Andrej Sárközi 06.04.2023 15:26

Divočina ustúpi výstavbe. Vo Východnom vznikne obytný súbor aj dôležitá cesta

Jedna z najodľahlejších bratislavských štvrtí sa v poslednom období začína výraznejšie rozvíjať. Lokalita Východné (alebo Rendez) v Rači prechádza dôležitými zmenami – pripravuje sa revitalizácia verejných priestorov a prebieha výstavba nových developmentov. Najnovší sa pripravuje v dnes pustej oblasti Nad Šúrom, čím jej dodá mestskejší charakter.

Zdroj: Nad Šúrom Development s.r.o. / EIA

Vedľa seba ležiace lokality Východné a Nad Šúrom sa nachádzajú v mestskej časti Rača, absentujú tu však niektoré zo silných stránok mestskej časti – dostupnosť malokarpatských lesov, malebnosť pôvodnej obce či prítomnosť električkovej trate. Štvrť, včlenená medzi železničné trate a nezastavané poľnohospodárske plochy, tak ostávala dlho mimo radaru zastupiteľov. Od zvyšku Rače je navyše oddelená mentálnou bariérou vo forme spomenutej železnice, ale aj úsekom Trávnej ulice a Pri Šajbách, ktorý je skutočne nehostinným prostredím.

Aj napriek tomu sa táto lokalita začala v poslednom období transformovať a lákať nových investorov. Premenu územia chce najnovšie priniesť firma Nad Šúrom Development s.r.o., za ktorou stoja zahraniční vlastníci. Ministerstvo životného prostredia SR zverejnilo zámer Obytného súboru Nad Šúrom, pričom spustilo pripomienkovanie v rámci procesu posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA).

AKo uvádza investor, v priestore severne od lokality sa v minulosti uvažovalo s vybudovaním nového veľkého priemyselného centra Bratislavy, a to prenesením podnikov z centra mesta, resp. dobudovaním nových. Táto koncepcia zmenou hospodárskych a politických podmienok po roku 1989 zanikla, avšak aj v rámci náhradných územných rozhodnutí sa stále počíta s využitím veľkej časti územia na logistiku. Lokalita Nad Šúrom je v tomto priestore skôr výnimkou, keďže podľa platného schváleného Územného plánu Hlavného mesta prináša do územia funkciu bývania s občianskou vybavenosťou. 

Nový projekt tak prinesie vznik polyfunkčnej zóny s prevahou bývania. Účelom je výstavba polyfunkčného bytového domu, bytového domu a administratívnej budovy. Prvý objekt bude situovaný približne v strede pozemku, svojím hmotovo-priestorovým rozpoložením bude z južnej strany vytvárať otvorený vnútroblok a pripomínať tvar písmena U. Objekt bude tvorený občianskou vybavenosťou v parteri a bytmi vo všetkých siedmich nadzemných podlažiach, z ktorých je posledné ustúpené.

Celkovo sa tu bude nachádzať 18 jednoizbových bytov, 58 dvojizbových, 50 trojizbových a 4 štvorizbové. V rámci občianskej vybavenosti je tu naplánovaný detský kútik s kaviarňou, jazyková škola, potraviny, zdravotné stredisko či krúžky pre deti. Výška stavby je podľa dokumentácie naplánovaná na 25 metrov. 

Objekt bytového domu nadväzuje na líniu polyfunkčnej budovy a pokračuje v nej, teda vytvára akési predĺženie polyfunkčného objektu. Stavba bude obsahovať 7 jednoizbových bytov, 7 dvojizbových a 12 trojizbových jednotiek na siedmich nadzemných podlažiach. 

Posledný admininistratívny objekt sa bude nachádzať v juhozápadnej časti pozemku. Stavba je podľa dokumentácie pomyselne rozdelená na dve časti a rovnako aj etapy výstavby, z ktorých jedna má jedenásť nadzemných podlaží a druhá šesť nadzemných podlaží. Pre lepšie presvetlenie bude budova obsahovať átrium, v parteri sa majú nachádzať prenajímateľné priestory a vstupy do samotnej administratívy. Na zvyšných nadzemných podlažiach sú naplánované kancelárske priestory, určené k prenájmu. Šieste nadzemné podlažie bude disponovať pobytovou terasou a vegetačnou strechou. Celková maximálne výška budovy bude takmer 42 metrov. Pod administratívnou budovou bude umiestnená trojpodlažná podzemná garáž a parkovacie stojiská sa majú nachádzať aj na priľahlom parkovisku.

V novom obytnom súbore tak bude vybudovaných 156 bytov. Statická doprava bude zabezpečená predovšetkým 433 podzemnými stojiskami, ktoré sa budú nachádzať v dvoch podzemných viacpodlažných garážach na ploche pod objektom a pod obytnými ulicami. Toto parkovanie bude doplnené 26 parkovacími státiami medzi objektami v rámci obytnej ulice. 

Situácia. Zdroj: Nad Šúrom Development s.r.o. / EIA

Vzhľadom na aktuálny nevyhovujúci stav občianskej vybavenosti v lokalite Východné prinesie projekt vybavenosť nielen pre obyvateľov projektu Nad Šúrom. Až 30 percent podlažnej plochy je určených na prevádzky, predovšetkým menšieho charakteru. Počíta sa s aktívnym získavaním prevádzok, ktoré chýbajú obyvateľom okolia aj priľahlých ďalších častí Rače, napriek relatívnej blízkosti viacerých väčších nákupných centier (Vajnoria, Zlaté Piesky).

V južnej časti navhrhovanej zástavby, pozdĺž Račianskeho potoka, je navrhnutý kvetinový park, ktorý zatraktívni rekreačné zázemie lokality, ako aj promenádny priestor mestskej časti. Preferovaná je však výsadba krov a kvetín, keďže stromy na týchto miestach nemožno vysadiť z dôvodu ochranného pásma VVN (veľmi vysokého napätia). Zeleň sa bude nachádzať aj na strechách administratívnej budovy i bytového objektu. Prítomné budú taktiež vsakovacie nádrže, ktoré sa budú používať na zalievanie kvetinových záhonov a zelene v okolí.

Vzrastlé stromy sa každopádne v rámci výstavby vysádzať budú, navrhnuté sú ako protihluková bariéra od hlavnej cesty a stromové aleje sa budú nachádzať na novonavrhovaných obytných uliciach.

Novinkou bude most ponad Račiansky potok. Ulica Pri Šajbách v súčasnosti obsahuje most a lávku pre chodcov, ktoré priestorovo nevyhovujú navrhovaným úpravám ulice a chodníkom pre chodcov i cyklistov. Existujúce premostenia budú asanované a nahradené predĺžením priepustu, resp. presypaným rámovým premostením, pričom mostný objekt je navrhnutý ako jeden dilatačný celok.

K projektu sa aktuálne vyjadril aj starosta Rače, Michal Drotován. „Má ísť o zámer, kde navrhujú umiestniť bývanie (156 bytov), administratívu, hotelové ubytovanie, učiteľské byty (budeme s investorom rokovať o spôsobe, ako by bolo možné využiť byty aj pre našich učiteľov) a občiansku vybavenosť (pediater, lekáreň, všeobecný lekár, potraviny, detské krúžky, kaviareň)," potvrdil niektoré z faktov zo zámeru starosta.

Podľa neho má byť súčasťou zámeru aj vybudovanie prvej etapy cestného prepojenia Pri Šajbách/Na pántoch vrátane cyklochodníka a chodníka. „Mestská časť Bratislava-Rača samozrejme podrobne zámer naštuduje a zašleme k nemu pripomienky. Treba tiež uviesť, že aktuálny právny stav je taký, že o necelý rok by mal byť účinný zákon č. 301/2022 Z.z. a teda je dosť možné, že ďalšie povoľovacie konania už nepôjde pod stavebným úradom v Rači, ale pod Úradom pre územné plánovanie a výstavbu," uzavrel Drotován.

Z aktuálne pustého priestoru sa tak v budúcnosti môže stať nová obytná zóna. Spracovateľom dokumentácie projektu Nad Šúrom je Filo BIM Studio s.r.o. Developer počíta s termínom začatia výstavby v júli roku 2024 a výstavba má byť ukončená o dva roky. Termín začatia prevádzky je určený na tretí kvartál roku 2026 a celkové náklady sa odhadujú na 85 miliónov eur. 

Nový projekt tak vnesie život do schátraného územia. Čiastočne nadviaže na neďaleký rozostavaný polyfunkčný development RNDZ od spoločnosti VI Group, ktorý Rači prinesie 302 bytových jednotiek a kompletne pretransformuje ďalšiu dosiaľ nezastavanú lokalitu. V pláne je tiež revitalizácia centrálnej časti Východného – teda vybudovanie námestíčka popri Dopravnej ulici. Obnova námestia dostala len nedávno zelenú a môže tak výrazne pomôcť k premene tejto časti Rače.

Prehliadaná štvrť sa stáva záujmovým prostredím pre developerov, ktorí v lokalite vidia potenciál. Ten sa ďalej posilní po vybudovaní novej cesty Pri Šajbách / Na pántoch, ktorá v podstate obchváti zaťaženú Žitnú. Nie je tak vylúčené, že dnes prázdne plochy budú mať už čoskoro mestský charakter. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.