Adrian Gubčo 15.12.2023 16:00

Developer projektu Metropolis: Budujeme pokrokový development pre najnáročnejšieho klienta

Spomedzi výškových budov v bratislavskom downtowne vyniká svojou architektúrou projekt Metropolis. Nie je najvyšší ani neobsahuje najviac bytov, no jeho charakteristický tvar v podobe písmena M púta pozornosť. Partner v skupine Mint Investments Sebastien Dejanovski, ktorý za realizáciou stojí, ho považuje za zosobnenie stredoeurópsky unikátneho prostredia, v ktorom vzniká.

Zdroj: Nino Belovič / YIM.BA, archív S. D.

Metropolis, vznikajúci na nároží Bottovej a Chalupkovej ulice, je jedným z veľkých developmentov, meniacich podobu nového centra Bratislavy. Ide o dve veže s 16 a 18 nadzemnými podlažiami, ktoré dosahujú výšku 63 metrov. Oproti vyše stometrovým vežiam v susedstve tak pôsobia výrazne nižšie, vynikajú však tvarom. Namiesto dvojice kvádrov architekti z kancelárie City Work Architects navrhli budovy so zrezanými protiľahlými stranami, čím vznikol priestor pre terasy – a projekt dostal charakteristický tvar.

Postupne tu vzniká celkovo 292 bytov a apartmánov vo vysokom štandarde, z ktorých sú už približne dve tretiny predané. Developer aj predajca, realitná kancelária Herrys, tvrdia, že ide o jeden z najkvalitnejších projektov v metropole, či už ide o prémiovú lokalitu, štandard alebo technologické vybavenie.

Presvedčený je o tom aj Sebastien Dejanovski, ktorý upozorňuje, že bratislavskí klienti sú mimoriadne nároční a konkurencia je veľká. Preto bolo potrebné pripraviť produkt, ktorý si nájde svoje miesto a ponúkne čosi navyše. O tom, ako vyzerá a v čom Metropolis vyniká, hovorí Dejanovski v exkluzívnom rozhovore pre YIM.BA.

Okrem iného sa dozviete:

• Akí ľudia kupujú byty v Metropolise

• Aké nadštandardné riešenia projekt obsahuje

• Prečo má projekt tvar písmena M

• Prečo investor tak dlho čakal na spustenie výstavby

Projekt už dosiahol plnú výšku a pracuje sa na fasáde. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Adrian Gubčo: Metropolis má v tomto momente už dokončenú hrubú stavbu a pracuje sa na realizácii fasády aj interiérov. Ako sa to odráža na predaji?

Sebastien Dejanovski: Stavba je uzavretá a výrazne sme pokročili aj s realizáciou fasády. Okná sú na oboch vežiach rovnako dokončené. V interiéroch v súčasnosti realizujeme technológie a povrchové úpravy. Tempo výstavby je v princípe dobré, sme viac-menej tam, ako sme očakávali na začiatku.

Čo sa týka plánu predaja, dosahujeme vytýčené ciele. Aj keď sa v poslednom roku a troch mesiacoch tempo predaja spomalilo, hypotéky sú menej dostupné, splátky vyššie, stále evidujeme dopyt a zvýšil sa záujem o obhliadky. Bratislavská klientela je náročná, veľmi dobre edukovaná a rozumie nášmu produktu. Aktuálne už je možné záujemcov zobrať na stavbu, kde si môžu pozrieť vysoký technologický a materiálový štandard. Týmto spôsobom sa sami presvedčia, akú úroveň komfortu a pridanú hodnotu projekt prináša pre ich budúce bývanie.

Aký je podiel hypotekárnych klientov?

Zatiaľ je to 50/50. Predali sme dve tretiny bytov, z čoho 50% bolo financovaných prostredníctvom hypoték.

Na aké byty sa ľudia zameriavajú s prihliadnutím na zdroje financovania?

V súčasnosti prichádzajú najmä klienti, ktorí kupujú nehnuteľnosť pre potrebu vlastného bývania. Na kúpu používajú vlastné zdroje, prípadne v kombinácii s hypotékou. V tomto roku je záujem najmä o väčšie byty. Väčšina podpisov, ku ktorým v priebehu roka dochádza, je zrealizovaná v kategórii 3+KK a 4+KK. Tento rok sú hlavnou dopytovanou kategóriou teda väčšie byty.

Akí ľudia si u vás kupujú nehnuteľnosti? Ide aj o ľudí zo zahraničia, alebo sú to skôr slovenskí klienti?

Z 99 % sú to slovenskí klienti, ale niektorí žijú v zahraničí a plánujú sa vrátiť späť do Bratislavy. Sú medzi nimi aj takí, ktorí žijú v Amerike, takže rozumejú štandardu a chápu, o čom je moderná architektúra. Máme klientov, ktorí žijú mimo Bratislavy a sú unavení z každodenného dochádzania. Preto hľadajú byt v centre mesta, či už pre seba alebo svoje deti.

„Bratislavská klientela je náročná a veľmi dobre edukovaná."

Predpokladám, že väčšina vašich klientov sú ľudia, ktorí sú celkom zámožní a môžu si vyberať z viacerých produktov v rámci celého realitného trhu. Prečo by mali práve váš projekt uprednostniť pred inými v downtowne? V okolí existuje konkurencia v podobe Sky Parku, Portumu, Eurovea II...

Ako som hovoril,  náročný klient je veľmi erudovaný, edukovaný a rozumie technológiám. Keď si porovná náš projekt s inými, tak pochopí, že do projektu sme investovali a  prinášame najvyšší štandard bývania na trhu v zóne nového downtownu. V projekte sú napríklad inštalované  autonómne  jednotky na rekuperáciu od prémiovej značky Wolf. Oddelili sme rekuperáciu spoločných priestorov od jednotiek, ktoré sú v byte. Majiteľ bytu vie ovládať svoju jednotku samostatne, naviac zvlášť pre každú miestnosť. Výhodou je čerstvý vzduch, systém je zaujímavý aj pre alergikov. Filtre v rekuperácii zachytia takmer všetky nečistoty. Účinnosť týchto technológií je vysoká, dosahuje 94%, systém si automaticky kontroluje hladinu CO₂, pričom chod zariadenia je tichý a nízka je aj spotreba energie.

V štandarde bytov bude stropné sálavé kúrenie a chladenie. Všetky technológie sú vedené pod špeciálnymi omietkami v stropoch, v rúrkových systémoch. Podľa sezóny nimi preteká teplá alebo studená voda. Teplo či chlad postupne zohrievajú alebo podľa potreby ochladzujú steny, nábytok a podlahy, žiaden vzduch na vás nefúka, systém je pre človeka príjemnejší a celkovo ekologickejší, zároveň vďaka nemu vytvárame v Metropolise plnohodnotný priestor na bývanie. Pri zariaďovaní interiérov nebudú majitelia bytov limitovaní vykurovacími alebo klimatizačnými telesami, čo je dôležité nielen z dispozičného, ale aj z estetického hľadiska.

V Metropolise sú taktiež exteriérové tienenia, ktoré budú automatické. Pomôžu zmierniť účinky slnečného žiarenia a v lete udržia byty o niekoľko stupňov chladnejšie. Zvýšia tiež akustický komfort, poslúžia ako spoľahlivá ochrana pred prípadným mestským ruchom. 

Pre lokalitu nového centra Bratislavy považujeme technologický štandard Metropolisu za naozaj jedinečný, pretože žiadny iný projekt, ktorý teraz rastie v tomto modernom centre mesta, neposkytuje všetky tieto technológie dohromady.

Zmenili sa preferencie alebo požiadavky klientov, odkedy predávate byty?

Našou víziou bolo priniesť do tejto lokality projekt, ktorý bude zaujímavý nielen architektonicky, ale bude výnimočný aj z hľadiska použitých technológií a materiálov. To, čo prinášame záujemcom o bývanie prostredníctvom Metropolisu, v jednom projekte dokopy neexistovalo. Chceli sme spojiť to najlepšie, čo na rezidenčnom trhu vôbec existuje.

Vychádzali sme z toho, že lokalita nového downtownu je unikátna, a to nielen v Bratislave, ale aj v celej strednej Európe. Mároky budúcich kupujúcich na kvalitu bývania v tejto zóne budú vysoké. V tejto lokalite je viacero projektov. S odstupom času vidíme, že bolo správne rozhodnutie ísť cestou, ktorú sme zvolili. Klienti čím ďalej, tým viac kvalitu v skutočnosti oceňujú, uvedomujú si jej dôležitosť, potrebu a nevyhnutnosť nielen z hľadiska udržateľnosti ale aj nákladov. Dnes sa blížime k dokončeniu a aj preto sme sa rozhodli, že budeme ešte viac komunikovať jednotlivé technológie, ktoré zvýšia komfort budúcim majiteľom.

Kedy má byť projekt podľa vašich predpokladov dokončený ?

Kolaudácia je plánovaná na júl 2024, odovzdávanie bytov v nasledovnom období Predpokladáme, že väčšinu bytov by sme mohli mať odovzdanú okolo jesene 2024.

Predpokladáte, že vtedy už budú predané všetky byty ?

Náš plán je, že dopredané budú 6 mesiacov až rok od ukončenia výstavby. Myslím, že by sa to mohlo podariť.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Keď sa pozeráme na projekty výškových budov v iných európskych alebo amerických mestách, tak vidíme, že okrem vysokého štandardu majú rezidenti k dispozícii aj množstvo služieb. Na Slovensku, vrátane Metropolisu, to celkom neplatí. Prečo to tak je?

Budeme mať dve recepcie, každá veža svoju. Umiestnené tu budú delivery boxy pre rôzne spoločnosti. Čo sa týka služieb, už teraz toho máme viac, ako väčšina projektov. V budúcnosti nevylučujeme, že pokiaľ budú mať klienti potrebu, môžeme doplniť napríklad služby práčovne. Samozrejme, trh nemôže vyrásť zo dňa na deň. Pred pár rokmi o tom nikto ani nesníval. Dôležité je, že máme infraštruktúru a komunitný priestor tak, aby sme po čase mohli ako správcovia projektu ďalej zvyšovať úroveň služieb.

Projekt obsahuje aj retailovú časť. Je už obsadená? Máte už potvrdených nájomcov, alebo budete nejaký priestor využívať aj vy sami na rozličné komunitné služby alebo potreby ?

Aktuálne sme začali komercializovať retailovú časť. Chceli sme to nechať na neskoršiu fázu developmentu, aby sa tam klienti mohli zastaviť a presvedčiť sa, ako bude projekt vyzerať. Registrujeme intenzívny záujem o jednotlivé jednotky. Našim cieľom je mať mix, ktorý bude slúžiť ľudom, najmä rezidentom tohto aj okolitých projektov. Má to byť doplnok, z oboch strán sú v lokalite obrovské nákupné centrá,  Nivy a Eurovea.

Do akej miery je problém, že nákupné centra „vysávajú“ retail v oblasti?

Tým, že retailová plocha v rámci Metropolisu je malá, konkrétne 1.300 metrov štvorcových, kde máme 18 prevádzok, ktoré sa dajú spájať (takže možno teoreticky ešte menej), nevnímame  to ako problém. Výmery  jednotlivých priestorov sú optimálne, od 11 cez napríklad 50-60, až po 128-220 metrov štvorcových, vidíme v tejto flexibilite benefit.

Historicky je projekt na trhu tri roky, evidujeme databázu klientov, ktorí sa o retailové priestory  dlhodobo zaujímajú. Sú to napríklad ľudia, ktorí si kúpili v Metropolise nehnuteľnosť a chcú mať svoju kanceláriu v danom priestore.

Z hľadiska retailu je navyše dôležitá kritická masa. To, že ste v lokalite, kde je už viac retailu, je práve príležitosť pre ten typ obchodov a služieb, ktoré si nemôžu dovoliť platiť nájom vo veľkých obchodných centrách, ale chcú mať miesto, kde sa budú nachádzať ich kupujúci. Takže to skôr vnímame ako príležitosť.

Zároveň sme v minulosti postavili dosť obchodných centier, takže si myslíme, že tomu pomerne rozumieme.

Súčasťou Metropolisu sú dvojpodlažné prevádzky, čo nie je v Bratislave celkom bežné. Prečo ste sa rozhodli takýmto smerom?

Pretože mestská časť sa rozhodla a dala nám to ako podmienku do stavebného povolenia. My sme sa rozhodli tieto požiadavky splniť. Náš projekt dodržuje uličnú líniu, urbanizmus aj dvojpodlažné retailové jednotky.

Nemyslíte, že to môže byť problém pre potenciálneho nájomcu? V Bratislave sa takýmto prevádzkam nedarí ani na najrušnejších uliciach. 

Samozrejme, keby sme mali obchodné centrum, ktoré má 50-tisíc metrov štvorcových, určite by to bol dealbraker. V tomto prípade zopakujem – nejde o veľkú retailovú plochu ako v nákupnom centre, náš retail plní účel pre rezidentov, prípadne záujemcovia, s ktorými jednáme, sa profilujú ako subjekty, za službami ktorých budú ľudia ochotní prísť do centra. 

„Chceli sme spojiť to najlepšie, čo na rezidenčnom trhu vôbec existuje."

Koncept projektu ste predstavili už dávnejšie a odvtedy sa na prvý pohľad nezmenil. Zachovaná ostala aj architektúra, hoci existujúce povolenia predsa len umožňujú určité úpravy. Vyvinul sa v niečom projekt?

Mestská časť má v prípade zóny Chalupkova územný plán zóny, čo je neobvyklé a má to veľké výhody. Viete, aký tvar a výšku budú mať budovy, ktoré budú okolo vás. Architektúra vyplynula z estetického názoru architekta, ktorý mal ale veľmi presné zadanie, koľko má mať budova metrov a akú má dosahovať efektivitu. Tvar M sa mu javil ako ten ideálny, ktorý by reflektoval projekty, ktoré sa už postavili alebo budú stavať.

Samozrejme, niečo sa už postavilo, ale vďaka práci mestskej časti nie sme prekvapení, aké budovy sa postavili medzitým. Napokon, tým, že naše vízie splnili očakávania, nebol dôvod meniť tvar.

Ako prebiehalo nastavovanie produktu? Prečo ste sa rozhodli ísť do takého štandardu, aký tam máte dnes?

Pretože to je unikátna lokalita, ktorá si zaslúžila výnimočný projekt, nie len po architektonickej stránke, ale aj v zmysle kvality interiérového štandardu a zvolených technológií.

Keď sme začali rozmýšľať o konkurencii, potrebovali sme mať nejakú prednosť. Nešli sme cestou šetrenia na nákladoch a snahe mať čo najnižší štandard, aby sme to mohli ľahko predať. Rozhodli sme sa ísť opačnou cestou. Videli sme, že náročná slovenská, nielen bratislavská klientela pozná technológie a chápe, o čom je kvalitné bývanie. Chceli sme to zároveň dostať do polohy, že aj keď bude nejaká kríza a nebudeme schopní predávať byty, tak to bude produkt, ktorý určitú dobu nebude mať konkurenciu a udrží si svoju hodnotu.

Je to aj dôvod, prečo ste začali stavať projekt relatívne neskoro oproti dátumu jeho odhalenia? Čakali ste na vznik kritickej masy a zároveň dosiahnutie nejakej cenovej úrovne, aby sa vám to oplatilo?

Presne tak. Všetko je o načasovaní vo svete nehnuteľností. Často sa hovorí „location, location, location“, realita je „timing, timing, timing“. Hlavne v dynamickej dobe, ktorú zažívame posledných 5 rokov.

Zdroj: Mint Investments

Ako sa bude podľa vášho názoru územie ďalej rozvíjať?

Je veľa projektov, ktoré boli ohlásené posledný polrok, niekoľko z nich je veľmi zaujímavých aj architektonicky. My sme radi, že budú okolo nás rásť ambiciózne projekty. Opäť, lokalita si to zaslúži a len nám to potvrdzuje, čo si myslíme o downtowne.

Vidíte v lokalite investičné príležitosti?

Pozeráme sa na niektoré príležitosti, ale teraz je moc skoro o tom hovoriť.

Je to v downtowne, alebo v nejakej inej lokalite?

Páči sa nám, keď robíme development. Naša skupina je hlavne správcom majetku pre retailovú klientelu, bohatých ľudí a inštitúcie s vysokým medzinárodným statusom. Na development nemáme externé investície, to je čisto vlastná equity nás piatich majiteľov. Nerobíme projekty, pretože musíme, ale preto, lebo nás inšpirujú a vieme robiť produkt, ktorý bude zaujímavý.

Čo znamená zaujímavý? Znamená to vysoký štandard alebo dostatočná veľkosť projektu?

Určite vysoký štandard. Nie sme masový developer,  ideme cestou kvality, takže to musí byť vyšší štandard, hoci nemusí byť najvyšší. V Prahe robíme aj stredný štandard, ale projekt, ktorý sme v lete dokončili v Prahe 13, je komunitou vnímaný ako luxusnejší.

„Často sa hovorí „location, location, location“, realita je „timing, timing, timing"."

Mnohí ľudia hovoria, že bratislavský downtown je v podstate anomália. Na také mesto, ako je Bratislava, je neprirodzené, aby tu bola taká koncentrácia výškových budov a luxusných bytov. Myslíte si, že majú títo ľudia pravdu?

Myslím, že všade vo svete je príchod nového trendu do architektúry alebo developmentu spojený s určitou vzburou u konzervatívnych ľudí. Keď prišlo v roku 1910 Art Deco, tak sa všetci chytali za hlavu. Časom sa ten architektonický štýl stal obľúbeným aj napriek svojim nevýhodám.

Ja sám som sa napríklad narodil v Paríži a mám ho rád, ale viac ma baví Londýn, ktorý je kombináciou viktoriánskej a súčasnej architektúry. Mám rád aj futuristickú architektúru. Myslím si, že každá doba má svoje výhody a je dôležité, aby sa mesto rozvíjalo. Bratislava má podľa mňa obrovskú výhodu oproti Prahe, pretože celá Praha je pod UNESCO. Nemôže rozvíjať novú architektúru a preto to mesto toľko nerastie napriek potenciálu.

Architektúra má omnoho väčší význam, ako si ľudia uvedomujú. Žijete podľa toho, kde sa nachádzate. Aj teraz sme v priestore, ktorý má určité rysy a ktorý vás môže inšpirovať. Vďaka možnosti tvoriť novú architektúru za využitia aktuálnych trendov a technológií vytvárate v meste dynamiku.

Čo je z pohľadu vás ako developera najviac absentujúci produkt v Bratislave?

Myslím, že byty v Bratislave stále chýbajú. Posledných 15-20 rokov sa stavali najmä obchodné centrá a kancelárie. Teraz je táto časť trhu na nejakú dobu nasýtená, preto je dobrý priestor práve pre rezidenčný development skrz rozličné segmenty. Nie len pre luxusný, ale aj stredný a nižší segment. Dopyt tu je, potreba je, problém je ale dostupnosť a koľko vás mesačne stojí hypotéka. Ale je tu migrácia ľudí, tak v Bratislave, ako aj v Prahe, a títo ľudia musia niekde bývať.

Existuje varovanie, že kvôli demografii sa môže táto situácia skoro zmeniť. Keď to poviem drsne, začnú vymierať starší ľudia, ktorí uvoľnia obrovské kvantá bytov. Má vôbec v takejto situácii zmysel rozvíjať veľké schémy nového bývania?

Podľa štatistík, ktoré vidím, ľudia žijú dlhšie a dlhšie, viac a viac sa rozvádzajú a viac a viac žijú sami alebo s iným partnerom. Nemám pocit, že za 50 rokov bude nejaký obrovský obrat vo využívaní bytov. Skôr si myslím, že je iná doba, Európska únia sa rozhodla, že bude ovplyvňovať, ako bývame a tým pádom bude zásoba starších bytov neadekvátna k očakávaniam ľudí. Do budúcna bude mať zelenú budovu ďaleko dôležitejšie, ako si ľudia pripúšťajú. 

Metropolis je projektovaný na energetický štítok A0. V kombinácií s architektonickým riešením a inovatívnymi technológiami, ktoré sme v projekte použili to  znamená viacero pozitívnych vecí. Budete mať nižšie dlhodobé prevádzkové náklady a likvidita tohto bytu bude jednoduchšia. Už dnes napríklad, keď ste investor a vlastníte kancelársku budovu, ktorú chcete refinancovať, nemusíte splniť požiadavky bánk, pokiaľ nemáte určitý carbon footprint. Tieto podmienky musia splniť aj banky. Myslím, že to isté nastane v bytoch. Výška hypotéky bude závisieť od toho, kde bývate.

Vidíme, že downtown rastie a Metropolis sa blíži k dokončeniu. Ako bude v kontexte územia aj mesta v budúcnosti podľa Vás vnímaný? Bude výrazným spôsobom spolutvoriť obraz a identitu lokality?

Od začiatku sme vedeli, že nebudeme mať najvyššiu vežu ani najväčší projekt. Na druhej strane sme chceli projekt, ktorý bude architektonická ikona kvôli iným dôvodom. Je dobré byť známy tým, že človek je najlepší, najmúdrejší alebo najbohatší, ale my ideme cestou iných hodnôt. Projektu ľudia porozumejú postupom času a uvidia, že je tam toho viac, ako len to, čo vidia na vlastné oči. Budú viac a viac vnímať ten projekt a ako vznikol. Z dlhodobého hľadiska bude vnímaný stále lepšie a lepšie, keď doba dobehne našu víziu.

Je na Metropolise niečo, čo by ste urobili inak, kebyže teraz začínate odznova ?

Ani nie.

Rozhovor vznikol v spolupráci so spoločnosťou Herrys a Mint Investments. 

Pozrite si výstavbu Metropolisu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.