Simona Schreinerová 31.01.2025 09:20

Mesto dáva červenú. Rekonštrukcia staršieho hotela v Ružinove vyvoláva pochybnosti

V posledných týždňoch mesto vydalo niekoľko nesúhlasných záväzných stanovísk. Jedným z nich zastavilo rekonštrukciu zanedbane pôsobiaceho hotela v Ružinove. Investor síce deklaruje, že funkcia hotela sa nezmení, mesto však tvrdí, že ide o nesúlad s územným plánom.

Zdroj: Google Street View, zdronu.sk

Hotel Echo na Prešovskej ulici, resp. na nároží Prešovskej a Ondavskej, v Ružinove má v celku výhodnú polohu. Nachádza sa v bezprostrednej blízkosti športovej haly Pasienky, zimného štadióna, letného kúpaliska aj nákupných centier. Navyše má aj dobrú dostupnosť verejnej dopravy a turisti sú na skok od historického centra. Objekt však už nepôsobí práve reprezentatívnym dojmom a podľa investora ani nespĺňa jeho prevádzkové požiadavky.

Rekonštrukcia hotela je vlastne celkom logickým a žiadaným krokom. Stopku však projektu vystavilo mesto, ktoré spoločnosti HB Invest vydalo nesúhlasné záväzné stanovisko. Súčasný hotel má štyri nadzemné a dve podzemné podlažia, prestrešený je pultovou strechou. Obdĺžnikov pôdorys dopĺňa nepravidelný tvar vstupnej haly na prvom podlaží.

Stavba je tvorená dvoma dilatačnými celkami, ktoré majú navrhnuté prevádzkové prepojenie iba v suteréne, v ktorom sa nachádza reštaurácia. Na prvom nadzemnom podlaží sa nachádza vstupná hala, cez ktorú je sprístupnená reštaurácia a menšia východná časť stavby. Ostatná západná časť objektu je sprístupnená vchodom z dvorovej časti (z Ondavskej ulice).

Investor navrhuje rekonštrukciu, ktorá by mala spočívať v dispozičných úpravách nadzemných podlaží, v návrhu dvoch nových výťahov, nových balkónov, v zateplení stavby a v ďalších konštrukčno-technických zmenách. V suteréne sa navrhujú technické a skladové priestory.

Podľa údajov v záväznom stanovisku nemajú stavebné úpravy viesť k zmene funkcie objektu. Stavba by mala aj ďalej slúžiť ako ubytovacie zariadenie, ktoré však nie je bližšie špecifikované. Mestu bola predložená dokumentácia pre stavebné povolenie, v ktorej sú izby na prvom až štvrtom podlaží označené ako obytné miestnosti. Celkovo by malo byť v objekte po rekonštrukcií 104 takýchto miestností.

Podľa Územného plánu je územie určené pre funkciu 201 - občianska vybavenosť. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Parcely sú súčasťou územia, ktoré je v Územnom pláne definované ako rozvojové s funkciou občianskej vybavenosti celomestského a nadmestského významu. Mesto s projektom rekonštrukcie nesúhlasí, nakoľko z predloženej dokumentácie nie je zrejmé, či pôjde o funkciu bývania alebo hotel, teda o občiansku vybavenosť. Podľa Magistrátu nie je možné navrhovanú zmenu posúdiť z hľadiska regulácie funkčného využitia územia. Okrem toho nepreukazuje dodržanie hodnôt záväzných regulatívov.

Ďalším problémom sú parkovacie miesta. Mesto nesúhlasí s ich vybudovaním za chodníkom s priamym vjazdom a výjazdom cez chodník na Prešovskú ulicu. Mesto nesúhlasí ani s výpočtom statickej dopravy nakoľko by malo vzniknúť 39 parkovacích miest, ale navrhovaných je iba 26. Zo strany Prešovskej ulice je plánovaných 18 kolmých stojísk s priamym dopravným prístupom z Prešovskej cez chodník na každé jednotlivé stojisko.

Ďalšie tri pozdĺžne parkovacie miesta s dopravným prístupom z Ondavskej ulice sú navrhnuté zboku objektu. Posledných päť malo vzniknúť zo zadnej strany hotela s prístupom cez susedný pozemok, ktorý nie je vo vlastníctve investora. Problémom má byť aj použitý koeficient miestnej polohy (kmp). Investor uvádza použitie koeficientu 0,6, ale v tejto lokalite mesto uplatňuje a akceptuje hodnotu 0,8.

Zdá sa, že projekt má viacero nedostatkov, pričom zrejme najzávažnejší je nepreukázateľnosť funkčného využitia po rekonštrukcii. Investor má stále možnosť dokumentáciu dopracovať a presvedčiť mesto o súlade projektu s územnoplánovacou dokumentáciou. Zároveň však bude musieť nájsť aj riešenie, ako doplniť chýbajúce parkovacie miesta.  

Predbežná vizualizácia Polyfunkčného komplexu Harmincova. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR / GFI

V ostatnom období mesto vydalo niekoľko záporných stanovísk. Získal ho aj developer JTRE pre prvú etapu svojho projektu v Dúbravke - Polyfunkčného komplexu Harmincova. Podľa mesta je veľká etapy tvorená „zariadeniami pre krátkodobý pobyt“, čo nezodpovedná predstavám o umiestnení vybavenosti celomestského a nadmestského významu. Lokalita vraj ani nie je vhodná pre umiestnenie takéhoto zariadenia. Investorovi navrhuje zváženie zvýšenia podielu nekomerčnej občianskej vybavenosti na úkor ubytovania.

Developer JTRE však skonštatoval, že prvá etapa projektu na Harmincovej je v skutočnosti v súlade s Územným plánom. Rozhodnutie Hlavného mesta je do istej miery kontroverzné, pretože v minulosti už boli schválené podobné projekty v iných častiach Dúbravky.

Magistrát vydal záporné stanovisko aj k projektu Obytný súbor Zonea v Jarovciach develoepra Medusa Resorts. Za hlavný dôvod odmietnutia zámeru považuje absenciu povolení, ktoré by potvrdzovali napojenie stavby na dopravnú a technickú infraštruktúru. Mesto má navyše k zámeru väčšie množstvo pripomienok.

Okrem opráv nedostatkov, ktoré neumožňujú vydanie stanoviska, požaduje aj doplnenie stanoviska Železníc Slovenskej republiky, keďže projekt si vyžaduje vybudovanie nového priecestia, úpravu prejazdu pre vozidlá OLO, ktoré by inak museli prechádzať cez chodník, alebo zriadenie obojsmernej zastávky pre ceste na Rusovce. Aj tento investor tak musí projekt prepracovať, resp. dopracovať a následne požiadať o stanovisko znova.

Obytný súbor Zonea. Zdroj: Vizualizácie 3D

Prípad rekonštrukcie hotela Echo v Ružinove ukazuje, že aj pri projektoch, ktoré formálne nemenia funkciu stavby, môže vzniknúť problém. Postup mesta je v tomto prípade zrejme opodstatnený. Dopyt po bývaní v bytoch či apartmánoch v Bratislave je veľký, hotelové zariadenia, najmä tie staršie, už nemusia byť pre majiteľov ekonomicky výhodné.  

Záujem o rekonštrukciu spojenú so zmenou funkcie by bol do istej miery logický, avšak musel by byť v súlade s Územným plánom. Čas ukáže, či sa investor s námietkami mesta vysporiada a požiada o stanovisko znova, alebo sa tohto zámeru napokon vzdá.

Ilustračný titulný záber: www.zdronu.sk

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.