúceho rozvoja územia.

Ide o pomerne zodpovednú úlohu, keďže v bezprostrednom okolí dnes absentuje kvalitná mestotvorná štruktúra. „Pri tvorbe návrhu sme sa zamýšľali nad tým, ako vytvoriť mestskú štruktúru v bývalej priemyselnej oblasti, dosiahnuť určitú hustotu, a zároveň zachovať kvalitu života, akú od bývania v širšom centre mesta ľudia očakávajú,“ hovoria architekti z víťaznej kancelárie. „V skutočnosti to nie sú budovy, ale spoločné priestory medzi nimi, ktoré dávajú novej štvrti ten pravý charakter.“

Developer sa už pri predstavení zámeru nijako netajil tým, že pôjde o obrovský projekt, ktorý sa bude budovať v etapách. Doteraz len rámcovo naznačoval, koľko bytov či komerčných priestorov v rámci súboru vznikne, teraz však predstavuje podrobné detaily. Polyfunkčný súbor Vajnorská, ako sa projekt úradne nazýva, totiž vstúpil do posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA).

Ako vyplýva z dokumentácie, účelom zámeru je realizácia a prevádzka bytových domov, administratívnej budovy a prevádzok obchodnej občianskej vybavenosti. Navrhnutím hybridnej štruktúry, kombinujúcej v sebe vežovú, blokovú a doskovú typológiu spolu s hierarchizovaným súkromným, poloverejným a verejným priestorom sa vytvorí „nové, veľmi bohaté susedstvo v meste“. Jadrom má byť lineárny park vnútri riešeného územia, doplnený o hlavné a menšie námestia. 

Development bude vo výsledku tvorený šesticou objektov, zrealizovaných v piatich etapách. Prvú a druhú etapu budú tvoriť rezidenčné budovy v tvare písmena U bližšie k Odborárskej. Obe budú obsahovať výškový akcent smerom k Odborárskej – pri dome P1 s 19 podlažiami, pri P2 s 24 podlažiami. Krídla budú nižšie, budú postupne klesať od ôsmich k piatim podlažiam. Etapy P3A a P3B, tvorené trojicou budov, budú mať obdobný charakter, umiestnené však budú smerom k železničnej trati. Veže v rámci domov budú mať 17, 17 a 19 podlaží a budú šachovnicovo prestiredané, nižšie sekcie 5-8 podlaží.

Štvrtou etapou bude administratívna budova P4, ktorá bude priamo na nároží Vajnorskej a Odborárskej. Má ísť o výškovú dominantu projektu – bude mať 25 podlaží a 101 metrov. Budova má oddeliť rezidenčné časti projektu od rušnej Vajnorskej. V jej zázemí má vzniknúť kľúčové námestie, ktoré bude mať funkciu zhromažďovacieho priestoru s vybavenosťou pre obyvateľov aj návštevníkov.

Investor predpokladá, že daným riešením vznikne kvalitný verejný priestor s bohatou škálou priestranstiev, od verejných, cez poloverejné až súkromné. Privátnejší charakter budú mať vnútrobloky s ihriskami a hracími plochami medzi jednotlivými domami, verejným priestorom má byť najmä lineárny park so stromami na rastlom teréne a vodným prvkom. Priestor má byť riešený bez záťaže automobilmi, prístup bude riešený z Odborárskej, resp. z novej súbežnej komunikácie.

V rámci dokumentácie EIA nie sú počty bytov a ich izbovosť špecifikované. Z predošlých vyjadrení developera je však známe, že by v projekte malo vzniknúť približne 1,2-tisíc bytov a apartmánov, od 1-izbových po 4-izbové, ako aj niekoľko 5-izbových bytov s terasou. Navrhnutých je celkom 2.105 parkovacích miest, z toho 2.072 bude v podzemných garážach. Komerčné priestory, tvorené predovšetkým kanceláriami, budú zaberať 30-tisíc metrov štvorcových.

Vzhľadom na rozsah projektu je predpoklad celkového dokončenia celého zámeru pomerne vzdialený. Prvá etapa sa má začať stavať na konci roka 2025, dokončená bude o dva roky. Druhá etapa bude zrealizovaná s ročným odstupom, etapy 3A a 3B sa dokončia na konci roka 2031. Posledná časť projektu bude dodaná až v roku 2035. Celkové odhadované náklady predstavujú 200 miliónov eur. Projektantom je Siebert + Talaš. 

Situácia projektu. Zdroj: Penta Real Estate / EIA

Známe čísla, náklady aj časový odhad realizácie svedčí o tom, že ide pôjde o obrovský projekt s mimoriadnym dosahom na život tejto časti mesta. Na mieste, kde dnes neprebieha žiadna aktivita, budú žiť a pracovať tisíce ľudí. Nový súbor, ktorý má byť navyše aj architektonicky a hmotovo výrazný, tak presunie pozornosť do územia, ktoré doteraz ostávalo mimo ťažiska investičných aktivít v rámci Bratislavy.

To sa bude ale postupne meniť. Najlepšie umiestnené brownfieldy bližšie k centru mesta alebo s menšou mierou záťaže sa už postupne vypĺňajú, prípadne majú majiteľov s vlastnými investičnými zámermi. Developeri sa tak musia pri rozširovaní portfólia pozerať aj po pozemkoch, ktorých prestavba sa v minulosti zdala ako menej výhodná. Polyfunkčný súbor Vajnorská tak bude nepochybne len prvým z veľkého množstva obdobných projektov, ktoré sa v území objavia.

Kľúčová pritom bude kvalita projektu od Penty, ktorá nastaví latku pre celú budúcu štvrť. „Naším zámerom je v území vybudovať plnohodnotnú, primárne rezidenčnú zónu s potenciálom aktivizovať zanedbanú časť mesta a vytvoriť zdravé, kvalitné miesto pre život a prácu,“ tvrdí spoločnosť. Pripomína pritom výhody v podobe dobrého napojenia na verejnú dopravu vo forme električiek, autobusov či železnice, prítomnosť obľúbeného rekreačného areálu Kuchajda alebo existujúcu občiansku vybavenosť.

To sú parametre, ktoré zvyšujú potenciál aj pre ďalšie developmenty. Kľúčová je teraz úloha samosprávy, ktorá by mala územie zodpovedne pripraviť na ďalší rozvoj. Inšpiráciou pritom môže byť postup v prípade transformácie Mlynských Nív, kde nechalo mesto a MIB vypracovať urbanistickú štúdiu. Podobnú by si zaslúžil aj celý Istrochem, ideálne doplnený aj o Žabí majer a plochy až ku Zlatým pieskom.

Mestská časť Nové Mesto si to do istej miery uvedomuje. Aktuálne v spolupráci s Fakultou architektúry a dizajnu STU pracuje na zadaní pre študentov, ktorí sa venujú danému územiu. Môže ísť o zaujímavý zdroj inšpirácie, ďalším krokom by ale mala byť kooperácia so skúsenými urbanistami a architektmi, ktorí budú pracovať na koncepcii záväznejšieho charakteru.

Istrochem môže mať pred sebou zaujímavú budúcnosť. Všetky projekty v území sa budú musieť vyrovnať s nechceným dedičstvom v podobe enormnej environmentálnej záťaže. Jej odstránenie bude stáť stámilióny eur. Projekt od Penta Real Estate však naznačuje, čo prinesie obrovská vstupná investícia: otvorenie územia pre výstavbu a vznik atraktívnej živej štvrte, ktorej vznik urobí z Bratislavy skutočné veľkomesto.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.