Adrian Gubčo 16.03.2020 16:46

Aktivita v štvrti Pod Vŕškami akceleruje, čoskoro by mala byť predstavená aj jej centrálna časť

Keď bola pred vyše desaťročím predstavená vízia projektu Pod Vŕškami, išlo o jeden z rady ambicióznych predkrízových plánov, ktoré mala následná kríza pochovať. Dlhé roky sa zdalo, že to tak naozaj bude, teraz sa však situácia mení: podstatná časť novej štvrte je vo výstavbe a zrejme v dohľadnej dobe bude predstavená aj vízia zástavby jej centrálnej časti.

Základný koncept štvrte bol založený na vytvorení vnútornej kompaktnej časti s bytovými domami usporiadanými do blokovej zástavby s otvorenými vnútroblokmi, zoskupenými okolo centrálnej časti s námestím a vybavenosťou, a obalovou zástavbou rodinných domov. V tom čase to bol jeden zo vzorových projektov predmestskej zástavby, ktorý sa stretol s uznaním aj u odborných kruhov.

Pôvodný developer Opera SL Group však bol nútený túto veľkorysú ideu po kríze upraviť, keďže predstava budovania veľkého počtu rezidenčných blokov sa pri danej situácii ukázala ako nereálna. Namiesto toho sa pôvodne uvažované bloky najbližšie k Hodonínskej pretransformovali na pozemky pre rodinné domy, z jedného z viacpodlažných objektov občianskej vybavenosti sa stal obyčajný supermarket a z pôvodných bytoviek sa postavila len jedna jediná.

To sa však začalo meniť pred niekoľkými rokmi, kedy výstavba v Bratislave opäť ožila a vzrástol aj záujem investorov o developovanie v tejto štvrti. Opera SL Group časť parciel predala iným spoločnostiam, ktoré tu následne začali po vlastnej osi pripravovať nové projekty. Sem patria napríklad Kolísky alebo Karpatium Rezidencie. Pôvodný developer sa sústredil na zástavbu pozemkov, ktoré mu ostali, a postupne vypĺňa voľné plochy novostavbami.

Dnes je už vo výstavbe prakticky celá časť štvrte medzi Ulicou Ota Holúska, ulicou Pri Vápenickom potoku a ulicou Na Krčoch. Vybudovaná bola prvá časť novej ulice (Ostriežová) a postupne vzniká aj sieť peších komunikácií, ktoré spájajú jednotlivé bloky bez toho, aby boli zaťažované automobilovou dopravou. Okrem Kolísok, ktoré som predstavil nedávno, tak vznikajú projekty Pod Vŕškami – bloky B5-B6 a E1-E2, obytný súbor Tillia a zmieňované Karpatium Rezidencie.

Pod Vŕškami, bloky B5-B6 a E1-E2. Vľavo okraj Tillie.

Pod Vŕškami

Pôvodný developer si nechal v držbe východnú časť superbloku pri Ulici Ota Holúska, kde má momentálne vo výstavbe dvojicu bytových súborov a v príprave je jeden ďalší. Podobné sú triezvou mierkou od troch do piatich nadzemných podlaží a dôrazom na vnútorné privátne vnútrobloky, v súlade s pôvodnou koncepciou.

Bloky B5 a B6 a E1 a E2 sú tvorené dvojicami bodových štvorpodlažných objektov. Vybudované sú na mohutnej parkovacej podnoži, medzi blokmi vznikol základ novej ulice - zmieňovanej Ostriežovej. E1 a E2 sú už dokončené a postupne sa sem sťahujú prví rezidenti, B5 a B6 sú tesne pred dokončením.

Majiteľov sa našli s výnimkou posledného všetky byty v obidvoch častiach projektu – v blokoch E1 a E2 bolo postavených 44 bytov, v B5 a B6 42 bytov. Pomerne veľká časť bytov bola trojizbová, čo má, podľa všetkého, odrážať orientáciu projektu na rodiny. Štandard bol skôr priemerný, každý byt však disponuje balkónom, terasou alebo predzáhradkou.

Voľné rezidencie sa každopádne nachádzajú ešte v obytnom súbore Tillia, ktorý je vo výstavbe od mája minulého roka a postupne rastie – prvá dvojica stavebných objektov už takmer dosiahla plnú výšku, na druhej dvojici sa budujú nadzemné podlažia. Dom ich má len tri, čo z neho robí projekt s asi najmenšou mierkou zo všetkých rozostavaných súborov.

Tilliu Opera SL Group nedevelopuje priamo, ale cez spriaznenú firmu B Development s.r.o. Projekt kopíruje koncept prvej fázy Pod Vŕškami, pozostáva teda zo štvorice samostatných stavebných objektov v tvare písmena L na spoločnom podzemnom podlaží, ktoré spoločne tvoria vnútroblok. Ten má parkovú úpravu a bude slúžiť ako komunitný privátny priestor pre rezidentov.

Do ponuky sa v tomto projekte dostalo 77 bytov a 7 apartmánov, z ktorých je aktuálne voľných 23. Developer ponúka(l) možnosť flexibilného usporiadania vnútornej dispozície, za výhodu považuje aj súkromie a dobrý prístup do exteriéru – 32 bytov má záhradu, 16 terasu. Do vnútrobloku navrhol ovocný sad a menšie detské ihrisko, zásadným benefitom ostáva fakt, že na povrchu sa žiadne parkovanie nanacházda. V parkovacej podnoži je však navrhnutých 119 miest.

Dokončenie Tillie sa očakáva v priebehu budúceho roka.

Vývoj projektu Pod Vŕškami v tomto superbloku by mala ukončiť realizácia bloku H24, opäť cez SPV firmu H24 s.r.o. Blok bude pozostávať z troch päťpodlažných domov, ktoré vzniknú v dvoch etapách. Celkovo vznikne 111 bytov a 10 apartmánov. Projekt je posudzovaný variantne, v prvom variante má vzniknúť 163 parkovacích miest v garáži a 11 na povrchu, v druhom 129 v garáži a 45 na teréne. Preferovaný je prvý variant. Blok je momentálne v posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA), výstavba sa predpokadá v rokoch 2021-2023.

V podstate všetko, čo sa aktuálne buduje, vychádza z urbanistického konceptu kancelárie Architekti Bobek Jávorka, ktorá zároveň navrhla aj bloky B5-B6 a E1-E2 aj Tilliu. Blok H24 je dielom kancelárie 2M ateliér architektúry. Architektúra je na priemernej úrovni bez čohokoľvek výnimočného, keďže však ide o okraj mesta, je to akceptovateľné.

Rozostavané Karpatium Rezidencie

Karpatium Rezidencie

Zatiaľ posledný predstavený projekt v tejto oblasti bude zároveň aj dosiaľ najmohutnejším. Spoločnosť BTK – Bývanie, Teplo, Klimatizácia tu buduje prvé dva zo šestice bytových domov. Tieto budú mať štyri až päť nadzemných podlaží, ktoré svojou orientáciou vytvoria vo vnútrobloku líniový parčík. Tak ako naposledy, aj teraz je o projekte známych len málo informácií, keďže developer zatiaľ detaily neodhalil.

Každopádne, prvé dva rozostavané domy sú budované podobnou filigránovou technológiou ako susedné Kolísky, čo urýchľuje výstavbu – na budovách už postupne rastú nadzemné podlažia a čoskoro sa stanú výrazným doplnkom lokality. Budovy sú totiž podľa vizualizácií charakteristické dobrou úrovňou architektúry, za čo je opäť zodpovedná kancelária Bobek Jávorka Architekti.

S ohľadom na stav výstavby predpokladám, že prvá dvojica domov by mohla byť dokončená v druhej polovici budúceho roka, výstavba zvyšných objektov sa ešte nezačala. Ak by sa však spustila ešte v priebehu tohto roka, dokončenie očakávam v priebehu roka 2022.

Voľná plocha, kde vznikne centrálna časť štvrte Pod Vŕškami

Ďalší vývoj štvrte

S postupným dokončovaním jednotlivých bytových domov a súborov v superbloku medzi Ulicou Ota Holúska, Pri Vápenickom potoku a Na Krčoch sa témou stáva prestavba veľkého pozemku, ktorý mal tvoriť jadro celej štvrte. Nachádza sa západne od tohto superbloku a sám vytvára potenciál pre vznik stoviek nových bytov, ale konečne aj výraznejšej občianskej vybavenosti, na ktorej nedostatok doterajší development trpí.

Spoločnosť Pod Vŕškami a.s., teda premenovaná Opera SL Group, zorganizovala už v roku 2019 urbanisticko-architektonickú súťaž, jej výsledky však nie sú známe. Jedným z účastníkov boli aj Architekti Bobek Jávorka, nijako sa však nezmieňujú o tom, či uspeli. Pohľad na ich súťažný návrh však čo-to prezrádza o podmienkach súťaže, z ktorých je zrejmé, že funkcia občianskej vybavenosti bola totálne minimalizovaná.

Ak sa to potvrdí aj pri víťaznom návrhu, pôjde o nemalý problém. V štvrti môže celkovo vzniknúť okolo tisíc bytov, čo pri orientácii na rodiny znamená aj vyše tritisíc obyvateľov. Pri takýchto počtoch rezidentov sa zvýši tlak na lokálne predškolské aj školské zariadenia, verejné inštitúcie, komerčnú vybavenosť aj dopravnú sieť. Ak by aspoň niečo z toho nemalo byť postavené – materská škola, väčší počet prenajímateľných komerčných jednotiek a pod. – môže to viesť k zníženiu kvality života.

Prirodzene, pre developera to je asi ekonomicky racionálne rozhodnutie. Už dnes majú mnohí investori nemalý problém obsadiť priestory, keďže obyvatelia Bratislavy sú zvyknutí dopraviť sa do obchodov autom, na čom najviac profitujú veľké nákupné centrá. Lokálny maloobchod trpí a nové prevádzky v okrajových štvrtiach vznikajú mnohokrát len s ťažkosťami.

V tomto prípade je však potrebné dlhodobejšie uvažovanie a azda aj určitá forma podpory, minimálne v oblasti nekomerčných služieb, prípadne také nastavenie projektu, ktoré umožní vybavenosť rozvíjať v budúcnosti. Záhorská Bystrica totiž bude pokračovať v raste, čo by mohlo zvýšiť potenciál pre vyplnenie komerčných priestorov.

Ak sa tak nestane, môže sa celkom dobre stať, že z pôvodne veľkorysej myšlienky vzorovej okrajovej štvrte Bratislavy sa stane len ďalšie sídlisko – síce moderné, príjemné a s vyšším sociálnym statusom – ale stále len sídlisko. A to je niečo, čo by malo patriť už len do minulosti.

Fotografie zo 17.2.2020. Pozrite si kompetné fotogalérie z projektov Pod Vŕškami alebo Karpatium Rezidencie.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.