Adrian Gubčo 13.05.2019 15:35

Ister Tower sa posúva v povoľovaní

Bratislavský downtown je o niečo bližšie k ďalšej veži. Výšková budova Ister Tower od spoločnosti Ister II získala kladné záverečné stanovisko od Ministerstva životného prostredia, čo znamená, že sa môže posunúť na územné konanie.

Zdroj: Ister II

Ministerstvo zamietlo rozklad občianskeho združenia Združenie domových samospráv, ktoré sa ohradilo voči pôvodnému záverečnému stanovisku. Podľa tohto združenia, jeho práva ako účastníka konania boli opomenuté, čo sa však po preskúmaní nepotvrdilo. Príprava Ister Tower tak môže pokračovať.

Spoločne s blízkym developmentom Portum, ktorý je v podobnej fáze, predstavuje Ister Tower masívny projekt premeny veľkého nezastavaného pozemku na juhovýchodnom okraji tzv. Zóny Chalupkova, na nároží Landererovej a Košickej ulice. V zmysle Územného plánu zóny Chalupkova tu môžu vznikať aj výškové budovy s maximálnou výškou 115 metrov pre Portum a 100 metrov pre Ister Tower.

Projekt pôjde na maximálnu hranu tohto limitu, dominantou tak bude 100 metrov vysoká veža s 33 nadzemnými podlažiami a prevažujúcou rezidenčnou funkciou. Vznikne tu 306 bytov, v dvojpodlažnom parteri sa bude nachádzať občianska vybavenosť. Veža bude priamo prepojená s osempodlažným objektom od Landererovej s ďalšími bytmi, ale aj kanceláriami.

Súčasťou projektu je aj v posledných rokoch pomerne netradičná, ale v kontexte vznikajúceho nového centra Bratislavy dôležitá funkcia hotela, ktorý sa bude nachádzať v severovýchodnej časti pozemku a bude mať 12 nadzemných podlaží. Západne od veže a novonavrhovanej komunikácie sa bude nachádzať solitérny objekt – „apartmánový hotel“ – s ôsmimi podlažiami.

Celkovo tak vznikne v celom projekte 490 bytov a apartmánov, 3,5-tisíc metrov štvorcových kancelárií, takmer 800 metrov štvorcových retailu a 665 parkovacích miest, ktoré budú riešené kompletne v podzemí. Projekt svojim členením vytvorí akýsi vnútroblok, ktorý bude parkovo upravený a ktorého východnú hranu bude tvoriť Portum.

Ister Tower, vľavo projekt Portum. Zdroj: Ister II

O architektúre je v tejto chvíli azda predčasné hovoriť, prvé vizuály však naznačujú, že architekti, resp. projektanti z kancelárie P.S. Arch sa silno inšpirovali vežou Aqua Tower v Chicagu, hoci bratislavská verzia postráda eleganciu a ľahkosť amerického modelu. V princípe to však až tak veľa neznamená, lebo vo výsledku môže Ister Tower vyzerať úplne inak.

Rozsah projektu je totiž mimoriadny, čo znamená, že ho bude schopný zrealizovať len jeden z veľkých bratislavských developerov. K tomu sa pridáva ešte problém s environmentálnou záťažou, ktorá je v tomto priestore extrémne vysoká. Preto považujem za veľmi pravdepodobné, že aktuálny developer projekt skôr pripravuje na predaj, no už so všetkými povoleniami, čím zvýši jeho cenu.

Ak by tomu tak bolo, je celkom možné, že nový developer Ister Tower predizajnuje, čo sa stalo napríklad pri zámere Discovery Residence, kde prešla pôvodne navrhnutá veža zmenou architektúry – našťastie radikálne k lepšiemu. Ak by k redizajnu prišlo aj tu, až takou stratou by premena okopírovaného mrakodrapu nebola – ak výsledok nebude ešte horší.

Developer teraz bude žiadať o územné rozhodnutie a stavebné povolenie. Pri štandardných dĺžkach procesov na Slovensku, dobrej trhovej situácii a sile developera sa bude môcť Ister Tower začať stavať najskôr v priebehu budúceho roka, dokončený by tak bol pravdepodobne v rokoch 2022 až 2023.

Bolo by vynikajúce, keby projekt dostal do rúk popredný architekt a zmenil ho na príťažlivú výškovú budovu, ktorá dobre doplní postupne vznikajúci downtown – zvlášť v kontakte so Sky Parkom by zlé veže o to viac kričali. Ešte lepšie by však bolo, keby bol ÚPZ flexibilnejší a umožňoval napríklad hľadanie vhodnej formy navýšenia budovy, výmenou napríklad za komunitné služby alebo nájomné byty.

Nič by totiž nepomohlo panoráme mesta viac ako navýšenie časti výškových budov, ktoré v súčasnej situácii už viditeľne vytvárajú masívnu vyše stometrovú stenu pri diaľkových pohľadoch. Nanešťasie, jediná naozaj viditeľne vyššia veža v podobe Eurovea Tower nezmení charakter panorámy dostatočne.

Väčšia flexibilita pri územných plánoch by vedela teoreticky mnohému pomôcť a umožniť budovať viac verejných priestranstiev, udržiavať zeleň alebo zriaďovať komunitné služby. Nový Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy je však už pomaly v príprave s veľkými ambíciami. Ostáva len dúfať, že tento plán prekoná problémy toho minulého a bude dobrý nástrojom pre formovanie lepšej budúcnosti metropoly.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.