Adrian Gubčo 08.12.2022 17:02

Prestížny Zuckermandel sa rozšíri. Začali už stavebné práce?

Veľký polyfunkčný projekt Zuckermandel od spoločnosti JTRE je vo svojom súčasnom rozsahu dokončený už od roku 2018. Na miesto pôvodnej rovnomennej štvrte priniesol bývanie, kancelárie i verejné priestory. Zóna je prestížnou adresou, čo vytvára predpoklady pre ďalšiu výstavbu bytov. Problémom je však minimum miesta, kde sa dá umiestniť.

Staršia štúdia Zuckermandlu, obsahujúca plánovaný dom (hore v strede). Zdroj: J&T Real Estate

Tak pôvodná podhradská osada, ako aj nový development sa nachádzajú v zúženom priestore medzi masívom Hradného kopca a nábrežnou cestou (resp. v minulosti Dunajom). To limituje možnosti pre výstavbu a v minulosti viedlo k mimoriadnej hustote zástavby. Nový Zuckermandel toto vyriešil väčšou mierkou nových domov, inak ale musel dodržiavať podmienky, stanovené Územným plánom zóny Podhradie. Ten sa snaží napodobniť pôvodnú situáciu pri dodržaní súčasných hygienických či svetlotechnických limitov.

ÚPZ Podhradie tak umožnil realizáciu polyfunkčnej zástavby po oboch stranách Žižkovej ulice, ale aj jej vysunutie ponad Nábrežie arm. gen. L. Svobodu. Developer tieto možnosti nevyužil naplno. Namiesto budovania domov nad nábrežím postavil len premostenie v predĺžení centrálneho Námestia F. X. Messerschmidta. V prípade Žižkovej vyplnil priestor na jej južnej strane, na severnej však nezastaval pozemok západne od tzv. Skalného nosu, hoci to regulácia povoľuje.

Neznamená to však, že by JTRE tento priestor pretvoriť nechcelo. „Máme spracovanú štúdiu investičného zámeru na bytový dom s obchodnou prevádzkou v parteri a parkovaním v suteréne v súlade s Územným plánom zóny Podhradie,“ vyjadril sa pred niekoľkými mesiacmi pre YIM.BA Daniel Suchý, hovorca J&T Real Estate. „Autorom architektonického návrhu, ktorý by vhodne nadviazal na existujúcu zástavbu Zuckermandlu, je kancelária Bouda Masár Architekti.“

Staršie štúdie a vizualizácie projektu skutočne obsahujú dom v tvare písmena L a s deviatimi nadzemnými podlažiami (dve najvyššie sú ustupujúce). Dom by vymedzil okolie Skalného nosa, ktoré bolo pretvorené na parčík. Dá sa predpokladať, že by priniesol niekoľko desiatok bytov a prispel k oživeniu lokálneho verejného priestoru.

Na mieste, kde má tento dom vzniknúť, sa v posledných dňoch objavili stavebné mechanizmy a rozbehli práce. To okamžite vyvolalo otázky, či sa investor odhodlal k príprave na výstavbu bytovky. JTRE to však dementuje. „V Zuckermandli prebiehajú práce na vybudovaní prístupovej cesty na pozemok za účelom jeho údržby,“ vysvetľuje Suchý. Nejde tak o prípravu na realizáciu objektu. Ten by si najprv musel pravdepodobne prejsť povoľovacím konaním, do jeho prípadnej výstavby tak ostávajú roky.

Staršia štúdia Zuckermandlu, obsahujúca plánovaný dom (vľavo hore). Zdroj: J&T Real Estate

Prípadná realizácia by prostrediu v každom prípade neublížila. Zuckermandel by získal o čosi mestskejší charakter a celý by azda viac ožil. Existujúci priestor je v súčasnosti nevyužívaný a jeho urbanizácia nemá komu uškodiť. Práve naopak, nová štvrť by sa ešte o čosi viac priblížila k svojmu predchodcovi, ktorý bol kompaktne zastavaný takmer až po vstup do Mikulášskeho o cintorína o niekoľko stoviek metrov ďalej.

Lokalite by v tejto chvíli najviac pomohla síce nereálna, ale aj tak potrebná transformácia sídliska Podhradie. Z pôvodne uvažovanej obytnej štvrte medzi tunelom a historickým jadrom, ktorá rátala s asanáciou väčšiny pôvodných domov a ich nahradením modernistickou zástavbou, sa zachovali len tri vežové „paneláky“. V duchu vtedajšieho urbanistického prístupu sú voľne osadené v priestore, ponechávajúc priestor pre zeleň a ulicu redukujúc na jednoduchý koridor. Ide o absolútny kontrast oproti tradičnému Zuckermandlu.

Dnes sa však vyvíja snaha o návrat k tradičným urbanistickým vzorom, čo reprezentuje práve ÚPZ Podhradie a development, ktorý sa podľa neho buduje. V bratislavskom Podhradí tak vznikajú kompaktné štvrte so striedaním funkcií, aktívnym prízemím, vnútornými dvormi a bez výrazných výškových akcentov alebo dominánt. Harmonickému výrazu lokality by pomohlo, keby boli zvyšky sídliska odstránené a nahradené tradičnejším typom zástavby. Nanešťastie, v tejto chvíli neexistuje sila, ktorá by takúto transformáciu mohla dosiahnuť.

Byty v domoch sú totiž v súkromnom vlastníctve. Jedinou cestou by bolo ich všetky vykúpiť a následne budovy zbúrať. Bratislava neposkytuje také ekonomické podmienky, kedy by to mohlo dávať zmysel. Verejný sektor zas nemá motiváciu niečo také robiť – len kvôli tomu, aby zefektívnil využitie lokality. Prípadné prínosy zatiaľ neprevyšujú náklady. Situáciu by mohlo zmeniť iba výrazné zhoršenie technického stavu budov, tieto však prechádzajú renováciami podobne, ako bytové domy kdekoľvek inde.

Zuckermandel sa tak môže rozvinúť jedine cestou dostavby domov tam, kde to je možné – a to je dnes najmä pozemok, na ktorom sa teraz robí prístupová cesta. Možno už o niekoľko rokov tu skutočne vznikne dom a rozšíri oblasť mestskej zástavby o čosi ďalej. Na komplexné dobudovanie celej lokality, čím vznikne úplne celistvá, husto zastavaná štvrť od historického jadra, cez Vydricu, Zuckermandel až po River Park a ďalej, bude možno treba počkať desaťročia.

Pozrite si Zuckermandel vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.