Simona Schreinerová 27.01.2025 15:25

Hotel namiesto administratívy. Ambiciózny projekt na Mierovej čelil odporu verejnosti, no prekonal prvú veľkú prekážku

Proces posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) už nemilo prekvapil viacero investorov. Mnohé zámery totiž narazia na odpor obyvateľov či občiansky zdužení, ktoré s nimi nesúhlasia. Proces posudzovania sa tým nečakane predlžuje, čo je aj prípad zámeru na Mierovej ulici v Ružinove od developera RETEP.

Zdroj: RETEP / EIA

Objekt na Mierovej robí dôležitý krok k realizácii

Polyfunkčný objekt Mierová má vzniknúť v susedstve už exitujúceho projektu Perla Ružinova. Projekt naplánovaný medzi ulicami Gagarinova, Mierová a Brodná má nahradiť objekt niekdajšieho Výskumného ústavu pôdoznalectva a ochrany pôdy.

RETEP získal súhlasné stanovisko mesta v novembri 2023, ktoré v podstate potvrdil súlad s Územným plánom, a tak sa v apríli minulého roka mohol smelo pustiť do procesu EIA. Dnes už má vydané rozhodnutie.

Tu však nastali komplikácie, na ktoré narazil už nejeden investor. K zámeru boli na Okresný úrad Bratislava doručené stanoviská dotknutých orgánov, ale aj verejnosti. Väčšina stanovísk bola kladná, pričom mesto ani mestská časť nepožadovali ďalšie posudzovanie. Výhrady nemal ani Krajský pamiatkový ústav.

Investor chce vybudovať komplex, zahŕňajúci krátkodobé ubytovanie s príslušným vybavením, bývanie a obchodné priestory. Skladať sa bude z častí A a B, ktoré budú mať 14, resp. sedem nadzemných podlaží (NP). Plánujú sa aj dve podzemné podlažia.

V časti A bude umiestnený hotel s ubytovacími jednotkami. Na prvom NP bude recepcia, reštaurácia s kaviarňou a zázemie pre zamestnancov. Druhé NP bude venované konferenčným miestnostiam, multifunkčnej sále, fitness centru a administratívnym priestorom. Od tretieho po 13. NP vznikne 14 obytných jednotiek na každom podlaží. Najvyššie 14. NP bude vyhradené pre šesť obytných jednotiek.

Časť B bude určená na bývanie s tým, že na prvom NP vzniknú obchodné priestory, zázemie pre byty (kobky) a technické priestory budovy. Byty budú na druhom až siedmom NP, celkovo ich vznikne 42. Podzemné podlažia budú využité pre garáže a technické zázemie budovy. Navrhovaných je 211 parkovacích miest, z toho 205 v garáži a šesť na povrchu.

Drop-off zóna hotela bude riešená predĺžením a rozšírením existujúceho odbočovacieho pruhu pre Perlu Ružinova. Projekt ráta aj s cyklotrasami na uliciach Mierová a Brodná podľa požiadaviek Magistrátu, pričom cyklistické riešenia budú na nadštandardnej úrovni. Súčasťou zámeru sú aj sadové úpravy. Parkovo upravené plochy budú doplnené prvkami drobnej architektúry a detským ihriskom. Projekt spracúvajú Niveau Architekti, ktorí vypracovali štúdiu už v roku 2020.

Výstavba by mala podľa EIA začať v roku 2025 a trvať by mala tri roky. Vzhľadom na aktuálny stav projektu je už v podstate jasné, že spustenie výstavby v tomto roku nie je celkom reálne. Náklady na projekt sa odhadujú na 21 miliónov eur.

Zdroj: RETEP / EIA

Verejnosti sa zámer nepozdával

Časť verejnosti, ktorá sa do posudzovania zapojila však na rozdiel od dotknutých inštitúcii zopár výhrad mala. Medzi pripomienkami sa objavili obavy o skutočnú funkciu budovy. Zámer hovorí o hotely, avšak verejnosť sa obáva, že napokon pôjde o trvalé bývanie. Podľa ich názoru lokalita nie je vhodná na vybudovanie hotela pre krátkodobé ubytovanie. Mohlo by sa tak podľa nich stať, že pokiaľ by tento zámer neuspel, funkcia by sa mohla zmeniť na obytnú.

V rámci doplňujúcich informácii, teda v podstate odpovedí na pripomienky, developer argumentoval tým, že navrhované budovy podľa územného plánu nie sú určené na trvalé bývanie. Niektorí z účastníkov konania sa nestotožnili ani s výsledkami hlukovej štúdie a svetlotechnického posudku.

Ako ďalší problém sa uvádzali problémy s nedostatočnou kapacitou materských a základných škôl, lekárov či detských ihrísk. V rámci projektu má vzniknúť detské ihrisko, ktoré bude podľa developera prístupné nielen pre rezidentov, ale aj pre obyvateľov zo susedstva.

Medzi pripomienkami bol aj návrh na prepracovanie projektu, aby spĺňal definované inovatívne riešenia a ekologické trendy. Zámer obsahuje návrh prvkov modrozelenej infraštruktúry (výsadba zelene, vsakovacie systémy a vodné plochy), ako aj tepelné čerpadlá zem/voda v kombinácii s bivalentným zdrojom v podobe elektrokotlov.

Časť verejnosti nesúhlasila ani s vedením cyklotrasy popri bytovom dome na Brodnej ulici, s riešením vjazdu a výjazdu z garáží, ako aj s parkovaním na Brodnej. Investor však argumentoval tým, že riešenie navrhoval v súlade s požiadavkami správcu dotknutých komunikácií (Magistrátu) a riešenie dopravného napojenia bolo overené v dopravno-kapacitnom posúdení.

V rámci procesu EIA prebehlo ešte „druhé kolo“ pripomienok, avšak argumenty oboch strán sa v podstate opakovali.  Okresný úrad Bratislava už vydal rozhodnutie o ďalšom neposudzovaný zámeru, ktoré čaká na nadobudnutie právoplatnosti. Vzhľadom na pomerne intenzívny odpor nie je vylúčené, že sa niekto z účastníkov konania odvolá.

V rozhodnutí okresný úrad uviedol aj podmienky, za akých je možné zámer realizovať. Čiastočne tak vyhovel aj verejnosti, keďže investor musí aktualizovať odborné posudky a prihliadať na pripomienky verejnosti týkajúce sa podlažnosti a dopravy.

V ďalších stupňoch povoľovacích procesov tiež musí zohľadniť požiadavky verejnosti ohľadom realizovania náhradných parkovacích miest za zrušenie súčasných a pripomienok. Venovať sa má aj pripomienkami týkajúcich sa vedenia cyklotrasy. Zároveň bude nutné ujasniť počet zrušených parkovacích miest podľa aktuálne existujúcich (v zmysle stanovísk verejnosti) a upresniť ekvivalentnú náhradu na parkovacie miesta.

Situácia projektu. Zdroj: RETEP / EIA

Ružinov sa bude zahusťovať

Podobný zámer s názvom Polyfunkčný komplex Mierová je plánovaný aj medzi Miestnym úradom Ružinov a Ministerstvom hospodárstva SR, avšak tento projekt realizuje developer Palinka. Po novom sa už nazýva Pont a jeho výstavba je už zahájená.

Na východnom okraji zóny, na križovatke ulíc Gagarinova a Mierová, by zas mohol vzniknúť zámer s názvom Bytový dom Mierová – Gagarinova. Projekt má Hlavným mestom vydané súhlasné záväzné stanovisko k investičnej činnosti.

Známym projektom, ktorý je už prakticky dokončený, je Rezidencia Mierova v susedstve s križovatkou s Hraničnou. Územie medzi Gagarinovou a Mierovou čaká v nasledujúcich rokoch výrazná zmena, a postupne tu vzniká polyfunkčná zóna. Napriek námietkam verejnosti sa dá v princípe hovoriť o pozitívnom príklade zahusťovania mesta. Viaceré projekty totiž nahradia nevyužívané alebo málo využívané pozemky.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.