Adrian Gubčo 18.12.2019 14:30

Nové Nivy z výšky

Developer HB Reavis, ktorý je v súčasnosti už významným európskym hráčom na poli kancelárskych nehnuteľností, vznikol ako spoločnosť, ktorá postupne budovala jednotlivé projekty na bratislavských Nivách. S rastom korporácie sa však zväčšil aj rozsah developmentu, ktorý dnes pod názvom Nové Nivy mení celú štvrť. Najväčšie zásahy už získavajú finálnu podobu.

Väčšina projektov developera v Bratislave je skutočne naviazaná na okolie ulíc Mlynské nivy, resp. Prievozská, kde HB Reavis už od 90-tych rokov 20. storočia prebudováva bývalé priemyselné areály na kancelárske zóny. O danom území sa vďaka jeho blízkosti k centru mesta dlhodobo uvažovalo ako o mieste vzniku CBD – Central Business District. Dnes sa táto vízia stáva realitou.

Najväčšia intenzita investícií firmy sa viaže na úsek Mlynských nív medzi Karadžičovou a Košickou (s predĺžením smerom k Novému Apollu), kde až na jednu výnimku v podobe centrály VÚB banky HB Reavis developuje obe strany ulice a buduje aj svoj aktuálny vlajkový slovenský projekt, Stanicu Nivy. Jeho súčasťou je veľký autobusový terminál, jedno z najväčších nákupných centier v Bratislave a najvyššia budova na Slovensku, Nivy Tower so 125 metrami.

Projekt je vo vysokom štádiu výstavby, kedy je už takmer dokončená hrubá stavba Stanice, ktorá bude čoskoro kompletne zastrešená, kým Nivy Tower je pred sprístupnením pre nájomníkov. Súčasťou projektu je aj prestavba ulice, v rámci ktorej vznikne prvý podzemný kruhový objazd v krajine.

Podzemný kruhový objazd

Viacero zámerov je naplánovaných aj na južnej strane ulice. Najaktuálnejším z nich je pravdepodobne plán výstavby parkovacieho domu, ktorý vznikne na štvorcovom pozemku medzi Továrenskou a Chalupkovou ulicou. Developer zatiaľ veľa detailov ani vizuál objektu nepredstavil, známy je len počet parkovacích miest (741), výška 32 metrov, potvrdená bola prítomnosť aktívneho parteru a fakt, že parkovací dom bude prístupný z kruhového objazdu. Projekt má stavebné povolenie a jeho výstavba by sa mala spustiť pravdepodobne po dokončení Stanice Nivy.

V susedstve parkovacieho domu, kde sa dnes nachádza objekt dočasnej autobusovej stanice a predajne Alza, sa zas plánuje výstavba administratívneho komplexu Bottova 7 (resp. B7), ktorý bude ďalšou výškovou budovou v oblasti, hoci nižšou ako napríklad Novy Tower alebo susedný projekt Sky Park od Penta Real Estate. B7 Tower bude 19-podlažná budova s výškou 75 metrov, kde by malo vzniknúť 17-tisíc metrov štvorcových kancelárií a 800 metrov štvorcových retailu. Parkovanie bude riešené v garáži, ale aj v susednom parkovacom dome. Architektom je kancelária Morocz_Tacovsky.

Projekt má aktuálne vydané kladné záväzné stanovisko Hlavného mesta a na právoplatnosť čaká záverečné stanovisko EIA. Keďže je v súlade s ÚPZ Chalupkova, ďalšie stupne povoľovania by prejsť hladko. Výstavbu možno očakávať v priebehu rokov 2021-2023.

Miesto pre parkovací dom Nivy Depo a B7 Tower

Nakoniec, najväčším a najvýraznejším projektom, ktorý dotvorí túto časť ulice, bude zámer Mlynské Nivy Košická, ktorý ráta s výstavbou viacerých mohutných kancelárskych objektov, medzi nimi výškovej dominanty so 104 (resp. 114) metrami. Development by mal vyplniť podstatnú časť mestského bloku medzi Mlynskými nivami, Košickou a Chalupkovou ulicou a vytvoriť atraktívne exteriérové priestranstvá.

Architektom projektu, kde vznikne celkovo až 66-tisíc metrov štvorcových administratívy, je špičková britská kancelária AHMM. HB Reavis tento development poňal ako štýlovú bodku za prestavbou územia, a doteraz zverejnené vizualizácie naznačujú, že môže ísť skutočne o jeden z najzaujímavejších komerčných developmentov v meste. Výrazu veže ublížilo jej zníženie o 11 metrov.

Nakoniec, poslednou časťou Nových Nív je Nové Apollo, administratívne centrum, ktoré nahradí starší objekt Apollo Business Center, ktorý musel byť uzatvorený a nakoniec aj asanovaný kvôli statickým problémom. Búranie pôvodného bizniscentra sa už spustilo, po Novom roku sa majú práce ešte viac zintenzívniť.

Východný okraj zóny tak bude tvorený jedným z najväčších kancelárskych projektov v meste s 47-tisíc metrami štvorcovými, najväčším prenajímateľným podlažím v strednej Európe alebo novým „bikepointom“. Architektúru má na starosti opäť britské štúdio Make Architects. Developer projekt rozostavia pravdepodobne v budúcom roku. Ako jednu z vyvolaných investícií musí HB Reavis pripraviť návrh nového usporiadania ulice Mlynské nivy tak, aby sa zvýšila jej dopravná kapacita aj podmienky pre chodcov či cyklistov.

Exteriérové plochy v rámci zámer Mlynské Nivy Košická majú vytvoriť akúsi alternatívu Hlavného námestia v novom centre. Zdroj: HB Reavis

Všetky zmieňované projekty spoločne vytvoria skutočne masívnu administratívno-obchodnú zónu, ktorá výrazne ovpyvní život v Hlavnom meste. Pozdĺž ulice Mlynské nivy budú už čoskoro pracovať doslova desaťtisíce ľudí, podobné počty sem budú chodiť aj za nákupmi či využívať autobusovú stanicu.

HB Reavis síce v snahe vytvoriť lákavú a živú štvrť do svojich projektov vkladá rozličné „vychytávky“ – napríklad spomínaný bikepoint v Novom Apolle, strešnú záhradu, farmársku tržnicu a veľký foodcourt v Stanici Nivy alebo vyhliadkovú panoramatickú reštauráciu v Nivy Tower – zóna však bude napriek tomu trpieť na určité výrazné nedostatky, ktoré zhoršia jej schopnosť aktívnejšie sa zapojiť do života mesta.

Prvým z nich je samotné funkčné členenie, ktoré je napriek všetkým snahám a spoliehaniu sa na susedné obytné štvrte a developmenty jednoducho nedostatočné, a bude viesť k tomu, že sa podstatná časť ulice mimo pracovných hodín vyprázdni. Isteže, Stanica Nivy bude intenzívne využívaná aj počas víkendov či vo večerných hodinách, vzhľadom na jej introvertný charakter sa však aktivita len sotva prenesie na okolie, zvlášť keď susedné developmenty pracujú s vlastným verejným priestorom.

Druhým problémom bude práve verejný priestor, ktorý možno hodnotiť zatiaľ len slabo. Najproblematickejšia je ulica Mlynské nivy, ktorá mala byť spoločenskou osou územia, bude však aj napriek nedávnym zmenám do projektu len bežnou mestskou triedou s mimoriadnou dopravnou záťažou. Celý development je totiž poňatý veľmi autocentricky a aj napriek rozsahu je možnosť výstavby električkovej trate stále skôr v rovine vízie.

Len nedávno sa Hlavné mesto začalo touto témou seriózne zaoberať, hoci sám primátor potvrdil, že v prípade vedenia električiek cez oblasť nového downtownu sa bude mesto zameriavať na spojenie lokality s Podunajskými Biskupicami a Vrakuňou, nie prepojením medzi historickým centrom mesta a Stanicou Nivy. Celkom reálne je aj to, že sa Bratislava rozhodne pre spojenie cez Prístavnú, čo by znížilo význam trate po Mlynských nivách natoľko, že by sa možno nepostavila vôbec.

Zdroj: HB Reavis

Ak sa tak stane, pre lokalitu to bude určite problém, nielen z mestotvorného, ale aj funkčného hľadiska. Je to práve kvalitné spojenie cyklotrasami a do ulice integrovanou verejnou dopravou, ktoré mestské priestory oživuje. Užívatelia verejnej dopravy či chodníkov majú čas prehliadnuť si okolie, zastaviť sa a využívať služby alebo nakupovať v obchodoch. Na chodníku môže dochádzať k náhodným stretnutiam a interakciám a je to samozrejme aj zdravšie a ekologickejšie. Budovať vnútromestské developmenty okolo áut je gólom do vlastnej brány.

Napriek tomu sa až donedávna v Bratislave tlačila táto paradigma, hoci zo strany čoraz väčšieho počtu odborníkov, developerov aj obyvateľov zaznievala kritika. Utrpeli tým aj Nové Nivy, kde musel HB Reavis Mlynské nivy vybudovať tak, že pripomínajú diaľnicu.

Developer pripomína, že Nové Nivy budú jednou z prvých štvrtí na celej planéte, ktoré sú certifikované v systéme BREEAM Living Communities, má ísť teda o pomerne ekologickú časť mesta. Jedna vec sú však ekologické bilancie jednotlivých budov a druhou ich zasadenie do mestského organizmu. A v tomto smere sú namieste obrovské pochybnosti, či sa zóna úspešne etabluje ako plnohodnotná súčasť nového centra Bratislavy.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.