Adrian Gubčo 25.01.2023 18:40

Pozor na Žilinu. Jej rozvoj ukazuje smer aj Bratislave

Bratislava zvykne tradične vnímať samu seba v rámci Slovenska ako neohrozeného ekonomického giganta, ktorý je jediným miestom, kam prichádzajú investori. Preto sa netreba ani zvlášť usilovať o ich priťahovanie. V jej tieni sa však postupne začínajú rozvíjať iné slovenské mestá a draví developeri, ktorí pripravujú atraktívne schémy, vytvárajúc miesto pre lákanie talentu.

Zdroj: Reinoo, Adrian Gubčo / YIM.BA

Veľké zmeny v Žiline

Jedným z miest, ktoré prechádza – zatiaľ trochu nebadane – veľkými zmenami, je Žilina. Severoslovenské krajské mesto je tradičnou dopravnou križovatkou a priemyselným centrom. Má strategickú polohu na mieste, kde sa krížia európske dopravné koridory, hlavná ekonomická chrbtica krajiny pozdĺž Váhu a je v relatívnej blízkosti významných konurbácií v Česku a najmä v Poľsku. Doteraz z toho ťažil najmä priemysel, v čoraz silnejšej miere to ale bude ovplyvňovať aj terciárny (služby) a kvartérny sektor (znalostná ekonomika).

Mesto má svoje problémy, medzi ktoré patrí pokles počtu obyvateľov v dôsledku suburbanizácie aj odlivu talentu alebo environmentálna záťaž, vyplývajúca v prítomnosti tranzitnej dopravy priamo v meste či z priemyselnej výroby. Napriek tomu poskytuje aj výhody: zo Žiliny je to blízko do príťažlivých prírodných oblastí v Malej Fatre, na Kysuciach a v podstate aj v Tatrách. Mesto má vlastnú univerzitu. Ceny bývania sú výrazne nižšie ako v Bratislave, rozvíja sa kultúrna ponuka a celé severné Slovensko onedlho získa špičkovú nemocnicu v Martine.

To otvára priestor pre developerov, ktorí sú ochotní ísť do určitého risku a rozvíjať schémy, ktoré prilákajú firmy s vysokou pridanou hodnotou. Jednou z nich je napríklad žilinská spoločnosť Reinoo. Spojená je s osobou Milana Dubca – podnikateľa, ktorý stál sa založením úspešných portálov Azet, Pokec, Aktuality a ďalších. Po veľkých úspechoch na poli médií a IT sa pustil do developmentu. Za niekoľko rokov sa stal kľúčovým realitným investorom v Žiline a postupne expanduje aj do iných miest.

Reinoo začalo menšími projektami bytoviek a rekonštrukcií starších budov, v roku 2019 však dokončilo svoju vlajkovú loď – generálnu obnovu predtým nevzhľadného objektu bývalej pošty na Poštovej ulici 1. Rovnomenný projekt (Poštová 1) sa premenil na moderné bizniscentrum, ktoré navyše pozbieralo ocenenia – dvakrát získalo Stavbu roka. Žilina v tomto objekte získala kancelárske priestory najvyššieho štandardu s atraktívnou súčasnou architektúrou (výnimočným je najmä priestranné vnútorné átrium so zeleňou) a s certifikáciou LEED Gold. V Bratislave už ide o bežnú vec a spôsob, ako zaujať nadnárodné korporáty. V krajskom meste je to však nóvum.

Úspech pri Poštovej 1 (prenajaté sú takmer všetky priestory) podnietil developera k príprave ďalších kancelárskych zámerov. Nové projekty rozvíja v priamom susedstve prvého bizniscentra. V pokročilom štádiu výstavby je osempodlažné administratívne centrum Obchodná, ktoré po dokončení ponúkne 11,8-tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch, plus ďalších 1,2-tisíc metrov štvorcových pre retail v parteri. Budova je už z veľkej časti prenajatá, jedným z kľúčových nájomníkov bude napríklad Siemens Mobility so 650 zamestnancami na štyroch podlažiach.

Po dokončení v priebehu roka 2023 sa chce Reinoo pustiť aj do tretej budovy (Obchodná 2), ktorá prinesie ďalšie tisíce metrov štvorcových kancelárií aj retailu. Súčasťou zóny je parkovací dom, ktorý je už čerstvo vo výstavbe. Spoločne nahradia doterajšie nadzemné parkovisko, ktoré priestor využívalo krajne neefektívne. Z nových služieb budú profitovať nielen pracujúci, ale aj široká verejnosť, keďže zóna vzniká v susedstve sídliska.

Jednotlivé objekty sú z hľadiska architektúry jednoduché, technologickým štandardom však prekonávajú mnohé z bratislavských projektov – možno aj všetky. Pri Obchodnej chce ísť totiž Reinoo certifikáciou ešte vyššie ako pri Poštovej (teda LEED Platinum + WELL Platinum). Ako celok tak bude celá kancelárska zóna disponovať vysokým stupňom udržateľnosti, technologického vybavenia a využívaním zelených riešení. Úpravou prejde blízke okolie projektov, zeleň sa má objaviť aj na strechách. Naplánované sú tu pobytové terasy s eventovými priestormi.

Žilina získa už o niekoľko rokov modernú administratívnu lokalitu, schopnú pritiahnuť firmy s vysokou pridanou hodnotou. Tie budú zamestnávať kvalifikovaných pracovníkov, z ktorých by v opačnom prípade možno viacerí putovali do Bratislavy a posilnili tunajší pracovný trh. Nie je to ale len o pracovisku – mení sa aj rezidenčný trh.

Kancelárska zóna Poštová vytvára priestor pre príchod významných firiem v budovách s vysokou úrovňou udržateľnosti. Zdroj: Reinoo

Bývanie na súčasnej úrovni

Na schopnosť Žiliny udržať si aj kvalifikovanejšie pozície reagujú developeri rezidenčných projektov, ktorí rozvíjajú nové schémy po celom meste. Žiline možno chýba segment najluxusnejšieho bývania, v prípade bežnejších mestských bytov je tu však zámerov viac. Buduje ich aj samotné Reinoo, ktoré dokončuje ďalšiu etapu zo svojho veľkého projektu Zelené Vlčince.

Aj v tomto prípade stavil na jednoduchšiu architektúru a urbanizmus, asociujúci staršiu zástavbu. Na druhej strane ale ponúkol dobré byty s efektívnymi dispozíciami a štandardom, ktorý dokáže osloviť strednú triedu. Projekt vytvára ucelenú zónu, ktorá bude po dokončení obsahovať zelené plochy, vrátane menšieho parčíku. Benefitom je dobrá dostupnosť občianskej vybavenosti, obľúbenej hrádze v blízkosti Vodného diela Žilina a – kancelárskej zóny na Obchodnej a Poštovej.

Na atraktivitu krajského mesta reagujú aj developeri z mimožilinského prostredia, vrátane bratislavských, ktorí ohlasujú vlastné projekty. Situácii napomáha okrem rastúcej kúpnej sily, dopytu, prítomnosti významných firiem či univerzity aj fakt, že povoľovanie výstavby nie je v Žiline také zdĺhavé. Príprava projektu do výstavby trvá približne dva roky. Najkomplikovanejším je posudzovanie vplyvov na životné prostredie, inak však development procesne neprechádza cez dva stupne samosprávy, čo povoľovanie výrazne urýchľuje.

Žilina sa pripravuje na ďalší rozvoj. Mesto má svoj Útvar hlavného architekta, ktorý pripravuje architektonické súťaže alebo zásahy vo verejnom priestore. Okrem toho sa majú pre transformáciu otvoriť viaceré brownfieldy neďaleko centra, najmä medzi autobusovou stanicou a vnútromestským okruhom. Metropola severného Slovenska tak bude mať množstvo miesta pre ďalšiu výstavbu – a spolu s ňou aj developerov, ktorí sú si vedomí svojho významu pri tvorbe súčasného mesta.

Patrí k nim aj Reinoo, ktoré zdôrazňuje význam zelene, zodpovedného prístupu k životnému prostrediu a v neposlednom rade aj kvalitného urbanizmu. V prípade Zelených Vlčiniec ešte reagoval na susedné sídlisko, pri úplne novej štvrti na zelenej lúke to je ale inak. Prvé dve etapy developmentu Pod Zábrehom v Púchove odrážajú postupný prechod od jednoduchej výstavby ku kvalitnejšej zástavbe domov s vyšším štandardom a čiastočne živým prízemím. V tretej etape by tu však mohol pribudnúť kus skutočného mesta, ktorý by sa nestratil ani v kontexte výstavby v Bratislave.

Postupne rastúce Zelené Vlčince ponúkajú solídne bývanie pre strednú triedu. Zdroj: Reinoo

Bratislava musí zabrať

Z regiónov prichádzajú viaceré signály, že napriek rozdielnej úrovni ekonomického vývoja sa aj tu darí pripravovať kvalitné projekty. Niektoré z nich majú potenciál pritiahnuť investorov alebo udržať firmy a pracovníkov. Žilina napríklad nepotrebuje veľa (v tejto chvíli hlavne skvalitniť verejné priestory a získať niekoľko lepších reštaurácií) a mnoho ľudí najmä z regiónu severného Slovenska stratí motiváciu presťahovať sa do Bratislavy.

Týmto ľuďom sa niet veľmi čo čudovať. Platy budú síce v Žiline nepochybne nižšie, omnoho nižšie sú ale aj životné náklady. Bratislava poskytuje vyššiu variabilitu možností pre podnikanie, na druhej strane ale aj nízku dostupnosť bývania, vyššiu mieru stresu, dopravné zápchy a vysokú konkurenciu, čo nie je pre každého. Zároveň dnes Bratislava nepôsobí dojmom, že by prisťahovalcov vítala. Mesto nerobí nič preto, aby sa ľudia z iných regiónov cítili vítaní a mali pocit, že mesto s nimi počíta.

Pre jej ďalší rozvoj je to veľké riziko. Svoju pozíciu v celoslovenskom kontexte nestratí, môže však prísť o mnoho talentu a potenciálu. Všetky významné západné mestá žijú z prílevu migrantov, ktorí si do nich prichádzajú splniť svoje sny o úspechu alebo lepšom živote. To ich motivuje k výkonu, ktorý prispieva k pozdvihnutiu celého okolia. Rozumné mestá tomu rozumejú a robia všetko preto, aby pritiahli ďalších ľudí. Kľúčovými nástrojmi sú vysoká úroveň školstva (od materských škôl po univerzity), dostupné bývanie, podpora podnikania a špičková kvalita života.

Pokiaľ toto všetko robia iné mestá – vrátane regionálnych centier, ako je Žilina – a metropola nie, potom je jej ekonomická pozícia výhodou len do istej miery. Bratislava bude musieť zapracovať na všetkých zmieňovaných oblastiach. V opačnom prípade bude stačiť niekoľko šikovných podnikateľov, aktívny developer s atraktívnymi projektami a uvedomelá samospráva, aby prišla o tú najvzácnejšiu komoditu: o ľudský kapitál. Vzácny je každý jeden človek.

Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou Reinoo. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.