Adrian Gubčo 15.06.2021 17:43

Na Košickej 52 vzniká apartmánový dom

Košická ulica patrí v súčasnosti k mimoriadne atraktívnym miestami pre bývanie vďaka optimálnemu spojeniu s rozvíjajúcou sa štvrťou Nivy – staršou aj novou časťou – ako aj populárnym trhoviskom Miletičova. V dohľadnej dobe by tadiaľto dokonca mohla viesť električková trať. Aj preto je výhodné rekonštruovať nedostatočne využívané objekty na nové obytné komplexy – ako je prípad projektu Košická 52.

Zdroj: Reding

Os dnešnej Košickej ulice bola vytýčená už v medzivojnovom období, no intenzívnejšia zástavba sa tu začala rozvíjať až v 50-tych rokoch 20. storočia. Do výstavby vtedy išli bloky novej štvrte Nivy – do veľkej miery ešte ovplyvnené tradičným urbanizmom a v duchu socialistického realizmu. Zástavba severovýchodne od Gemerskej však bola dobudovaná neskôr, pričom tu vznikli typické panelové domy. Po revolúcii tu však neboli byty, ale kancelárske priestory.

Jedným z nich bol aj dom na Košickej 52. Donedávna v budove sídlila spoločnosť Doprastav, neskôr tu vznikol „Garni-G“ Hotel. Išlo o jednoduchšie a lacnejšie ubytovanie, ktoré takisto budovalo najmä na dobre dostupnosti nového centra mesta s dôležitými bizniscentrami a administratívnymi komplexami, prípadne sa tu konali menej náročné stretnutia, konferencie a školenia. Hotel však ukončil svoju činnosť ku koncu roka 2020. Aktuálny majiteľ budovy, stavebno-developerská spoločnosť Reding, totiž pristúpila k dlhšie pripravovanému projektu celkovej obnovy budovy.

Reding sa rozhodol hotelovú funkciu zrušiť, keďže v podmienkach Bratislavy nejde o veľmi lukratívne odvetvie – a to ani mimo pandémie. Namiesto toho uprednostnil transformáciu budovy na apartmánové bývanie. Ide o logický prístup. Po bývaní je v metropole obrovský dopyt, zvlášť po bývaní v dobrej dostupnosti centra mesta. Preto developer navrhol v budove až 80 apartmánov, výlučne 1- a 2-izbových, aby oslovil skôr mladých ľudí, túžiacich po mestskom životnom štýle.

Apartmány sú umiestnené na 4. až 11. podlaží, každý z nich disponuje loggiou aj pivničnou kobkou. Jednotky sú ponúkané v štandarde aj nadštandarde, pričom nadštandard zahŕňa predovšetkým širšiu ponuku parkiet, dverí, audiovrátnika či klimatizačných jednotiek. Základný štandard je inak priemerný, rovnako ako dispozície. Keďže ide o rekonštrukciu staršej budovy, možnosti architektov boli obmedzené. Na druhej strane ale nejde ani o vyslovenú katastrofu.

Developer ceny nezverejnil a rovnako do predaja zatiaľ nezaradil ani apartmány na najvyšších troch podlažiach. Práve to stojí za údajom, podľa ktorého je voľných až 62 apartmánov. Pri pohľade na jednotlivé podlažia – tie, ktoré sú už v ponuke – je ich však voľných len 15. Ak je cenotvorba nastavená správne, dopyt bude nepochybne vysoký.

Okrem apartmánov v budove vzniknú aj administratívne priestory na druhom nadzemnom podlaží s celkovou výmerou 641 metrov štvorcových. Na prvom podlaží budú okrem vstupu umiestnené dve obchodné jednotky s takmer 250 metrami štvorcovými, pričom developer ponúka aj možnosť ich spojenia. Aktuálne sú ešte voľné, hoci pre retail ide o vcelku dobrú lokalitu. Pôvodný postmoderný vstup bude pre účely komerčných priestorov prestavaný.

Rekonštrukcia a prestavba budovy už naplno prebieha. Odstránené boli pôvodné okná a časti fasád, realizuje sa fasáda nová. Výzoru exteriéru bude po novom dominovať výťahová šachta s prevetrávanou fasádou, ako aj upravená farebnosť zábradlí na loggiách. Celkovému výrazu budovy nové riešenie skôr pomohlo, keďže pred rekonštrukciou bola jej architektonická úroveň nízka. Meno architekta developer nezverejnil. Podľa stavebného povolenia, vydaného ešte v roku 2019, však za dizajnom stojí stavebný inžinier Patrik Skovajsa.

Celkové dokončenie prestavby sa očakáva v roku 2022. Ku Košickej 52 patrí aj druhý objekt s átriom, obrátený do Kohútovej. Dom je taktiež v majetku developera. Riešený však bude pravdepodobne ako samostatný projekt administratívnej budovy.

Predvídať úspech tohto projektu je v tejto chvíli azda ešte trochu predčasné, jasne sa však ukazuje, že pre investorov je zaujímavé premieňať staršie nevyhovujúce budovy na nové obytné súbory. Vysoké ceny zas vedú k zmenšovaniu bytov tak, aby si ich mohli dovoliť širšie skupiny obyvateľstva. Nemalá časť klientov je ochotná akceptovať aj menšie výmery výmenou za možnosť žiť bližšie k centrálnym a atraktívnym častiam mesta.

V podstate sa tak ukazuje trend, typický pre viaceré veľkomestá. Vo veľmi žiadaných centrách s výraznými priestorovými obmedzeniami vznikajú projekty s malými bytmi – „mikrobytmi“ – aby sa uspokojil čo najväčší počet klientov. V Bratislave zatiaľ nejde o natoľko využívaný koncept. Do budúcna by ale mohlo ísť o jeden zo spôsobov, ako riešiť veľký problém krajiny: vysoký podiel mladých ľudí bývajúcich u rodičov. Práve dostatok menších bytov by mohol pomôcť riešiť situáciu tisícov ľudí, ktorí dnes na vlastné bývanie vo veľkých bytoch nemajú.

Čo sa týka samotnej Košickej, domu samotnému obnova pomôže. Rekonštrukciami prešli aj susedný panelák na Košickej 52/A alebo Miletičova 60, čo mali byť tiež „štartovacie“ byty, hoci luxusnejšie. Budovy nenadväzujú na starší typ zástavby v okolí – nerešpektujú uličné ani stavebné čiary, sú výrazne vyššie a inak pracujú s verejným priestorom. Na Košickej vzniká pred budovami zelená plocha, ktorá je prakticky nevyužívaná, na Miletičovej je parkovisko a vo vnútrobloku parkovací dom. Vo výsledku je tak harmonická štruktúra staršej zástavby v okolo Košickej radikálne narušená.

Za ideálnych – teda do veľkej miery nereálnych – podmienok, by vyzeral vývoj územia úplne inak. Juhovýchodnú časť bloku medzi Košickou, Gemerskou, Kohútovou a Miletičovou by bolo vhodné zrovnať so zemou a nahradiť budovami, rešpektujúcimi charakter územia a blokovú štruktúru staršej zástavby. To je však nepredstaviteľné, keďže administratívne budovy sa premenili na rezidenčné s desiatkami vlastníkov. Podobné úvahy budú len hypotetickými na niekoľko desiatok rokov.

Aj to je dôsledok modernizmu, ktorý stále dominuje územnému a urbanistickému plánovaniu v našich mestách. Jednotlivé projekty sú formálne v poriadku – splnili a dodržali príslušné indexy, koeficienty a či abstraktné nariadenia. Či už prispievajú k tvorbe kvalitného mestského prostredia, je vedľajšie. Košická ulica dobre ukazuje kontrast medzi overenou kvalitou pôvodného urbanizmu, ktorý sa formoval tisícročia, a modernistického, ktorý prináša deštrukciu tradičných miest.

Súčasné podmienky zároveň bránia menším investorom, aby rozvíjali kvalitné urbanistické schémy. Ak je snaha o návrat k tradičnejšej tvorbe mesta, favorizovaní sú veľkí developeri, ktorí vlastnia celé rozsiahle areály. Mesto tak plánujú do veľkej miery oni – a nie mestá samotné. Zatiaľ sa bohužiaľ nezdá, že by sa na tom malo v dohľadnej dobe čokoľvek zmeniť.

Fotografie z 12.6.2021. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.