Adrian Gubčo 18.08.2022 12:42

Prehliadaná štvrť ožíva. Východné čoskoro získa stovky nových obyvateľov

Východné je azda najprehliadanejšia štvrť Bratislavy. Vklinená medzi železničné trate a dosiaľ prázdne poľnohospodárske plochy, ostáva mimo radaru obyvateľov a do istej miery aj zastupiteľov. Neplatí to však o developeroch, ktorí tu už rozvíjajú prvé významnejšie schémy. Jednou z nich je projekt RNDZ od developera VI Group, ktorý dosiahol štádium hrubej stavby.

Zdroj: VI Group, YIM.BA

Východné alebo Rendez patrí pod mestskú časť Rača, do veľkej miery tu však absentujú niektoré zo silných stránok Rače – malebnosť pôvodnej obce, dostupnosť malokarpatských lesov a prítomnosť električkovej trate. Od zvyšku mestskej časti je oddelená mentálnou bariérou v podobe železničnej trate a úsekom Trávnej ulice a Pri Šajbách, ktorý je príkladom nehostinného prostredia. Lokalita je dostupná najmä automobilom, aj v tomto prípade je ale od hlavných trás oddelená dlhšími úsekmi cez prázdne alebo zanedbané prostredie.

Projekty, ktoré v podobných lokalitách vznikajú, tak nemôžu cieliť na najbonitnejšieho klienta. Namiesto toho sú určené pre zákazníkov, ktorých možnosti nie sú také široké a musia preto prísne zvažovať cenu. Developeri preto rozvíjajú projekty, kde sa prísne dbá na kombináciu ceny, uspokojivého štandardu a celkového konceptu, ktorý si nemôže dovoliť takú veľkorysosť. Príkladom takéhoto prístupu je obytný súbor RNDZ, ktorý už získal hrubé rysy.

VI Group projekt získalo akvizíciou od spoločnosti B.D. Rača, blízkej firme Hant-BA, ktorá ho ešte predtým prebrala od ďalšieho investora, Slovak-Sol. Pôvodný koncept obytného súboru Triangel a neskôr Rendez-Vous sa zmenil len málo. Vo Východnom tak vzniká pätica objektov, zoskupených do troch blokov (A, B, C) so siedmimi až ôsmimi nadzemnými podlažiami. Umiestnené sú na parkovacej podnoži. Bloky bližšie pri ceste obsahujú v parteri občiansku vybavenosť, hlbšie do územia sú kompletne rezidenčné. Štruktúra je inak pomerne kompaktná, zeleň sa nachádza vo vnútrobloku sektoru B a na strechách podnože A a C.

V developmente vzniká 302 obytných jednotiek, z toho 136 bytov a 166 apartmánov. V bloku A, pozostávajúceho z dvojice sedempodlažných domov pri hlavnej ulici, vznikne 87 bytov. V bloku B, zasunutom do pozemku a ktorého súčasťou bude aj mohutný doskový osempodlažný dom, má byť 166 apartmánov. Napokon v bloku C, v sedempodlažnom dome v zužujúcej sa západnej časti pozemku, sa buduje 49 bytov. V tejto chvíli sú v predaji jednotky vo všetkých blokoch, k dispozícii je ešte 40 rezidencií. Tak ako v celkovej ponuke, aj medzi nimi dominujú dvojizbové byty a apartmány.

Klienti v nich získajú priemerný štandard s plastovými oknami, laminátovými parketami, ale aj celkom kvalitnou sanitou. Každý z bytov alebo apartmánov obsahuje balkón, loggiu alebo terasu, časť jednotiek aj predzáhradku. Dispozície sú štandardné a väčšinou racionálne, podobný vzor možno nájsť aj v iných projektoch. Najmä v prípade voľných bytov sú ale viditeľné nedostatky, napríklad v podobe umiestnenia kúpeľní, ktoré sú v dvojizbákoch navyše spojené s toaletou. Na druhej strane, na bratislavské pomery je dvojizbový byt v novostavbe za niečo vyše 170-tisíc eur ešte relatívne dostupný – i keď na meter štvorcový dosahuje cenovej úrovne, ako pred štyrmi rokmi luxusné developmenty.

Investor medzi výhodami projektu spomína prítomnosť detského ihriska, kultivovanú zeleň, komunitnú záhradu, dostupnosť zastávok MHD a predovšetkým veľký rozsah lokálnej vybavenosti. V projekte sa skutočne nachádza dosť komerčných priestorov, hoci v tejto chvíli je veľká väčšina z nich ešte voľná. Okrem štandardných lokálnych obchodov a služieb sa tu navrhuje aj veľká reštaurácia. Ďalšou silnou stránkou projektu má byť cyklotrasa, ktorá bude v rámci areálu vybudovaná ako vyvolaná investícia – nadväzujúce úseky však budú pravdepodobne chýbať.

Projekt sa podľa vizualizácií vyznačuje priemernou architektúrou, hoci vhodne dotvárajúcou túto časť mesta. VI Group si tento aspekt RNDZ režírovalo samo – koniec-koncov, developeri sú zároveň architektmi. Atraktivitu domov zvýšia tieniace paravány, tvoriace súčasť priebežných loggií.

Ako bolo spomenuté, RNDZ je už v štádiu hrubej stavby a všetky domy dosiahli plnú výšku. Pokračuje sa realizáciou fasád a okien, čím začne obytný súbor postupne získavať definitívnu tvár. Projekt smeruje k úplnému dokončeniu v druhom štvrťroku 2023 a zatiaľ sa nezdá, že by to mal byť nereálny termín. Stavebné práce sa začali v druhom štvrťroku 2021.

RNDZ vhodne pretvorí priestor, ktorý bol v podstate brownfieldom. Nevzniká síce vo veľmi atraktívnom prostredí, do budúcna sa to ale môže zmeniť. Napokon, podľa Územného plánu sú prázdne plochy v jeho blízkosti, dnes využívané ako poľnohospodárska pôda, definované ako rozvojové územie pre výstavbu bývania a občianskej vybavenosti. Môže tak prísť doba, kedy tu vzniknú ďalšie projekty so stovkami až tisícmi bytov, čím sa aktuálne budovaný súbor stane súčasťou príťažlivejšie pôsobiaceho prostredia.

Ten čas môže prísť už celkom skoro, keďže Bratislava už nedisponuje takým množstvom plôch pre rozvoj bývania vo vnútornom meste. Developeri sa tak začnú obzerať po ostávajúcich rezervách – aj keď sú ďaleko od centra a lokality dnes nie sú na vznik nových štvrtí pripravené. Kľudne by sa to mohlo stať aj v tejto časti Rače. Súčasne sa bude zvyšovať tlak na zmenu Územného plánu na mieste bývalého vajnorského letiska, kde má svoje záujmy jeden z najvýznamnejších bratislavských developerov, spoločnosť J&T Real Estate.

Výsledkom môže byť kompletné zastavanie priestorov medzi Východným a Vajnorami v horizonte najbližších dekád. Dnes to vyzerá ako nepredstaviteľné, ide ale do veľkej miery o prirodzený vývoj. Bratislava bude plošne expandovať do takýchto priestorov, čomu možno zabrániť iba zvýšeným tlakom na transformáciu brownfieldov a zahusťovanie. Keďže sa však nič takéto nedej, s o to väčšou pravdepodobnosťou budú investori smerovať do takýchto miest.

Prezieravým krokom je tak príprava území na výstavbu, čo okrem urbanistických súťaží a rozvoja dopravnej či technickej infraštruktúry zahŕňa aj skvalitňovanie možností prepojenia na staršie štvrte – v tomto prípade Východné. Len v poslednej dobe možno badať zvýšený záujem račianskej samosprávy o toto územie vo forme skvalitnenia verejných priestorov v akomsi centre štvrte pri Dopravnej ulici, opráv športovísk alebo rozširovania chodníka pri priecestí. V najbližších rokoch sa tu uvažuje aj nad otvorením novej materskej školy a vybudovaním základnej, ako aj zriadením železničnej zastávky.

S výstavbou a prílevom stoviek nových obyvateľov sa význam Východného zvýši. Otázka jeho rozvoja sa tak stane omnoho aktuálnejšou, s čím súvisí aj otázka rozvoja tejto časti Bratislavy ako takej. Bola by škoda, keby sa development rozsiahleho územia opäť riešil ad-hoc a bol ponechaný len na individuálnych investorov. Transformácia prehliadanej a odľahlej časti Bratislavy na príjemnú štvrť by mala byť vopred pripravená, premyslená a koordinovaná aktivita. V opačnom prípade sa zlý imidž tohto miesta podarí napraviť len sotva.

Fotografie z 11.8.2022.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.