Adrian Gubčo 30.12.2019 08:25

Pri Podunajskej bráne vznikne retail park

Projekt Podunajská brána je typickým príkladom developmentu suburbánneho charakteru. Na juhovýchodnom okraji Podunajských Biskupíc vzniká nová obytná zóna, pozostávajúca z individuálnych a radových rodinných domov, doplnená občianskou vybavenosťou. Tá má podobu retail parku, ktorý vstupuje do povoľovacieho procesu.

Zdroj: Grotto a.s. / EIA

Detaily o novom retailovom parku sa objavili v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA), podľa ktorých má v priestore medzi Ulicou Svornosti (resp. predĺženou Šamorínskou) a novou Ametystovou ulicou vzniknúť trojica malopodlažných komerčných objektov. Vybudovanie občianskej vybavenosti je podmienkou, vyplývajúcou z Územného plánu.

Retail park bude mať takmer rovnaký charakter ako podobné zariadenia inde v Bratislave aj na Slovensku, čo znamená, že vznikne súbor komerčných boxov zoskupených okolo veľkého povrchového parkoviska. Najmohutnejší objekt SO1 bude mať tvar písmena L, dve nadzemné podlažia a bude vymedzovať severozápadnú stranu areálu. Objekt SO2 bude mať obdĺžnikový pôdorys, jedno nadzemné podlažie a vznikne v juhovýchodnej časti riešeného územia. Od SO1 bude oddelený pešou pasážou. Nakoniec objekt SO3 je jednopodlažný pavilón s fast-food reštauráciou vo väzbe na Šamorínsku ulicu.

Celkovo by takto v rámci developmentu malo vzniknúť 12.987 metrov štvorcových vybavenosti. Na prvom nadzemnom podlaží objektov budú obchodné prevádzky, na druhom by malo vzniknúť fitness, reštaurácia a ďalšie obchodné jednotky. Nájomníci zatiaľ nie sú známi, preto budú budovy aj vyhotovené ako „shell and core“, jednotlivé prevádzky si tak priestory zariadia samé. V prípade fastfoodu však pôjde o reštauráciu typu drive-in, čo zmenšuje počet možných nájomníkov. Retail park obslúži 255 parkovacích miest a nová autobusová zastávka.

Autorom architektonického návrhu je kancelária Morocz_Tacovsky, ktorá má pomerne bohaté skúsenosti s návrhmi retailových jednotiek. V prípade retail parku v Podunajských Biskupiciach bude výzor exponovaných fasád orientovaných do parkoviska založený na kombinácii presklených plôch a ľahkého skladaného plášťa s drevenými lamelami. Pri menej exponovaných častiach budov bude využitý plášť s oceľovou lankovou konštrukciou, ktorá má obrastať popínavými rastlinami. Strecha, podľa všetkého, zelená nebude, čo je pri jej veľkej ploche škoda.

Developer, ktorým je spoločnosť Grotto a.s., blízka realitnej kancelárii Tatra Real, plánuje retail park rozostavať v 4Q 2020 a dokončiť v 3Q 2021, čo znamená, že prevádzka by sa spustila v 4Q 2021. Odhadované investičné náklady dosahujú 6,68 miliónov eur.

Zdroj: Grotto a.s. / EIA

Daná typológia retailových objektov je typická pre suburbánne štvrte a sídla, ktoré obrastajú slovenské mestá. Ich architektúra odráža negatíva (neregulovanej) výstavby daných štvrtí – absolútnu závislosť na automobilovej doprave, nedostatok občianskej vybavenosti v pešej dostupnosti a jej následné koncentrovanie v sérií boxov, najčastejšie vo väzbe na hlavnú zaťaženú komunikáciu či diaľnicu, a v neposlednom rade orientáciu na sieťových predajcov namiesto domáceho maloobchodu.

Teraz takáto zástavba vzniká opäť aj priamo v Bratislave, hoci developer môže poukázať na prítomnosť verejnej dopravy, nové pešie prepojenie a požiadavku, vyplývajúcu z Územného plánu. V tomto ohľade má do istej miery pravdu, keďže dané nastavenie ÚP vedie v mnohých prípadoch práve ku koncentrácii vybavenosti v takýchto nákupných parkoch a centrách, namiesto jej vkladania do parteru nových domov. Na juhovýchodnom okraji Bratislavy tak vznikne ďalší projekt, ktorý je formálne v poriadku a investične úplne pochopiteľný, pre mesto je však škodlivý.

V blízkej budúcnosti sa rozvíjaný predmestský charakter zóny ešte posilní. Okrem retail parku má totiž v jeho dotyku vzniknúť aj supermarket s potravinami, opäť v podobe veľkého boxu. Podľa medializovaných informácií by malo ísť o reťazec Lidl. Developer uvádza, že takto vznikne hluková bariéra medzi rušnou Ulicou Svornosti a novou zástavbou, na druhej strane však budú mať obyvatelia výhľad na nevzhľadnú zadnú stranu komerčných stavieb so zásobovaním.

V rámci Podunajskej brány má ešte vzniknúť kancelárska budova s približnou výmerou 5.750 metrov štvorcových na pozemku medzi Ulicou Svornosti a železničnou vlečkou, a postupne rastie aj obytná zóna. Okrem priebežne budovaných individuálnych domov sa dokončujú radové rodinné domy od Ametystovej a ďalšie vznikajú na Achátovej. Do budúcna sa očakáva ešte vznik jedného objektu občianskej vybavenosti, pričom sa hovorilo o škole.

Kancelárska budova. Zdroj: Tatra Real

V minulosti som písal, že na základe pôvodne prezentovaných materiálov by mohlo ísť o vzorový projekt malopodlažnej zástavby na okraji mesta. Podunajská brána má jasný urbanistický koncept, obsahuje aspoň nejaké verejné priestranstvá a určitý podiel občianskej vybavenosti, je dostupná verejnou dopravou a využíva pozemky, ktoré sú inak pre výstavbu vcelku vhodné. Tieto kvality sú platné aj naďalej. Existencia novej retailovej zóny je však zo širšieho hľadiska problémom.

Mesto by malo konečne vyjadriť jasný postoj k budúcnosti retailu v Bratislave – či je prioritou skutočne aktívny parter, živé ulice, podpora lokálnej ekonomiky a multifunkčné štvrte, alebo bude naďalej pokračovať súčasný vývoj, kedy sa retail sústredí v nákupných centrách a parkoch. V blízkej budúcnosti bude dokončené nové nákupné centrum v Stanici Nivy, rozšírená Eurovea a otvorená môže byť nákupná pasáž v Národnom futbalovom štadióne, kým staršie centrá sa postupne modernizujú. Medzičasom, klasická nákupná ulica v metropole prakticky neexistuje.

Len revitalizácie verejných priestranstiev toto nezmenia. Potrebné budú hlbšie zmeny, a to najmä v podobe zmien Územného plánu, ktoré znížia podiel plôch určených pre občiansku vybavenosť v krátko- a strednodobom horizonte a v dlhodobom v zmene metodiky územného plánovania, kedy sa funkcie neurčujú na základe koeficientov, ale charakteru štvrte. To by mohlo eliminovať plány na nové nákupné centrá a naopak, viesť ku vzniku aktívnych mestských oblastí.

Kým tomu tak nebude, dá sa len predpokladať, že podobné retailové parky a boxy vo väzbe na hlavné prístupové komunikácie do mesta budú vznikať aj naďalej – a to aj na juhovýchode Bratislavy v prípade, že Rýchlostná cesta R7, ktorej prvé sekcie sa budú otvárať už v priebehu niekoľkých mesiacov, neprinesie očakávané zlepšenia, o čom čoraz viac hovoria aj odborníci.

Nie je možno ďaleko doba, kedy sa pozdĺž cesty 63 bude ťahať súvislá zástavba od Dunajskej Lužnej po Bratislavu, pozostávajúca z rodinných domov a komerčných objektov, pripomínajúca predmestia amerických veľkomiest. V kontexte klimatickej krízy nemôže ísť o horšiu budúcnosť.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.