Andrej Sárközi 24.04.2023 08:53

Konečná pre priemyselný areál: YIT Slovakia postupuje v príprave najnovšieho projektu

Mlynské nivy sa v posledných rokoch stali lokalitou, ktorá zažíva komplexnú transformáciu. Stavajú sa tu rezidenčné i administratívne súbory, vrátane vežiakoch, meniacich panorámu Bratislavy. Nahrádzajú pritom staré areály, kde sa v minulosti rozvíjala výroba či skladovanie. Zánik čaká v dohľadnej dobe aj skladovú zónu na Hraničnej 16, kde pripravuje svoj najnovší projekt developer YIT Slovakia. 

Zdroj: YIT Slovakia

Developer YIT Slovakia rozvíja mnoho projektov, pričom výrazne mení nevyužívané priemyselné areály v Bratislave. K nim sa tentoraz pridá aj výrobná a skladová zóna na Hraničnej 16. Prvotné informácie o zámere developera sa objavili v prvej polovici minulého roka. YIT potvrdilo, že si v júni 2021 prenajalo pozemky pri Hraničnej od ich vlastníka, spoločnosti Asset. Ide o východnú časť celej výrobno-skladovej lokality, ktorá je naviazaná na ulicu Mlynské nivy a neďaleké dopravné spojnice – prístav, diaľnicu D1 a ústrednú nákladnú stanicu. 

Podľa developera ide o „typický brownfield“ – v súčasnosti logistický a skladový areál. Cieľom spoločnosti je jeho konverzia v prospech funkcie kvalitného a udržateľného bývania vrátane potrebnej občianskej vybavenosti a zelene. V septembri minulého roka už developer informoval aj o detailoch prvej etapy zámeru, ktorá bola zverejnená v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). 

Nový projekt, ktorý má priniesť transormáciu lokality, bude tvorený dvojicou objektov bytového domu a hotela, ktoré spolu vytvárajú na juh otvorený mestský blok. Stavby budú mať sedem nadzemných podlaží a jedno podzemné, pričom svojou hmotou nadviažu na existujúcu rezidenčnú zástavbu. Objekt A, teda bytový dom, bude pozostávať z troch sekcií (vchodov), umiestnený bude bližšie k Hraničnej a obsahovať bude 92 bytov – z toho má byť podľa dnešných predpokladov 10 jednoizbových, 51 dvojizbových, 22 trojizbových a 9 štvorizbových. Objekt B bude taktiež trojsekciový, naplánovaných tu je 72 ubytovacích jednotiek so 144 lôžkami. Spoločne budú budovy obsahovať aj 11 obchodných priestorov.

Budúci obyvatelia i návštevníci Hraničnej budú mať k dispozícii 179 parkovacích miest, z toho 158 v suteréne a 21 na teréne, ktoré budú verejne dostupné. Dané riešenie umožňuje uvoľniť vnútroblok pre pobytové funkcie a rozvoj komunitných vzťahov. Súčasťou „zelených“ opatrení je plánovaná realizácia jednosmerného cyklopruhu popri projekte, ktorý sa má v budúcnosti napojiť na pripravovanú cyklotrasu po ulici Mlynské nivy.

Polyfunkčný projekt na Hraničnej „kreslí“ architektonická kancelária Compass, ktorá navrhla pomerne jednoduchú architektúru. Fasáda domov je navrhnutá v bielom prevedení s pravidelným gridom okien (čo znamená, že sa nikto nebude snažiť „oživovať“ fasádu oknami v rozličných polohách alebo zmenou ich veľkosti). Výrazným prvkom budú vystupujúce balkóny. Hotel bude obsahovať francúzske okná. Pozitívom je, že budovy budú v jednotnej nivelete oproti okoliu, nebudú tak pre umiestnenie podzemných garáží nijako vyvýšené.

Nový development sa bude rozprestierať na ploche o veľkosti 3,5 hektára, ktorú v súčasnosti tvorí mnoho výrobných a skladových budov. Tie sa však už čoskoro stanú minulosťou. Stavebný úrad v mestskej časti Ružinov aktuálne zverejnil oznámenie o začatí stavbeného konania a konania o povolení odstránenia stavby. Ide o vydanie stavebného povolenia na úpravu areálového plynovodu spojenú so žiadosťou o vydanie povolenia na odstránenie celkovo siedmich stavebných objektov. 

Budúca podoba územia Hraničnej. Zdroj: YIT Slovakia

Ako uvádza dokumentácia, plynovod je aktuálne umiestnený v kolízii s budovami, ktoré budú asanované a bránili by odstraňovaniu stavieb, pohybu mechanizmov a budúcej výstavbe na uvoľnenej ploche. Zvyšná časť areálu sa zachováva, zdroj tepelného média ostáva existujúci a súčasné meracie zostavy sa navrhujú demontovať. Novonavrhované prekladané potrubie bude vedené v zemi a po prepojení s existujúcim potrubím bude pokračovať existujúcou trasou. Na súčasnom plynovode sa navrhuje pripojenie nového potrubia a použitie balónovej súpravy, ktorá uzavrie potrubie a nedôjde tak k únikom plynu.

Asanácia sa týka siedmich nadzemných stavebných objektov v celom rozsahu, vrátane spevnených plôch a prípojok vodovodu, splaškovej kanalizácie, plynu, areálového osvetlenia či podzemných rozvodov a iných objektov. Zbúraným objektom bude murovaná jednopodlažná stavba vrátnice, ktorá má už v súčasnosti výrazné poškodené steny. Asanácia sa týka aj trojpodlažnej administratívnej budovy, ale aj prízemnej betónovej haly, slúžiacej ako zámočnícke dielne či garáže pre nákladné i osobné automobily. Zániku sa dočká aj trojpodlažné diagnostické stredisko, slúžiace na kancelárske účely či na dočasné ubytovanie. Ako posledný dokumentácia uvádza jednopodlažný oceľový prístrešok. 

Zámer spoločnosti je tak pomerne ambiciózny, čo však pre firmu veľkosti YIT nie je ničím výnimočné. Začiatok výstavby developer nepredpokladá skôr ako v roku 2025 a dokončenie v roku 2027. Aktuálne odhadované náklady sú približne 20 miliónov eur.

Aktuálny stav lokality. Zdroj: Google Maps

Areál na Hraničnej tak čoskoro zanikne, problémom však je Územný plán, ktorý tu zatiaľ neumožňuje rozsiahlejšiu výstavbu bytových domov. Vznik polyfunkného súboru tak môže vzniknúť len so zmenou územného plánu, čo už v minulosti potvrdil pre YIM.BA aj investor. Kedy k zmene plánu dôjde, nie je zatiaľ známe. Developer síce naznačuje, že je ochotný odkázať niekoľko bytov mestu vo forme nájomného bývania, ale ani to nemusí stačiť. Preto je potrebné na plánovanie, povoľovanie a nebodaj výstavbu ďalších etáp tohto developmentu čakať ešte dlhé roky.

Ide o zbytočné zdržanie, keďže rozvoj sa postupne začína do lokality prelievať a naberá na dynamike. V území je prítomný projekt Nuppu a známy je aj zámer výstavby nákupného centra v štýle strip mallu na Prievozskej alebo kancelárskej budovy pre účely Lidlu na susednom pozemku. K ďalším vlastníkom plôch v lokalite patrí ambiciózny developer RMC Properties a stavať tu chce firma Labaš, spojená so známym podnikateľom v retaili z východného Slovenska. Teoreticky by tu mohol nad zmenou súčasného využitia pozemkov medzi Nuppu a tenisovým areálom na Bajkalskej uvažovať Metrostav.

Potenciál lokality je obrovský a atraktivita zóny môže v budúcnosti len rásť. K tomu sa pridá výstavba električkovej trate po Mlynských nivách a popri Bajkalskej. Magistrát zároveň rozbehol prípravu na zmenu Územného plánu v podobe urbanistickej štúdie s cieľom vzniku kompaktnej a atraktívnej mestskej štvrte. Priemysel v tejto oblasti tak definitívne ustúpi rozvoju mesta. Ide o príklad správneho vývoja, ktorý neprinesie len zlepšenie jednej časti Bratislavy, ale aj celej metropoly. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.