Adrian Gubčo 27.01.2025 19:25

Intenzívna prestavba downtownu bude pokračovať. Alto Real Estate napreduje v príprave Bloku 5.1 od svetových architektov

ČLÁNOK BOL DOPLNENÝ Nové centrum Bratislavy by mali v najbližších rokoch vyplniť nové projekty vrátane zámerov od popredných svetových architektov. Jedným z nich je aj Blok 5.1, polyfunkčný komplex, umiestnený na mieste budovy bývalej dočasnej autobusovej stanice a susednom pozemku. Jeho developer Alto Real Estate predstavil riešenie ešte v marci minulého roka.

Zdroj: Alto Real Estate

Okolie Bottovej a Chalupkovej ulice kedysi predstavovalo srdce priemyselnej južnej časti štvrte Nivy. Umiestnené tu boli viaceré výrobné haly, okrem ciest sa tu nachádzali aj koľajnice, zabezpečujúce presun tovarov z miestnych fabrík. Takúto podobu mala lokalita aj v čase, keď tu rozsiahle pozemky získal developer HB Reavis.

Spoločnosť tu naplánovala nový veľkorysý projekt, nazývaný Twin City. S plánmi na jeho výstavbu súvisela aj asanácia starších industriálnych objektov. Situáciu zmenila hospodárska kríza v roku 2008, ktorá neskôr investora podnietila k zmene konceptu. HB Reavis tu najprv vybudoval zázemie pre výstavbu vlajkového projektu – komplexu Nivy – aby ho neskôr urbanizoval.

Súčasťou tejto dočasnej premeny bolo aj vytvorenie provizórnej autobusovej stanice na mieste OC Bottova. Postupne sa ale začali odhaľovať aj predstavy firmy o ďalšom využití plôch medzi Sky Parkom a Chalupkovou ulicou. Pôvodne tu mala byť kancelárska veža B7 a parkovací dom, neskôr sa rozhodlo o vzniku rezidenčného komplexu. Rozostavať sa mal po dokončení Nív.

Na začiatku roka 2023 však HB Reavis oznámil, že sa do veľkej miery sťahuje z bratislavského trhu. Súčasťou tohto procesu bol aj odpredaj viacerých pozemkov vrátane priestoru medzi Sky Parkom a Chalupkovou. Majiteľom sa stala spoločnosť Alto Real Estate, pre ktorú išlo o racionálny krok. Nadviazať tak mohla na svoj kľúčový projekt.

Developer oznámil, že má záujem vybudovať tu projekt svetových parametrov v spolupráci s významnou medzinárodnou kanceláriou. V tomto duchu zorganizoval súťaž, v ktorej sa napokon presadila holandská kancelária Mecanoo. Známi architekti navrhli kompozíciu štyroch objektov, troch rezidenčných a jedného kancelárskej, osadených do zelene, nadväzujúcej na verejné priestranstvá Sky Parku. Dominantou bude 75-metrov vysoká obytná veža na nároží Bottovej a Chalupkovej (kde mala byť aj B7 Tower).

To bolo v marci 2024, odvtedy však na týchto parcelách veľký pohyb neprebehol. Developer mal pritom k dispozícii kľúčové povolenia pre pôvodný zámer. Obdobnú situáciu využil susedný stavebník, Penta Real Estate, ktorý taktiež prebral časť plôch po HB Reavis a prvú budovu už rozostaval.

Alto Real Estate však pripravuje výraznejšiu zmenu oproti originálnemu konceptu, čo si vyžaduje aj dlhšiu prípravu. „Príprava projektu je momentálne v štádiu projektovania,“ približuje aktuálny stav Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate. „To zahŕňa spracovanie technickej dokumentácie, návrhy riešení a detailnú koordináciu s jednotlivými oddeleniami či partnermi, aby sme zabezpečili optimálnu realizáciu projektu v ďalších fázach.“

S ohľadom na aktuálny vývoj tak už padajú prvé termíny. „Prípravné práce v súvislosti s búracími prácami a prekládkami sietí plánujeme začať najskôr v druhej polovici roka,“ avizuje Valovič. „Samotná výstavba bytových domov sa uskutoční až po úplnom získaní potrebných povolení a po dôkladnom vyhodnotení aktuálnej trhovej situácie týkajúcej sa predaja novostavieb.“ Ako ale developer upozorňuje, vývoj komplikujú nejasnosti okolo novej stavebnej legislatívy, ktorá môže ovplyvniť povoľovací proces. Do platnosti má vstúpiť 1. apríla tohto roka.

Zdroj: Alto Real Estate

Samotný zámer sa oproti prezentovaným materiálom vážnejšie nezmenil. „Došlo len k drobným úpravám, ktoré sa týkali predovšetkým spresnenia technického riešenia. Tieto zmeny však neovplyvnili základné princípy a celkový koncept projektu,“ popisuje R. Valovič. V rámci developmentu by malo vzniknúť približne 354 bytov. Rezidenčná časť zámeru je kľúčovou časťou projektu, ktorá sa bude podľa všetkého realizovať prvá.

V prípade 12-podlažnej kancelárskej budovy na rohu Továrenskej a Chalupkovej bude totiž Alto Real Estate ešte prísnejšie reflektovať situáciu na trhu. Tá je v porovnaní s bývaním menej priaznivá. „Aktívne sledujeme a vyhodnocujeme situáciu a trendy na trhu. Zatiaľ nevnímame zásadné zmeny, ktoré by odôvodnili takéto rozhodnutie v kontexte pretrvávajúcich trhových podmienok,“ konštatuje Rastislav Valovič. „V prípade zmien na trhu sme však pripravení toto rozhodnutie flexibilne prehodnotiť.“

Výhľadovo tak možno predpokladať, že riadne práce sa začnú v priebehu budúceho roka. Príprava územia zaberie vzhľadom na históriu lokality dlhšiu dobu – aj tu možno predpokladať znečistenie po bombardovaní rafinérie Apollo v roku 1944. Či bude rezidenčnú časť projektu developer realizovať vcelku alebo na etapy, nešpecifikoval. Penta Real Estate však plánuje stavať postupne, čo napovedá aj postup Alta.

Čo sa týka dopadu na lokalitu, veľkou zmenou bude ďalšie rozšírenie parku v rámci Sky Parku. Už dnes je zeleň v rámci komplexu označovaná za jednu z najväčších zelených plôch v Starom Meste s podobnou výmerou ako Medická záhrada. Teraz ešte porastie, čím zároveň vznikne zelená trasa medzi Chalupkovou a Čulenovou.

Súčasťou projektu bude aj vybavenosť v parteri jednotlivých domov. Výrazovo majú vytvárať akýsi prechod medzi industriálne sa tváriacim komplexom Twin City a jednoznačne súčasným Sky Parkom. „Dizajn bloku 5.1 reflektuje moderné architektonické trendy a zároveň rešpektuje historický kontext lokality,“ definoval koncept aj Nuno Fontarra zo štúdia Mecanoo. Veľkým benefitom má byť dôraz na udržateľnosť. V dvojpodlažnej podzemnej garáži bude umiestnených 485 parkovacích miest.

Celý projekt pravdepodobne nebude dobudovaný v tomto desaťročí. Otázkou je najmä kancelárska budova, ktorá bude mať v lokalite rozsiahlu konkurenciu. Na druhej strane, Bottova by mohla byť kompletne urbanizovaná už o niekoľko rokov.

Bývanie v lokalite chce rozostavať aj Penta Real Estate. Zdroj: Penta Real Estate

V downtowne sa v súčasnosti buduje hneď niekoľko projektov. Najaktívnejšie je JTRE, ktoré stavia Downtown Yards a Ganz House, nasledované YIT Slovakia, ktoré dokončilo tretiu etapu Zwirnu a rozbehlo druhú. Vo výstavbe je aj nová centrála skupiny Penta a veža Sky Park Tower od Alto Real Estate. V priebehu tohto roka by sa mohol začať stavať ešte projekt na Bottovej od Immocapu, zahŕňajúci novú centrálu ZSE a bytový dom.

Nové centrum metropoly sa tak postupne vypĺňa. Pomaly tu vzniká kritická masa obyvateľov aj pracujúcich, ktoré robia z tejto časti Bratislavy jednu z najintenzívnejšie využívaných štvrtí. Zvyšuje sa tlak, ale aj potenciál pre riešenie problémov. Patrí k nim predovšetkým nedostatočná dopravná obsluha, absencia nekomerčnej občianskej vybavenosti, slabá pešia mobilita, ktorá nie je schopná uživiť otvorený parter v rámci niektorých projektov, aj fragmentovanosť rozvoja.

Ide o veľkú výzvu pre nadchádzajúce roky. Faktom ale ostáva, že v kontexte Bratislavy mimoriadna časť mesta posilňuje svoj význam. S každým rozostavaným aj dokončeným zámerom posilní nový obraz hlavného mesta. Napriek kritikom je definované výškovou zástavbou viac ako väčšina európskych veľkomiest.  

DOPLNENIE: Zmena navrhovaného zámeru bola zároveň predložená na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Z tejto dokumentácie vyplýva, že predpokladaný termín uvedenia celého projektu do prevádzky (bez kancelárskej budovy) je 2031. Náklady uvedené neboli. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.