Adrian Gubčo 13.08.2020 11:20

Aká bude panoráma Bratislavy v roku 2030

Rok 2020 bude patriť k tým, počas ktorých sa najviac zmenila tradičná panoráma Bratislavy. Finálnu podobu nadobudla trojica veží Sky Parku, postupne sa zapĺňa Nivy Tower, plnú výšku dosiahne Klingerka a spustila sa výstavba Eurovea Tower. V príprave je však oveľa viac výškových budov. Ktoré veže by, na základe dnes známych informácií, mohli tvoriť panorámu metropoly približne o desať rokov?

1. Eurovea Tower, 160 (168) metrov

Zdá sa, že ešte dlho bude s prehľadom najvyššou budovou Bratislavy prvý slovenský mrakodrap – teda budova nad 150 metrov – Eurovea Tower, ktorá rastie v súvislosti s rozširovaním populárneho multifunkčného nábrežného projektu Eurovea. Developer J&T Real Estate predbehne dnes najvyššiu budovu, Nivy Tower so 125 metrami, o 35, resp. 43 metrov, čo je signifikantný rozdiel.

Eurovea Tower tak bude mimoriadne výraznou dominantou, ktorá sa pravdepodobne zaradí k najznámejším budovám v meste, za čo bude vďačiť aj umiestneniu priamo na nábreží Dunaja. Prémiovú polohu sa developer rozhodol využiť pre umiestnenie nadštandardných rezidencií, ktorých sa bude na 46 podlažiach nachádzať až 389. Svojho majiteľa už väčšia časť z nich má.

Eurovea Tower bude mať vcelku jednoduchý dizajn, za ktorým stojí kancelária GFI. Budova vznikne na trojuholníkovom pôdoryse so zaoblenými rohmi, ktorý sa bude smerom k vrcholu zužovať. Dominantným prvkom fasády bude kontrast horizontál priebežných balkónov a vertikál nosnej konštrukcie. Vzhľadom na to, že vizibilita veže bude mimoriadna a svoju pozíciu si pravdepodobne udrží dlhšie, by však bol vhodný aj nápaditejší prístup – hoci nejde ani o žiadnu tragédiu.

Veža je už vo výstavbe, jej dokončenie sa očakáva v roku 2023.

Zdroj: J&T Real Estate

2. Arca Tower, 150+ metrov (?)

Potenciálne druhá najvyššia budova mesta a druhý mrakodrap je zatiaľ zahalený rúškom tajomstva. Do veľkej miery sú známe len náznaky, podľa ktorých by spoločnosť Arca Capital rada vybudovala nový polyfunkčný development na nároží Mlynských nív a Bajkalskej. Podľa doterajších mediálnych vyjadrení je aktívny záujem o to, aby veža dosiahla úroveň mrakodrapu.

Viac potvrdených informácií nie je, hoci pred pandémiou koronavírusu COVID-19 sa všetko chýlilo k tomu, aby bola veža v najbližšej dobe odhalená. Zámer bol dokonca prezentovaný miestnym poslancom v mestskej čast Ružinov. Zdá sa, že poslanci mali na stole dve možnosti riešenia zástavby pozemku, vyplývajúce z Územného plánu: vyššia veža s parkom a zeleňou, alebo nižšia a hustejšia štruktúra. Poslanci uprednostnili mrakodrap.

Špekuluje sa, že za dizajnom veže by mala stáť kancelária Siebert + Talaš, ktorá patrí k pracoviskám, ktoré majú v oblasti navrhovania výškových budov veľké skúsenosti. Budova by mala obsahovať hneď niekoľko funkcií, okrem bývania aj kancelárie, obchody a i.

Tento projekt však považujem za vysoko otázny. Arca Capital sa po vypuknutí pandémie dostala do veľkých problémov, firma dokonca požiadala o ochranu pred veriteľmi. Zámer vybudovať mrakodrap je veľmi odvážny aj v časoch kojunktúry, preto sa obávam, že sa môžu plány výrazne okresať. Možnosť vzniku druhého mrakodrapu preto považujem len za teoretickú. Ak by však naozaj vznikol, dokončenie nemožno očakávať skôr ako v roku 2026.

Miesto, kde by mohla vyrásť Arca Tower. Zdroj: Google Maps

3. Klingerka II, 140+ metrov (?)

Výšková dominanta komplexu Klingerka je najnovšou odhalenou vežou v tomto zozname. Pokračovanie prvej Klingerky, kde už rastie v čase dokončenia najvyššia rezidečná budova v krajine, ešte zvýši mierku zástavby a dotvorí exponovanú križovatku Košickej, Landererovej a Prístavnej. V budúcnosti by tu mohla byť jedna z najvyšších koncentrácií výškových budov v Bratislave.

K novej budove je zatiaľ dostupných len málo informácií. Malo by ísť o kancelársku vežu, obsahujúcu 31-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov. Počet podlaží je približne 34 plus jedno technické. Pri porovnaní s podobnou vežou, Nivy Tower, by mohla celková výška dosiahnuť až 145 metrov. Developer, ktorým je opäť JTRE, prisľúbil, že už čoskoro odovzdá projekt na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA), kde bude zverejnená aj definitívna výška.

Z prvej vizualizácie pôsobí veža zatiaľ veľmi jednoducho, jej hodnotenie je však predčasné. Očakávať sa dajú ešte úpravy, hoci tvar budovy už nemusia ovplyvniť. Bratislava tak získa ďalšiu jednoduchú kubickú vežu, avšak v takej výške, ktorá by mohla narušiť stenový efekt aktuálne dokončovaných projektov. Autormi architektúry sú opäť architekti z GFI.

Výstavbu predpokladám optimisticky v rokoch 2022-2025.

Zdroj: J&T Real Estate

4. Ryba, 130+ metrov (?)

Ďaším kandidátom na dosiahnutie pomerne veľkej výšky je veža na mieste súčasného objektu Ryba, zovretého medzi Košickú, Prístavnú a Pribinovu ulicu. Pozemok vlastní developer HB Reavis, ktorý tu má výhľadovo naplánovanú kancelársku schému s takmer 35-tisíc metrami štvorcovými prenajímateľných priestorov.

Vzhľadom na charakter pozemku, ktorý je pomerne úzky a bez veľkých rozptylových plôch, bude developer nútený ísť do výšky. V kuloároch sa hovorilo o možnosti, že by veža dosiahla výšku okolo 130 metrov. Ak by to bola pravda, existovala by šanca pre vznik elegantnej štíhlej budovy, ktorá by spolu s pripravovaným developmentom na západnej strane Košickej ulice pri zjazde z mostu Apollo vytvárala efekt akejsi brány do downtownu.

Architekti, ktorí koncept veže pripravujú, nie sú známi, hoci pri potenciáli vzniku jednej z najvyšších budov v Bratislave a v kontexte prichádzajúcich hviezd svetovej architektúry by bolo vhodné osloviť veľké meno aj zo zahraničia. Hoci ide asi len o môj nereálny sen, developer už vo Varšave spolupracuje s kanceláriou Foster + Partners. Priniesť toto pracovisko do Bratislavy by bolo skvelým krokom od slovenského developera s medzinárodnymi ambíciami aj peknou bodkou za vývojom tejto časti mesta.

Dokončenie Ryby sa očakáva po roku 2025.

Miesto, kde by mohla vzniknúť nová veža. Zdroj: Google Maps

5. Nivy Tower, 125 metrov

Najvyššia dnes dokončená veža je dominantou severnej časti downtownu, kde tvorí súčasť mohutného komerčno-dopravného komplexu Stanica Nivy. Ide o jeden z rady projektov developera HB Reavis a zásadný prvok v budovaní zóny Nové Nivy.

Budova má 29 nadzemných podlaží, k čomu treba pripočítať ešte dvojicu technických podlaží. Priemerná veľkosť podlažia je 1,2-tisíc metrov štvorcových, celkovo obsahuje približne 31-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov. Tie sú najvyššieho štandardu, certifikácia je na úrovni BREEAM Excellent. K najznámejším nájomcom patrí Resco, Capco alebo HubHub.

Architektúra Nivy Tower sa vyhýba akejkoľvek snahe o organické či oblé tvary, vyniká skôr prísnou vertikalitou a jednoduchosťou výrazu. Priamočiarosť budovy rozbíja len mierne zapustenie dispozície na juhovýchodnej strane veže alebo rozličné farebné odtiene obkladu. Developer návrh zveril britskej architektonickej kancelárii Benoy. Briti vypracovali základnú koncepciu projektu, na ktorú nadviazal slovenský partner Siebert + Talaš.

Zaujímavou súčasťou budovy by mala byť v dohľadnom čase terasa na jej vrchole, ktorá bude slúžiť ako exteriérová časť vyhliadkovej reštaurácie. Pôjde o miesto s vynikajúcim výhľadom na bratislavský downtown.

6. Sky Park Tower, 119 metrov

Koruna masívneho developmentu Sky Park, kancelárska budova Sky Park Tower, dotvorí vývoj jedného z najväčších projektov v Bratislave v posledných desaťročiach, ktorý si zároveň vyslúžil aj najviac pozornosti. Developer Penta Real Estate výstavbu veže pripravuje už desaťročie, do výstavby by mohla ísť – snáď – už na budúci rok.

Budova bude osadená na nároží Landererovej a Čulenovej ulice a vytvorí prvú z línie veží, ktorá bude ďalej tvorená jednou z Panorama Towers a vznikajúcou Eurovea Tower. V tejto línii bude so svojimi 119,45 metrami a 29 nadzemnými podlažiami druhou najvyššou a jedinou kancelárskou. K veži patrí aj mohutná podzemná časť, Sky Park Tower bude mať až 5 podzemných podlaží, určených pre parkovanie so 756 parkovacími miestami.

Okrem administratívnej funkcie, ktorá bude vytvorená na druhom až 27. podlaží, sa tu bude nachádzať aj občianska vybavenosť na prízemí a 28. podlaží – pravdepodobne sa tak dočkáme ďalšej vyhliadkovej reštaurácie alebo rozhľadne. Na 29. podlaží bude technologická časť. Na prízemí by malo vzniknúť aj veľkorysejšie lobby. Predpokladá sa vznik okolo 34,5-tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch.

Oproti iným výškovým budovám sa Sky Park Tower vymedzuje architektúrou, na ktorej je najviac viditeľný rukopis svetoznámej kancelárie Zaha Hadid Architects. Budova sa tak bude vyznačovať charakteristickým dvojitým zaoblením, čo by z niektorých uhlov malo viesť k tomu, že stavba bude pôsobiť ako dve štíhle veže. Ďalším výrazným architektonickým prvkom bude exoskeleton, tvorený stĺpmi a trámami. Vďaka jasnej bielej farbe majú budove dodať monumentálnosť a budú v kontraste so zvyšnými dvoma vrstvami fasády, tvorenými sklenenými fasádnymi panelmi a vonkajším ľahkým skleneným tienením.

Ak sa podarí Sky Park Tower rozostavať na budúci rok, realitou by veža mohla byť ku koncu roka 2023 alebo na začiatku roka 2024. Po dokončení pôjde nepochybne o jednu z ikon Bratislavy.

Zdroj: Penta Real Estate

7. Jégého Alej V, 118 metrov

Najvyššia veža mimo bratislavský downtown (predpokladám, že Bajkalská sa jedného dňa stane jeho súčasťou) vyrastie v blízkosti Trnavského mýta, v dotyku s historickou budovou niekdajších Závodov MDŽ, ktorej okolie prestavuje český developer FINEP. Budova vyrastie v rámci druhej etapy projektu Jégého Alej V.

Výšková budova by mala mať 34 nadzemných podlaží s pôdorysom v rozmeroch 26x22 metrov, vďaka čomu bude veža pôsobiť celkom úzkym dojmom. Prvé dve podlažia budú slúžiť pre potreby občianskej vybavenosti – retailu aj kancelárií, zvyšok objektu je rezidenčný. Na 3.-6. nadzemnom podlaží bude 24 apartmánov, na 7.-28. budú štandardné byty, na 29.-31. budú byty s vysokými stropmi, kde bude možné umiestniť mezzanín. Na 32. až 34 podlaží budú najluxusnejšie 5-izbové byty, pričom ten najväčší na 34. bude mať aj prístup na terasu. Bytov má byť celkovo 158.

Architektom budovy je pražská kancelária A69 Architekti, ktorá však bola limitovaná starším územným rozhodnutím, čo obmedzilo možnosti jej kreatívneho vyjadrenia sa na fasády a dispozície. FINEP nepatrí k developerom, ktorý by sa snažil o čo najviac mestotvorné projekty, preto sa rozhodol pokračovať v pomerne nešťastnom koncepte. V rámci možností by ale veža mohla pôsobiť relatívne dobre. Zaujímavosťou je, že by mohlo ísť aktuálne o jednu z najvyšších, ak nie najvyššiu budovu, realizovanú českou architektonickou kanceláriou.

Developer očakáva spustenie výstavby výškovej budovy na začiatku roka 2022 a dokončenie na začiatku roka 2024.

Jégého Alej V. Podoba najvyššej veže ešte predstavená nebola, pravdepodobne však bude pripomínať menšieho suseda. Zdroj: FINEP

8. Nový Istropolis, 115+ metrov (?)

V tomto prípade ide o veľmi špekulatívne zaradenie do rebríčka, keďže známa nie je ani výška, ani podlažnosť veží, ktoré majú vzniknúť v rámci Nového Istropolisu. Isté však je, že developer Immocap má záujem o dotvorenie územia aj výškovými budovami. Ich architektúra bola len čiastočne naznačená, je však prísľubom vysokej kvality aj výraznej výšky.

V rámci komplexného developmentu, plánovaného na mieste pôvodného Domu odborov Istropolis, by malo vzniknúť hneď niekoľko budov. Najväčšiu pozornosť púta kultúrno-spoločenské centrum, ktoré bude náhradou za kultúrnu funkciu Istropolisu, okrem neho sa tu však má zrealizovať viacero budov, v ktorých bude bývanie, kancelárie či hotel. Najvyššia z výškových budov má byť umiestnená na severnej strane areálu a bude mať pravdepodobne kancelársku funkciu.

Developer nechcel pri predstavení projektu špecifikovať výšku, osobne však predpokladám, že by mohla dosiahnuť „typickú“ bratislavskú hladinu 115 metrov. Trnavské mýto ako jedno z predpokladaných sekundárnych centier Bratislavy v budúcnosti a významný dopravný uzol je miestom, kde sú výškové budovy akceptovateľné. Architektúru by malo spracovávať prestížne holandské štúdio KCAP v spolupráci so slovenským partnerom Pantograph.

Výstavba budovy by mohla teoreticky prebehnúť v rokoch 2025-2027.

Nový Istropolis s novou výškovou budovou v pozadí. Zdroj: Immocap

9. Klingerka, 115 metrov

Klingerka je druhou rozostavanou budovou v tomto zozname a ďalšou vežou, ktorá dotvára bratislavský downtown z jeho východnej strany. Vyššia z dvojice veží, ktoré sa tu nachádzajú, sa už blíži k dosiahnutiu plnej výšky, ktorá z Klingerky urobí na nejakú dobu najvyššiu rezidenčnú budovu Slovenska.

Projekt je tvorený nižšou, 11-podlažnou budovou s administratívnou funkciou a vyššou, 35-podlažnou rezidenčnou vežou. Vzniká tu až 380 bytov, ktoré sú v tejto chvíli prakticky kompletne vypredané. Developer J&T Real Estate priniesol v projekte celkom dobrý štandard a dispozície, čo však bolo umožnené menej náročnými konštrukčnými riešeniami – napríklad umiestnením parkovania do nadzemného parkovacieho domu. Kancelárska budova bude obsahovať 10-tisíc metrov štvorcových prenajímateľných priestorov, certifikované budú na úrovni BREEAM Excellent.

Architektúru komplexu spracovala kancelária GFI. Koncept Klingerky hodnotím ako nevhodný, pričom je videný obrovský dôraz na návratnosť oproti mestotvornosti a kvalite architektúry. Výšková budova Klingerky pôsobí príliš mohutným dojmom, najmä pri čelnom pohľade, kedy jej rozsah vynikne najviac. Zo všetkých prezentovaných budov v tomto prehľade ju hodnotím ako najslabšiu.

Dokončenie projektu sa predpokladá v priebehu roka 2021.

Zdroj: J&T Real Estate

10. Národná banka Slovenska, 111 metrov

Posledným z rebríčka, najstarším, jediným verejným a mimo lokalít intenzívnejšej zástavby výškových budov je sídlo Národnej banky Slovenska, ktoré bolo až do leta 2019 najvyššou budovou v krajine. Veža bola dokončená v roku 2002 a dodnes ostáva asi najpríťažlivejšou výškovou budovou v meste, hoci v dohľadnej dobe by sa to mohlo zmeniť.

Budova NBS vznikla ako výsledok architektonickej súťaže, ktorej víťazmi sa stali Architekti BKPŠ, naši aktuálni „národní architekti“. Tento status si vylúžili svojou účasťou na mnohých projektoch výstavby a rekonštrukcií sídiel našich kotevných inštitúcií (SND, SNG, NBS) a hoci patria už k staršej generácii tvorcov, doteraz produkujú mimoriadne a atraktívne diela. Neprehliadnuteľná NBS patrí k vrcholom ich tvorby.

Budova má 33 nadzemných podlaží a vyznačuje sa kontrastom nízkej horizontály medzi Mýtnou a Slovanskou a vertikály vežového objektu. Na križovatku Mýtnej ulice a Ulice I. Karvaša je orientovaný veľkorysý vstup s pergolou. Budova je mienená ako inteligentná, aktívne využíva moderné technológie a dosahuje (alebo na svoju dobu dosahovala) vysoké ekologické štandardy, aj vďaka elegantnej dvojitej fasáde.

Centrála NBS je skutočne a zaslúžene dominantou Bratislavy a moderným symbolom inštitúcie, ktorú dôstojne reprezentuje. Hoci umiestnenie výškovej budovy v danej lokalite nie je ideálne, Národná banka Slovenska tento nedostatok vyvážila vysokou architektonickou kvalitou svojho sídla.

Keďže sa už ďalšia výstavba výškových budov v jej okolí nepredpokladá (pripravovaný development v susedstve od Penta Real Estate bude strednopodlažný), NBS ostane dominantou mesta už natrvalo.

Záver

Tento prehľad obsahuje len doteraz známe vízie a koncepty, čo neznamená, že sa neobjavia iné projekty, ktoré poradím zamiešajú. Koniec-koncov, keby som prehľad písal pred rokom, Jégého Alej V, ktorá je siedma, by pravdepodobne bola na štvrtom mieste, a do prehľadu by sa dostali iné projekty, z ktorých už niektoré boli dokončené. Na druhej strane, vzhľadom na okolnosti sa niektoré zámery postaviť ani nemusia.

Čo sa týka budúceho očakávaného vývoja, „čiernym koňom“ by mohol byť projekt Alfa Park v rámci Nového Lida, za ktorého development bude zodpovedať HB Reavis. Podľa vyššie citovanej výročnej správy spoločnosti sa tu uvažuje až o 169-tisíc metroch štvorcových kancelárskych priestorov, ktoré sa na trh dostanú po roku 2025. Pod názvom Alfa Park bola pôvodne známa len dvojica 26-podlažných veží, tieto čísla však naznačujú, že sa koncept projektu značne upravil a v Petržalke môže vzniknúť rozsiahlejší kancelársky kampus, možno aj s vyššou dominantou. Nové Lido je vo všeobecnosti miestom, ktoré má pred sebou veľkú budúcnosť.

V každom prípade, nové developmenty radikálne zmenia už dnes sa rýchlo meniacu panorámu Bratislavy a v prípade, že by sa išlo na maximálne výšky, nové centrum mesta by sa mohlo zbaviť súčasnej „steny“ rovnako vysokých budov. To je veľmi dobrá správa pre celkovú kompozíciu a obraz metropoly. Len to však nestačí, aby bolo mesto lepšie.

Všetky nové veže so sebou prinášajú aj viacero komplikácií, ktoré musia byť adresované. Ku kľúčovým patrí doprava, ktorá je dnes (z väčšej časti) vyriešená azda len prípade Nového Istropolisu, ale aj kvalita verejných priestorov, užívateľský komfort priestranstiev v okolí veží, komunikácia budov s okolím, inkluzivita, ekológia konkrétnych riešení a ďalšie. Tu sa otvára priestor pre kooperáciu medzi developermi a mestom.

Pre Bratislavu totiž z týchto zámerov vyplynú aj nemalé príjmy do mestských a miestnych pokladníc, ktoré možno využiť práve na zlepšovanie okolia či doplnenie občianskej vybavenosti. Výšková budova nemusí byť problém, pokiaľ je mesto na ňu pripravené a dokáže s ňou pracovať. Popri nevýhodách sú tu totiž aj výhody v podobe efektivizácie využitia priestoru, zvyšovania miery interakcie v dôsledku väčšej koncentrácie ľudí alebo zlepšovania imidžu mesta.

Bratislava v roku 2030 bude aj v európskom kontexte pozoruhodným fenoménom, keďže asi nebude na našom svetadieli tak malé mesto (okrem Benidormu, čo je ale extrémny príklad), ktoré by sa vyznačovalo takým počtom vežových domov. Diskusia, či to je dobré alebo zlé, je dnes už zbytočná. Ak by aj išlo o negatívum (čo si nemyslím), treba ho otočiť výhodu a aj na tomto budovať nový príbeh slovenskej metropoly.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.