Adrian Gubčo 20.11.2020 10:08

Modulárna výstavba - odpoveď na krízu dostupnosti bývania?

Bratislava čelí vážnej kríze dostupnosti bývania, čo potvrdzujú oficiálne štatistiky a analýzy developerov aj štátnych inštitúcií. Ide o vážny problém, ktorý ohrozuje kvalitu života v meste aj jeho konkurencieschopnosť. Preto sa hľadajú viaceré riešenia, ako na trh dodať nové byty, ktoré by zároveň boli dostupné pre širokú verejnosť. Za jednu z možností sa považuje modulárna výstavba.

Dostupné byty v meste St. Pölten v Rakúsku ukazujú cestu aj pre Bratislavu

Dostupnosť bývania je obrovským problémom

Problém Bratislavy s klesajúcou dostupnosťou bývania pravidelne potvrdzujú štatistiky Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré ukazujú, že ceny bývania prudko stúpajú. Nárast je vyšší oproti rastu miezd alebo disponibilných príjmov, čo vedie k prepadu dostupnosti bývania. Podľa posledných čísiel je napríklad medziročný rast cien bývania v Bratislavskom kraji na úrovni 10%, pričom pandémia koronavírusu COVID-19 na tom nič nezmenila. Bývanie v metropole a jej okolí je dnes s priemernou cenou 2.360 eur za meter štvorcový najdrahšie v histórii.

Príčin tohto stavu je viac. Jednou z nich je hospodársky rast mesta a krajiny, spojený s dostupnosťou hypotekárnych produktov, čo pozitívne ovplyvnilo dopyt. Ten je však vyšší oproti ponuke. Na tom sa zhodujú analytici NBS aj súkromných spoločností. Prehľady trhu pravidelne prináša aj developer Bencont, ktorý vo svojej poslednej správe pripomína, že zásoba bytov vo výstavbe sa zmenšuje. Je všeobecne známe, že mestu chýba minimálne 40-tisíc bytov, aby dosiahlo európsky priemer v počte bytov na tisíc obyvateľov.

Riešenie tohto problému je zložité. Panuje zhoda, že by sa mala zväčšiť ponuka bytov, ani to však nemusí stačiť. Ako upozorňuje Bencont, mnoho z dnes voľných bytov v novostavbách sú v skutočnosti jednotky v luxusných nehnuteľnostiach, kde priemerná cena presahuje 3,5-tisíc eur na meter štvorcový. Aj ceny bytov v periférnych častiach Bratislavy vychádzajú v cene 2,8-tisíc eur za meter štvorcový. To je pre mnoho ľudí, ktorí by inak uprednostnili bývanie v meste, nedosiahnuteľné.

Problémom je, že pozemkov na výstavbu je málo a povoľovanie projektov trvá neúmerne dlho. Územný plán začína narážať na limity počtu disponibilných priestorov pre rezidenčnú výstavbu a jeho zmeny sú pomalé. Mesto či mestské časti situáciu neriešia v adekvátnom čase alebo s patričným nasadením, navyše prispievajú k predražovaniu aj nekoncepčnými požiadavkami po vyvolaných investíciách. V neposlednom rade, komplikáciou sú zastaralé slovenské stavebné normy.

Developeri tak musia zložito hľadať spôsoby, ako navrhnúť projekt, ktorý bude návratný a zároveň bude zaujímavý pre čo najväčší trh. Keďže legislatívne zmeny či územnoplánovacie úpravy neprichádzajú v blízkej dobe do úvahy, najschodnejšou cestou je hľadanie úspor pri výstavbe. Tu je však rizikom pokles kvality architektúry.

Existuje však ešte jedna možnosť, ktorá by umožňovala úspory bez kompromisov pri architektonickom riešení – práve naopak, ide o podnet pre nové, odvážnejšie návrhy. Tou možnosťou je využívanie modulárnej výstavby a prefabrikátov.

Problémy s dĺžkou povoľovacích procesov, nedostatky Územného plánu a slabá podpora nútia investorov k hľadaniu nových stavebných technológií, ktoré by zlacnili projekty aj nové byty. Zdroj: Peikko Slovakia

Čo je modulárna výstavba

Modulárnou výstavbou rozumieme takú výstavbu, ktorá vzniká prefabrikáciou veľkopriestorových modulov vo výrobe a následnou montážou na mieste stavby. Prvými príkladmi modulárnych stavieb sú núdzové ubytovacie kapacity, budované vo Veľkej Británii po Druhej svetovej vojne, alebo vo svete po rozličných prírodných či spoločenských katastrofách. Od tých čias sa však chápanie modulárnej výstavby a architektúry zmenilo – na jednej strane stojí jednoduchosť a rýchlosť takejto výstavby, a na strane druhej pokrok v architektúre aj materiálovom a konštrukčnom riešení.

Dnes sa modulárna výstavba používa nielen pre dočasné, ale aj trvalé stavby. Dokáže splniť všetky potrebné normy a jej kvalita je garantovaná tým, že ide v podstate o strojovú výrobu jednotlivých modulov. Takéto objekty sú zároveň aspoň čiastočne „recyklovateľné“, čo znamená, že sa dajú v prípade potreby rozmontovať a použiť niekde inde. Výstavba je tiež pomerne flexibilná a je možné ju priebežne rozširovať.

V prípade prefabrikácie máme na Slovensku, paradoxne, bohaté skúsenosti – z prefabrikovaných panelov sú vybudované sídliská, nachádzajúce sa v takmer každom meste v krajine aj vo väčších obciach. Nanešťastie, ich obrovský rozsah, mierka, dôraz na kvantitu oproti kvalite aj necitlivosť, s akou boli vkladané do prostredia a krajiny, viedli k odmietnutiu daného spôsobu výstavby v 90-tych rokoch 20. storočia.

Modulárny systém v praxi vyzerá ako detská stavebnica. Všetky komponenty sú robené na mieru podľa BIM a na stavbu ich privezú ako duté oceľové nosníky a stĺpy. Keď sa skrutovými spojmi zmontujú, vylejú sa betónom, vďaka čomu vznikne spriahnutá konštrukcia. Zdroj: Peikko Slovakia

Výhody modularity a prefabrikácie

Technologický vývoj a potreba nového uvažovania nás dnes ale vedie k prehodnoteniu negatívneho postoja. „Na Slovensku vidíme obrovský potenciál v oblasti modulárnej výstavby,“ hovorí Martin Fenčák, riaditeľ Peikko Slovakia, pôvodom fínskej firmy, ktorá vyvíja a vyrába prvky pre nosné konštrukcie budov, kotvenie a spájanie prefabrikovaných dielov či výstužné prvky. „Kým u nás sme od montovaných budov v 90-tych rokoch upustili, vo Fínsku vývoj pokračoval a vďaka novým materiálom a výrobným postupom dosiahol systém pozoruhodné parametre.“

Nie je náhoda, že sa pokrok dosiahol práve vo Fínsku. Krajina prechádza v posledných desaťročiach významným ekonomickým rozvojom, možností výstavby sú však limitované drsnou klímou, ktorá v niektorých mesiacoch znemožňuje stavebné práce. Stavebné firmy vrátane Peikka tak boli nútené vyvíjať nové technológie, vrátane modularity či prefabrikácie.

Kľúčový produkt spoločnosti – spriahnutý nosník pre tenké stropné konštrukcie, nazvaný Deltabeam – už exportuje aj do zahraničia. Spojenie so Slovenskom je pomerne úzke, nosníky vyrába vo svojom závode v Kráľovej nad Váhom, u nás však ostáva len úplne minimum z produkcie – menej ako 10%. Do veľkej miery to súvisí s nedostatočným využívaním modulárnej a prefabrikovanej výstavby u nás, na druhej strane to však otvára priestor pre expanziu firmy. „Na najbližšie roky sme si stanovili ambiciózny cieľ: chceme narušiť monopol tradičných stavebných postupov a presadiť na slovenskom trhu systém Deltabeam,“ otvorene priznáva Martin Fenčák.

Fínska spoločnosť uvádza medzi hlavnými výhodami technológie jej štíhlosť, ľahkosť aj flexibilitu. Dané riešenie znižuje objem použitého betónu a stavebné náklady, ako aj redukuje výšku stropov a celkovú výšku budovy o približne 12%. V interiéri umožňuje väčšie rozpätia a redukciu vertikálnych komponentov, čím sa viac otvára vnútorný priestor. To vedie k jednoduchosti úprav vnútornej dispozície, dôležitých pri prípadnej zmene funkcie stavby.

K tomu Peikko pripomína, že tým, že sú komponenty vyrábané sériovo v závode, samotná výstavba je rýchlejšia, bezpečnejšia, ekologickejšia a s nižšími nárokmi na počet pracovníkov. Budovy majú dobrú energetickú účinnosť, sú certifikovateľné v LEED alebo BREEAM a ich výstavba si vyžaduje menej stavebného odpadu. Minimalizuje sa objem betonáže na stavbe, čo znižuje aj celkovú hmotnosť stropov a konštrukcie, vďaka čomu je možné znížiť rozmery a hĺbku základov. Celkovo tak ide o veľké šetrenie nákladov.

Výroba komponentov v kontrolovaných podmienkach vo fabrike šetrí množstvo času a operácii na stavbe. Zdroj: Peikko Slovakia

Problémom sú predsudky

Kameňom úrazu tak ostáva predovšetkým presvedčiť verejnosť, verejný sektor a investorov, že ide o najschodnejšiu cestu, ako znížiť náklady na výstavbu nových bytov, a zároveň ich dodať v rýchlejšom čase. Modulárna výstavba je spojená s určitými mýtmi, napríklad že ide o lacné riešenie bez možností budovať naozaj kvalitné bývanie, s nízkou životnosťou alebo bez ambície na príťažlivé architektonické riešenie. Podobné predsudky do veľkej miery panujú pod dojmom skúseností s panelákmi aj k prefabrikácii.

Príklady, ktoré uvádza aj Peikko, však ukazujú, že nejde o postoj, založený na dôkladnom poznaní situácie. S pomocou svojich kompozitných, spriahnutých oceľovo-betónových nosníkov a stĺpov bola firma schopná v Kanade vybudovať nosnú konštrukciu štandardného bytového domu s dvomi podzemnými a piatimi nadzemnými podlažiami s 55 bytmi a odovzdať ju do užívania za 10 mesiacov. Na Slovensku sa zas dané konštrukčné riešenie využilo pri výstavbe nového terminálu bratislavského letiska, ktorý si vyslúžil jedno z ocenení v súťaži Stavba roka 2011.

Martin Fenčák dopĺňa, že takéto budovy vedia byť aj architektonicky príťažlivé. „Dôvodom predsudkov je možno prevládajúca predstava, že prefabrikát sa rovná sídliskovému paneláku, priemyselnej hale, v ktorej pracujem alebo nákupnému centru na okraji mesta,“ upozorňuje na nesprávne vnímanie. „Využitím dnešných technológií a koniec-koncov aj kombinácií rôznych materiálov vedia architekti a projektanti navrhnúť priestory, o ktorých by vás ani nenapadlo, že boli najprv vyrobené niekde vo fabrike a na stavbe len zmontované. Dokazuje to aj množstvo budov v Severnej a Západnej Európe od renomovaných architektonických kancelárií, ako Bjarke Ingels Group, Dietrich | Untertrifaller Architekten či 3XN, kde boli použité aj naše riešenia.“

Typológie možných funkcií a využití sú tak široké a nie je dôvod predpokladať, že by životnosť takto postavených objektov mala byť zásadne nižšia oproti monolitom. Modulárne budovy síce možno nevydržia storočia (ich životnosť môže byť podľa odborníkov okolo 140 rokov), recykláciou sa však môžu začať opäť používať v novom kontexte a s novou funkciou. To je pre mesto aj pre spoločnosť z hľadiska budúceho vývoja veľmi dôležité.

Výsledná podoba budovy s nezvyčajným tvarom. Zdroj: Peikko Slovakia

Ako sa to odrazí na cenách bývania

Bratislava má teda v súčasnosti obrovský problém s dostupnosťou bývania, čo mestská samospráva reflektuje v podobe snáh o rozvoj nájomných bytov. Podobnú ambíciu má štát, ktorý tvrdí, že v dohľadnej dobe spustí výstavbu desiatok tisíc dostupných jednotiek (ktoré by bolo najvhodnejšie budovať práve v hlavnom meste). Ozývajú sa aj developeri, ktorí sa pohybujú v investične nepriaznivom prostredí a hľadajú možnosti pre zníženie nákladov. Využitie modularity by mohlo pomôcť všetkým.

V prvom rade by to znamenalo zrýchlenie výstavby nových projektov – ak vychádzame z dĺžky výstavby referenčného projektu v Kanade, tak by sa dal bytový dom postaviť za menej ako polovicu štandardného času. Výrazne by sa znížili náklady na materiál aj personál, čo by sa dalo spätne využiť pre rozostavanie iných bytoviek. To by rozšírilo ponuku, tak v prípade súkromných schém, kde by developeri mohli pracovať na väčšom množstve zámerov, ako aj verejných, ktoré sú pri znížených nákladoch takmer ufinancovateľné zo zdrojov ŠFRB.

S názorom, že by sa modularita pozitívne odrazila na cenách bytov, súhlasí aj M. Fenčák. „Ako v každom biznise, aj pri výrobe prefabrikátov platí „economies of scale“; ak vyrábate vo veľkom, viete lepšie optimalizovať náklady, investovať, automatizovať,“ vysvetľuje. „Priestor na trhu prinesie konkurenciu, čo bude tlačiť na ceny a neustále zlepšovanie procesov, z čoho bude nakoniec profitovať finálny zákazník; v konečnom dôsledku majiteľ alebo nájomca bytu.“

Limity voči masívnejšej výstavbe by tak boli skôr administratívne, v tomto smere však štát sľubuje zmeny – najmä nový Stavebný zákon, ktorého prijatie je kvôli plánom s nájomnými bytmi aj tak nevyhnutné.

Pre mesto ako celok by flexibilita takýchto budov umožňovala jednoduchšiu reakciu na aktuálne trendy, napríklad za predpokladu, že v budúcnosti budú potrebné nielen veľké množstvá bytov, ale napríklad opäť aj občianska vybavenosť. Súčasný spôsob výstavby totiž neumožňuje takú variabilitu funkcií, ako to bolo v prípade starších domov. Ak však má vznikať ekologické mesto krátkych vzdialeností, je zvýšenie flexibility budov nutnosťou.

Význam nového prístupu nakoniec zhŕňa riaditeľ Peikko: „Prefabrikácia má samozrejme svoje limity, no klady prevyšujú tie negatíva. Pokiaľ nezačneme využívať benefity prefabrikácie už teraz, tak k nás k nej časom dotlačí nedostatok a narastajúca cena pracovnej sily, potreba rýchlej výstavby spojená s nedostatkom bývania a ekológia.“ Niektorí developeri, napríklad IURIS Group alebo YIT Slovakia, už skúmajú možnosti modularity. 

Modulárna výstavba umožňuje realizáciu dostupnejších bytov. Na fotografii projekt nájomného bytového domu v St. Pöltene v Rakúsku. Zdroj: Peikko Slovakia

Modularita je tak veľkou témou – a to nielen pre najbližšiu dobu, ale aj v kontexte budúcnosti stavebníctva a rozvoja miest. Ide o užitočný nástroj, ako riešiť viacero problémov naraz, a to v záujme lepšej kvality života.

Mestá potrebujú byť dostupné, udržateľné, živé a atraktívne. Napriek dobrým snahám sa to však nie vždy darí, zvlášť v prudko sa rozvíjajúcich metropolách, medzi ktoré možno zaradiť aj Bratislavu. Aj v nej sa niektoré z týchto parametrov – najmä dostupnosť a udržateľnosť, a do budúcna, ak sa nič nezmení, aj živosť a ataktivita – môžu zhoršiť (aj sa zhoršujú).

Masívne zlepšenie v oblasti dostupnosti bývania je kľúčom k riešeniu mnohých negatívnych trendov, a modularita teoreticky jedným z kľúčov k zlacneniu projektov a následne aj bytov. Narozdiel od iných potrebných zmien, táto je realizovateľná prakticky okamžite. Podmienky pre to sú vytvorené aj priamo na Slovensku. Ostáva tak už len skutočne rozbehnúť prvé významnejšie projekty, ktoré potvrdia, že ide o správny prístup.

Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou Peikko Slovakia.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.