Adrian Gubčo 16.03.2020 10:09

Pri letisku vznikne administratívna budova Goldbeck, Ovocné Sady majú právoplatné stavebné povolenie

V lokalite neďaleko Medzinárodného letiska M.R.Štefánika by mohla čoskoro vyrásť nová administratívna budova spoločne s parkovacím domom. Svoju slovenskú centrálu by si tu chcela vybudovať stavebná spoločnosť Goldbeck. Projekt doplní novú výstavbu v lokalite, ktorej realizácia sa v týchto mesiacoch spúšťa.

Zdroj: Goldbeck / EIA

Development by mal vzniknúť na dnes nezastavanom pozemku popri Ivanskej ceste, v dotyku so showroomom spoločnosti Viessmann. Plocha je porastená neudržiavanou zeleňou, územie má dobré napojenie na diaľnicu D1, čo vytvára potenciál pre rozvoj administratívnej funkcie. Okrem toho, blízkosť letiska spoločne s nedostatočnými parkovacími kapacitami predstavuje priestor aj pre budovanie nových. 

Zrejme práve preto sa Goldbeck, medzinárodne úspešná stavebná firma, pôvodom z Nemecka, rozhodol zriadiť si centrálu práve v tejto lokalite. Projekt je aktuálne posudzovaný v rámci hodnotenia vplyvov na životné prostredie (EIA), predkladaný je v dvoch variantoch, ktoré sa líšia v technických detailoch. Princíp však ostáva zachovaný – pôjde o dvojicu samostatných objektov, kancelársku budovu, kde bude Goldbeck sídliť, a parkovací dom.

Sídlo firmy bude mať sedem nadzemných podlaží, z ktorých najvyššie bude ustúpené. Konštrukcia bude skeletová, čo zvyšuje vnútornú flexibilitu, fasáda bude z typizovaných fasádnych panelov – vysoko pravdepodobne priamo z produkcie Goldbecku.

Produkty spoločnosti majú byť využité aj na parkovacom dome, ktorý má mať šesť podlaží a bude poskladaný z modulov, dodaných Goldbeckom. Vďaka tomu bude objekt úplne bez stĺpov. Fasáda bude otvorená, pokrytá drevenými lamelami obrastenými zeleňou, jedinú výnimku budú predstavovať presklenné komunikačné jadrá. Strecha by mala byť zelená so solárnymi panelmi, ktoré budú využité pre nabíjanie elektromobilov.

Čo sa týka bilancií, v administratívnej budove by malo vzniknúť okolo 5,5-tisíc metrov štvorcových prenajímateľných priestorov, z ktorých časť obsadí Goldbeck, zvyšok by však mal byť určený aj pre ďalších nájomníkov. Celkový počet zamestnancov v komplexe sa odhaduje na 400. Pre daný počet pracovníkov je normou vypočítaná potreba 147 parkovacích miest, v skutočnosti však investor vybuduje až 486 miest, z toho 446 stojísk bude v parkovacom dome.

Daný rozsah však vysoko pravdepodobne nie je daný snahou o uspokojenie potrieb zamestnancov, ale snahou investora využiť blízkosť letiska, ktoré síce disponuje vlastnými parkovacími kapacitami, tieto sú však v stále väčšej miere nedostatočné. Ďalší potenciál predstavuje poloha pri križovatke s diaľnicou D1, čo znamená, že parkovací dom môže mať teoreticky funkciu záchytného parkoviska, a nakoniec, v blízkosti sa pripravuje masívny development, ktorý nemusí saturovať všetky potreby budúcich rezidentov.

Goldbeck tak vybuduje nielen svoje sídlo, ale aj komerčnú schému s potenciálne atraktívnym produktom. S ohľadom na pozadie firmy bude zároveň centrála na vyššej architektonickej úrovni, ako to je pri iných kancelárskych budovách v okolí. Za návrhom stojí kancelária Compass, ktorá si meno urobila najmä na rezidenčných developmentoch, kým administratívnych budov navrhla pomenej (z nedávnych rekonštrukciu objektu na Sliačskej, z pripravovaných Ganz House v Eurovea City a administratívu v Novom Ružinove).

Investor predpokladá, že výstavba by sa mohla spustiť na konci roka 2021, ukončená by bola na konci roka 2022. Celkové náklady predstavujú asi 16 miliónov eur.

Zdroj: Goldbeck / EIA

Decentne pôsobiaca kancelárska budova bude dobrým doplnkom lokality, ktorú bude v dohľadnom čase čakať postupná premena na administratívno-obchodno-rezidenčnú štvrť. Už v relatívne nedávnej minulosti tu boli vybudované prvé kancelárske objekty a zariadenia vybavenosti – napríklad budova Aircraft alebo Aircraft Sport Centre – teraz sa však spúšťajú ďaleko väčšie investície.

Tým najvýraznejším projektom je samozrejme rezidenčný súbor Ovocné Sady od J&T Real Estate, ktorý obdržal na začiatku roka stavebné povolenie, ktoré v týchto dňoch nadobudlo právoplatnosť. V jedenástich bytovkách by malo vzniknúť viac ako tisíc bytov, v prvej etape ich vznikne prvých šesť. Šesť- až sedempodlažné domy budú postavené v riadkovej zástavbe, čo umožňuje maximalizovať presvetlenie jednotlivých bytov, a zároveň tým vzniká aj veľký priestor pre zeleň.

Napriek blízkosti letiska a odľahlosti sa developerovi zatiaľ darí s predajom celkom dobre – z 550 bytov, ktoré boli v prvej fáze nasadené do predaja, ostáva voľných 193. Podstatou úspechu je relatívna cenová dostupnosť (hoci nižšia, ako sa pôvodne očakavalo), čo je na bratislavskom trhu predpoklad k vysokým predajom. V druhej etape by malo pribudnúť 474 bytov v piatich domoch.

Domy sú inak vo všetkých ohľadoch štandard, po stránke architektúry či urbanizmu sub-štandard. Autorom architektúry je kancelária GFI. Občianska vybavenosť priamo v súbore bude minimálna. Jedinou výnimkou je materská škola, ktorá má byť údajne verejná, a bude na prízemí jedného z domov, a niekoľko drobných prevádzok, čo však nebude stačiť pre teoreticky možno až tri tisícky obyvateľov. JTRE sa v tomto smere očividne spolieha na ďalší rozvoj lokality spoločne s blízkosťou nákupných centier Avion alebo Korzo.

Dá sa predpokladať, že developer nebude meškať a výstavbu odštartuje okamžite po skončení aktuálnej pandémie. Termín dokončenia prvej časti projektu tak odhadujem na prelom rokov 2022-2023.

Ovocné Sady, prvá etapa. Zdroj: J&T Real Estate

Priestor bývalých pozemkov mestskej organizácie ZARES sa tak mení na novú bratislavskú štvrť. Ako sa ukazuje, predpoklad JTRE o postupnej výstavbe objektov občianskej vybavenosti v bezprostrednom kontakte s Ivanskou cestou bol správny a začína sa napĺňať. Do budúcna by ich malo vzniknúť ešte viac, čím vyplnia priestor medzi cestou a Ovocnými Sadmi.

Napriek tomu nepredpokladám, že pôjde niekedy v blízkej budúcnosti o skutočne atraktívne miesto pre život. Lokalita bude braná ako odľahlé miesto pre letisku, za diaľnicou a v blízkosti skladových a logistických štvrtí na okraji mesta. Na druhej strane, nepredpokladám ani vznik akéhosi geta, keďže na to sú byty stále príliš drahé a noví rezidenti určite nebudú patriť k skupinám s rizikom sociálneho vylúčenia.

Pri pohľade z väčšej perspektívy sa dalo očakávať, že expanzia mesta postupne dosiahne aj priame okolie letiska, čo je s ohľadom na jeho umiestnenie prirodzené. V iných metropolách sú štandardne letiská lokalizované v ďaleko väčšej vzdialenosti od centier a kedysi to platilo aj o Bratislave, jej mimoriadny vývoj v druhej polovici 20. storočia však dostal letisko do tesnej blízkosti mestskej zástavby.

Nie je vylúčené, že v najbližších desaťročiach sa témou stane vymiestnenie letiska (samozrejme, za predpokladu, že sa nevyvinú nové technológie, ktoré by riešili aktuálne problémy leteckej dopravy), keďže toto sa stane bariérou ďalšieho rozvoja mesta. Ak by sa tak stalo, tak z lokality novej výstavby sa môže razom stať ďaleko atraktívnejšie územie.

Vývojové stratégie Bratislavy by s tým ako so vzdialenou možnosťou mali v každom prípade počítať. Aktuálna príprava tzv. Metropolitného plánu, teda strategického plánu, a na neho nadväzujúceho nového Územného plánu Hlavného mesta SR Bratislavy, je na to ideálny nástroj. Je čas rozvoju predchádzať, nie ho doháňať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.