RED 03.08.2022 15:37

Dom na Bazovej je pred dokončením, pozrite sa dovnútra

Bazová ulica v katastrálnom území ružinovských Nív nebola pre najväčších žralokov rezidenčného developmentu nikdy návnadou, ktorá by im stála za reč. Naopak – na menších realitných hráčov, ktorí v nej hľadali primeranú investičnú príležitosť, pôsobila vždy ako pokušenie. Niektorí mu neodolali a za svoje odhodlanie akceptovať riziko boli odmenení úspechom. Takým je aj Polyfunkčný dom Bazová, ktorý sa práve blíži k dokončeniu.

Už aj tak dosť vysokú realitnú bonitu projektu, o ktorom sme písali naposledy pred rokom, posúva blízkosť dvoch urbanistických celkov – kompaktnej stabilizovanej zóny Nivy so známym sídliskom 500 bytov, ako aj bratislavského downtownu – ešte vyššie. Polyfunkčný súbor sa navyše nachádza na hranici Starého Mesta a Ružinova, čo je prísľubom ďalšej revitalizácie územia. Dopomôcť by k tomu mali aj aktivity Hlavného mesta. Nie je tak prekvapením, že sa tu developer Gefamin rozhodol umiestniť prevažne rezidenčný projekt, doplnený o drobnú občiansku vybavenosť na prízemí domu.  

Byty s výhľadom na Bratislavský hrad

Výpočet zariadení občianskej vybavenosti, ktoré budúcim obyvateľom polyfunkčného domu na Bazovej ponúka širšie okolie, pôsobí podľa developera bezkonkurenčne: materská, základná a stredná škola na Kulíškovej a Kvačalovej ulici, polikliniky na Trnavskom mýte a Tehelnej ulici, spoločenský dom Nivy s kinom Nostalgia, Zimný štadión Ondreja Nepelu, Národné tenisové centrum, Národný futbalový štadión, Národné basketbalové centrum, nákupné centrá Centrál a Nivy a zelený park na Svätoplukovej sú podľa neho v tesnej blízkosti. Aj preto sa rozhodol latku štandardu bytov a apartmánov nastaviť vysoko.

Samotné dispozície bytov sú síce priemerné (samostatné toalety sa nachádzajú až v trojizbových bytoch), zároveň ale funkčné a efektívne, o čom svedčí aj skutočnosť, že dispozičné zmeny požadovali klienti len ojedinele. Súčasťou pomerne vysokého štandardu je veľkoformátová dlažba na plnú výšku kúpeľne, hliníkové okná, elektricky ovládané exteriérové žalúzie, podlahové vykurovanie, klimatizačná jednotka, alebo predpríprava na zriadenie inteligentnej domácnosti. Podlahy obytných miestností budú pokryté laminátovými parketami. Na loggiách či terasách ďalej možno nájsť dlažbu, jednotlivé byty budú oddeľovať paravány.

Devízou bytov od 4.-5. nadzemnom podlaží so západnou orientáciou je otvorený výhľad na Bratislavský hrad - treba však počítať s tým, že teoretickým zastavaním pozemkov popri Karadžičovej sa zmení na spomienku. Horšie v tomto ohľade dopadli byty a apartmány s východnou orientáciou na 2. nadzemnom podlaží, ktoré ponúkajú nevábny pohľad rovno na strechy objektov v mestskom areáli technických služieb, kde dnes sídli Komunálny podnik. V osempodlažnom dome sa nachádzajú aj pekné byty na najvyššom podlaží, ktoré sú riešené asi najlepšie zo všetkých. 

Polyfunkcia v parteri je vyhradená pre tri prevádzky využívané výlučne ako kancelárie – prvá pre developera, druhá pre advokáta a tretia bližšie neurčená. Všetky majú byť orientované do novej ulice, v smere do areálu technických služieb sa o polyfunkčnom využití neuvažuje. Na tejto strane sú umiestnené sklady, ktoré sú rovnako ako nebytové priestory už rezervované. Súčasťou vybvenosti projektu je menšia plocha zelene s ihriskom alebo grilom, umiestnená na pozemku investora smerom ku Karadžičovej. 

Ceny 2- až 5-izbových bytov sa pohybujú v približnom rozpätí od 289-tisíc eur za 2-izbový byt s výmerou 52 m² až do 671.956 eur za 5-izbový byt s výmerou od 112,88 m² a lodžiou s ďalšími 10 m². K jednotlivým rezidenciám, umiestneným v troch sekciách (A,B,C), sú explicitne priradené pivničné kobky (v cene bytu) a 190 parkovacích miest v 2-podlažnej podzemnej garáži, ktorých cena s DPH sa pohybuje od 30-tisíc (pri štandardnej šírke) do 42-tisíc eur (pri nadštandardnej šírke). Niekoľko parkovacích miest má elektronabíjačky, ktoré boli doplnené v rámci klientských zmien. 

Za určité „špecifikum“, ktoré môže niektorých nadobúdateľov bytu nepríjemne zaskočiť, možno považovať upozornenie, že po ukončení hrubej stavby už nie je predvedenie obkladov a dlažieb voliteľné (dovtedy sa dá vyberať z 5 kombinácií), ale pevne dané tak, ako sa uvádza pri konkrétnom byte či apartmáne. Nejde však o výnimočné opatrenie. Podobne zvyknú developeri pristupovať napríklad aj k dispozičným zmenám, ktoré sa v určitej fáze výstavby stávajú priveľkou finančnou záťažou. 

Architektúrou nepresvedčil – s predajom uspel

Gefamin, ktorá má na svojom konte už niekoľko zrealizovaných realitných projektov, ponúka v polyfunkčnom dome na Bazovej „byty s premyslenými dispozíciami, aby sa v nich dal využiť každý meter štvorcový na plnohodnotné bývanie“. Z tých najvyššie umiestnených sľubuje pekné výhľady na okolitú panorámu mesta, hoci tieto sa nedoťahujú ani na štvrtinu výšky viacerých už stojacich vežiakov z neďalekého downtownu.

Treba povedať, že developerom akcentovaný dôraz na „kvalitnú a nadčasovú architektúru“ sa v prípade tohto projektu neosvedčil tak, aby bol pre danú lokalitu výraznejším architektonickým prínosom. Jednoliatemu solitéru v tvare dlhého hranolu, typickému skôr pre modernistické sídliskové štruktúry, totiž miesto v širšom centre dnešnej Bratislavy príliš nepristane. Nízku mieru jeho mestotvornosti zvyšuje pridaná polyfunkcia v parteri len minimálne – čiže nie tak, ako by si táto zóna s ohľadom na jej budúci rozvoj zaslúžila. Developer si asi zvolil menej náročný variant, ktorého sa hlavní architekti stavby Vladimír Zigo (AZ ateliér) a Daniel Priehoda (Sumbal + Priehoda) zhostili v rámci profesionálnej rutiny azda rýchlo a kvalitne. O nadpriemernej dávke kreativity sa však hovoriť nedá.

Na druhej strane, v prípade predajnosti bytov developer projektu do veľkej miery uspel. V týchto dňoch dosahuje 90 percent. Z celkového počtu 109 je ich momentálne voľných už len 8, rezervovaných je 8 a zvyšných 93 bytov a apartmánov je predaných. „Predaj projektu je už v podstate vo finálnej fáze. Aktuálny stav je zrejmý z web stránky, časť ponuka – z veľkej väčšiny je projekt už vypredaný a ostáva už len pár 2-izbových apartmánov na najvyšších poschodiach domu, plus máme výnimočne opäť jeden zaujímavý a veľmi pekný, v ponuke zriedkavý 5-izbový byt v sekcii A,“ uviedol pre YIM.BA Daniel Geržo zo spoločnosti Gefamin.

Ako dodal, výstavba polyfunkčného domu na Bazovej ulici je prakticky v záverečnej fáze. Okrem dokončovania fasády od areálu Komunálneho podniku sa práce sústredia na interiéry bytov a spoločných priestorov. Aktuálne fotografie zo staveniska nenasvedčujú tomu, že by avizované ukončenie celého projektu do konca tohto roka malo čokoľvek ohroziť.

Najvyššie umiestnené byty poskytujú atraktívne výhľady

Minimálne trojaký prínos pre lokalitu

Aj keď o „architektonickom skvoste“ v tomto prípade nemôže byť ani reči, celkový prínos projektu pre danú lokalitu je jednoznačne pozitívny. Popri tom, že jej do veľkej miery nesúrodú a rozbitú štruktúru severne od 500 bytov doplní, scelí a do istej miery aj zjednotí, ostávajú ešte minimálne tri ďalšie dôvody, prečo prírastok v podobe polyfunkčného domu na Bazovej privítať.

Neoddeliteľnou súčasťou projektu je aj nové, doteraz chýbajúce dopravné prepojenie Bazovej ulice s Kulíškovou. Ako potvrdil zástupca developera, jeho otvorenie bude možné najskôr po nadobudnutí právoplatného užívacieho povolenia pre projekt. Predpokladá, že sa tak stane koncom tohto roka. Ulica bude podľa neho odovzdaná verejnosti, ostane ale vo vlastníctve majiteľov bytov. Nie tak úplne vylúčené, že by sa mohla uzavrieť, podobne ako Ulica J. Satinského. Zmluvy túto možnosť nijako neošetrujú.

Ak sa tak ale nestane, spriechodní sa prepojenie so zónou 500 bytov, ohraničenou ulicami Revúcka, Velehradská, Pavlovova, Súťažná, Azovská, Svätoplukova a Budovateľská. Ide o najstarší pôvodný sídliskový útvar v Bratislave vybudovaný v 50. rokoch 20. storočia, charakteristický samostatnou kolóniou väčšinovo trojpodlažných tehlových bytováých domov. Dnes sa však postupne nadstavujú, keďže popularita lokality rastie.

Zmeny čakajú aj bezprostredné okolie Bazovej. Ide napríklad o revitalizáciu už spomínaného chátrajúceho areálu bývalých technických služieb na Mlynských Nivách, ktorý je už dlhšie tŕňom v oku Metropolitného inštitútu Bratislavy (MIB). Ako jeden z tvorivých inšpiratívnych zdrojov mu môže poslúžiť návrh študentov vertikálneho ateliéru Fečík / Hudec / Bergerová z Fakulty architektúry a dizajnu STU, nazvaný „Mestský blok Bazová“. Ten počíta s prestavbou územia vymedzeného ulicami Bazová, Svätoplukova, Kulíškova a Karadžičova na zónu bývania, ktorá vytvorí prechod medzi sídliskovou časťou 500 bytov a kompaktnejšou mestskou štruktúrou.

Termíny stavebných prác však zatiaľ nikto nekonkretizoval, pretože tým musí predchádzať najprv zmena Územného plánu mesta. Konkrétne riešenie bude zároveň predmetom architektonickej súťaže, ktorej súčasťou bude okrem umiestnenia nájomného bývania aj vybudovanie (pravdepodobne) sídla Archívu mesta Bratislavy alebo samotného MIBu. Pôvodné industriálne objekty sa majú zachovať. 

Development, ktorý výrazne mení obraz tejto bratislavskej lokality, má ešte jedno špecifikum, ktoré by sa dalo nazvať pridanou hodnotou: popri nadviazaní na štruktúru susedného sídliska, resp. štvrte, podporuje aj premiešavanie a výmenu generácií, o ktoré sa postará príchod nových obyvateľov do stabilizovanej oblasti. Nivy tak ešte viac ožijú a stanú sa atraktívnejším miestom pre bývanie. 

Fotografie z 29.7.2022. Pozrite si viac fotiek aj priebeh výstavby vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.