Adrian Gubčo 23.09.2023 13:00

Návrat života na mŕtve miesto. Schátraný dom prejde obnovou, pamiatkari majú výhrady

V centrálnej časti Bratislavy sa dosiaľ nachádza niekoľko veľmi schátraných domov, ktoré sú do veľkej miery opustené a v ruinóznom stave. Postupne ich ale ubúda – investori sa snažia ponúknuť lukratívne byty alebo kancelárie v kvalitných lokalitách, čo ich núti k rekonštrukciám alebo prestavbám. Zmenou tak prejde aj zanedbaný dom na Moskovskej ulici.

Zdroj: Google StreetView, Architekti Šebo Lichý

Moskovská je nenápadná ulica vo východnej časti Starého Mesta. Nachádza sa tu nenápadná zástavba, ktorá sa z veľkej časti vyformovala v prvých desaťročiach 20. storočia. Je tu niekoľko príťažlivých historizujúcich domov, ale aj novšie objekty. Väčšina budov je v dobrom stave. Výnimku tvorí starší dom na Moskovskej 11, ktorý vznikol očividne ako nájomný bytový dom na úplnom začiatku minulého storočia.

Stavba je dnes viditeľne v katastrofálnom stave. Hoci si fasáda zachovala svoju relatívne bohatú výzdobu, je narušená a na viacerých miestach opadáva. Časť vnútorných priestorov je vyprázdnená, nefunguje ani osamotená prevádzka na zníženom prízemí. Dom ale očividne má nejakých obyvateľov – jeden z bytov na vyšších podlažiach má nové okná. Podmienky pre život ale musia byť neuspokojivé.

V dohľadnej dobe by sa to ale mohlo zmeniť. Investor Moskowska s.r.o., blízky realitnej spoločnosti Kron Real a viacerým osobám z realitného prostredia, chce totiž zrealizovať radikálnu prestavbu objektu. Ako uvádza, súčasný viacpodlažný dom s vysokou sedlovou strechou chce premeniť na bytovku s plochami občianskej vybavenosti na prvom nadzemnom podlaží. Vyžiada si to však čiastočné odstránenie existujúceho objektu.

Polyfunkčný objekt Moskowska bude mať po novom podobu budovy so šiestimi nadzemnými podlažiami a dvomi podzemnými. Zo strany ulice bude rešpektovaný tvar a sklon strechy. Zo starého domu majú byť zachované najhodnotnejšie časti, inak ale pôjde z veľkej časti o novostavbu. Umiestnených tu má byť 29 bytov. Dva byty budú umiestnené aj v úplne novom trojpodlažnom objekte vo dvore. V podzemí bude 45 parkovacích miest.

Investor pre návrh novej podoby projektu oslovil kanceláriu Architekti Šebo Lichý, ktorá má nielen v Bratislave na konte množstvo známych realizácií, vrátane niekoľkých vysoko oceňovaných. Projekt Kolísky v Záhorskej Bystrici je dokonca nominovaný na CE ZA AR. V prípade tohto domu sa architekti musia vyrovnať nielen s požiadavkami developera, ale aj pamiatkarov.

Tí požadujú predovšetkým zachovanie ústrednej časti objektu s veľkorysou vstupnou halou cez dve podlažia, klenbovým stropom a vstupným portálom s dvojkrídlovými dverami. V hale bude zachované točité schodisko. Zachovaný má byť aj balkón so zábradlím nad hlavným vstupom do objektu. Pamiatkari ale idú ešte ďalej.

Projekt obdržal zásadné povolenie – kladné záväzné stanovisko zo strany Magistrátu, čím bol overený jeho súlad s Územným plánom. Do ďalších stupňov povoľovania ale budú musieť architekti a investor zaviesť určité zmeny. Aktuálny koncept projektu totiž počítal so zachovaním vyššie zmienených prvkov, inak ale zamýšľal „vyčistiť“ fasádu od výzdobných prvkov aj radikálne zmeniť orientáciu a rytmus okien.

Mestský úrad ochrany pamiatok ale priamo požaduje nepovolenie „odstránenia pôvodného tvaroslovného aparátu z uličnej fasády“ a aplikáciu okenných otvorov orientovaných na výšku, „aby nedošlo k neprimeranému zásahu do architektonického výrazu historického objektu a k tiež k celkovému narušeniu  charakteru ostatných priečelí radovej zástavby“. To si bude vyžadovať výraznú zmenu architektonického riešenia stavby.

V tomto momente tak ešte nemožno povedať, ako bude dom po novom definitívne vyzerať. Ak ale investor pristúpi k projektu zodpovedne, nakoniec sa zaobíde bez deštrukcie aktuálneho výrazu stavby. Ten napokon dodáva domu pôvab a v prípade kvalitnej rekonštrukcie aj špecifickú hodnotu – budúci klienti budú vlastniť skutočne staromestské bývanie s jeho kvalitami.

Zámer sa teraz pravdepodobne posunie do územného a následne stavebného konania. Začiatok realizácie možno očakávať pravdepodobne až v roku 2025.

V lokalite prebieha a bude prebiehať stavebný rozvoj. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Developer snáď pristúpi na zodpovednú rekonštrukciu, ktorej súčasťou bude výraznejšie zachovanie pôvodného výrazu fasády. Nepochybne to predstavuje záťaž, s tým ale musí rátať, pokiaľ chce realizovať projekt v historickej časti mesta, ktorá je intenzívnejšie pamiatkovo chránená. V prípade kvalitnej rekonštrukcie by dom ideálne dotváral prostredie, v prípade úplného popretia výrazu by sa stal do istej miery prehliadnuteľným.

To by určite nemal byť cieľ investora, zvlášť pokiaľ pôjde o nadštandardné bývanie – čo je takmer isté. Práve takéto projekty by mali vynikať kvalitou architektúry, čo môže znamenať aj citlivú rekonštrukciu starších hodnôt, doplnenú o novú nadčasovú adíciu. Mohlo by to developerovi dodať výhodu, zvlášť v kontexte lokálnej konkurencie.

V blízkom okolí sa totiž realizujú alebo pripravujú nové projekty, ktoré sa budú disponovať luxusnejším bývaním. Priamo v susedstve napríklad vzniká Milton House II, očividne nadštandardný rezidenčný projekt s 13 rezidenciami. Pri komornom developmente sa podľa informácií YIM.BA kládol silný dôraz na kvalitu a detail, keďže pre stavebníka BL Development ide do veľkej miery o srdcovú realizáciu.

Možno ešte bližší projekt (najmä formou) je ale rekonštrukcia súboru domov medzi Sasinkovou a Moskovskou, ktoré boli spájané predovšetkým s aktivitami podnikateľa Ivana Kmotríka. V budove na Sasinkovej sídlili firmy z jeho portfólia. Po novom budú na Sasinkovej byty, zo strany Moskovskej pribudne zdravotnícke zariadenie.

Lokalita tak výrazne ožije. Hlavné mesto pripravuje modernizáciu Ružinovskej radiály, ktorá prinesie zvýšenie kvality priestoru na neďalekej Krížnej ulici, Americkom námestí a Odborárskom námestí. Krok po kroku sa revitalizuje aj Medická záhrada a jej bezprostredné okolie. Tieto zásahy postupne zvýšia status lokality.

Je tak v najlepšom záujme investorov zachovať to hodnotné v rámci existujúcej zástavby. Dnes síce schátraná, ale potenciálne krásna fasáda domu na Moskovskej 11 k týmto kvalitám patrí. Bolo by chybou, keby nový projekt priniesol jej zánik.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.