Simona Schreinerová 09.09.2024 15:00

Zahusťovanie Kramárov napreduje. Magistrát dáva zelenú projektu, ktorý už raz odmietol

Kramáre sú medzi developermi mimoriadne obľúbenou lokalitou. Môže za to slušná občianska vybavenosť, zelené plochy a relatívne dobrá dostupnosť do centra. Voľné pozemky sa preto postupne vypĺňajú rezidenčnými projektami, sľubujúcimi mestské bývanie.

Zdroj: AZ ateliér / Vladimír Zigo

Magistrát otvára cestu odmietanému zámeru 

Kramáre sú často vnímané predovšetkým ako lokalita s veľkými zdravotníckymi zariadeniami. Ide však aj o obytnú štvrť, ktorá zažila výrazný rozvoj koncom šesťdesiatych rokov minulého storočia. Na svahovitom území tu začali vyrastať série bytových domov, čo viedlo k postupnému zahusťovaniu oblasti. Prvé budovy sa sústredili najmä okolo Stromovej ulice, ktorá je aj dnes kľúčovou osou rozvoja.

Spoločnosť Beskydská 10 s.r.o., blízka firme Reality Schöndorf, plánuje investičný projekt s oficiálnym názvom Bytové domy na Stromovej ulici. Projekt zahŕňa päť parciel medzi Stromovou a Černicovou ulicou, ktoré sú v súčasnosti prevažne zarastené a nachádza sa na nich aj starší rodinný dom.

V roku 2021 Hlavné mesto vydalo pre tento zámer záporné stanovisko, keďže intenzita využitia pozemku bola vyhodnotená ako neúmerná zaťaženiu stabilizovaného územia. Architektonicky a hmotovo však stavba do lokality zapadala.

V reakcii na tieto pripomienky investor znížil index zastavanej a podlažnej plochy a rozšíril riešené územie o 205 m², vďaka čomu získal súhlasné stanovisko k investičnej činnosti. Upravený projekt teraz zahŕňa dva nadzemné bloky A a B, ktoré budú prepojené dvomi podzemnými podlažiami. Blok A bude mať sedem nadzemných podlaží a 20 bytových jednotiek.

Situovaný bude pri Černicovej ulici. Blok B, umiestnený pri Stromovej ulici, bude mať štyri nadzemné podlažia a 12 bytových jednotiek. Medzi nadzemnými objektmi vznikne zelená plocha vnútrobloku s parkom, chodníkmi a detským ihriskom.

Development prinesie na trh 32 nových bytov a 50 parkovacích miest v dvojpodlažnej podzemnej garáži. Celková výmera záujmového územia je 2.440 m², zastavaná plocha bude 718 m² a podlažná plocha nadzemných podlaží bude 3.565 m². Projekt tak síce nie je veľký, v kontexte prostredia však vstúpi do lokality vcelku výrazne. 

Architektonické riešenie má na starosti kancelária AZ Atelier po vedením architekta Vladimíra Ziga. Štúdio AZ Atelier má skúsenosti napríklad s Polyfunkčným domom Bazová od rovnakého investora, dokončeným po takmer 16 rokoch, a tiež s menším polyfunkčným projektom na Humenskom námestí v Petržalke, o ktorom sme informovali v roku 2020.

Hoci mesto súhlasilo s projektom, predložilo niekoľko pripomienok. Všetky balkóny musia byť bez vertikálnych konštrukcií okrem tieniacej techniky, inak by ovplyvnili index zastavaných a podlažných plôch. Deliace steny medzi bytmi nemôžu siahať až po strop, ale maximálne po nadpražie balkónových dverí a musia byť z ľahkých konštrukcií, ako je nepriehľadné sklo. Tieto normové požiadavky komplikujú rozvoj dostupného bývania. Magistrát tiež požadoval, aby projekt zahŕňal cyklistickú infraštruktúru a priepustné povrchy pre zrážkovú vodu na všetkých spevnených plochách a parkoviskách.

Podľa informácií YIM.BA majú bytové domy na Stromovej vydané územné rozhodnutie. Na Kramároch by sa tak v blízkom období mohla spustiť výstavba ďalšieho rezidenčného projektu.

Zdroj: AZ ateliér / Vladimír Zigo

Projekty na Kramároch majú náročnú cestu k výstavbe

Kramáre sú populárnou časťou Bratislavy pre výstavbu. Priamo v susedstve bytových domov na Stromovej ulici by mal vzniknúť projekt spoločnosti WERKS. Konkrétne by malo ísť o asanáciu časti staršej menšej bytovky na Stromovej 14, ktorá pochádza z obdobia pred výstavbou sídliska aj nemocnice.

Na jej mieste vznikne hmotovo podobný objekt s jedenástimi bytmi, trojúrovňovou záhradou a komunitných charakterom. Architektom by mal byť ateliér GutGut, ktorý navrhol racionálne pôsobiaci, no atraktívny bytový dom. Projekt je zatiaľ v štádiu posudzovania investičného zámeru.

V lokalite sa pripravujú aj ďalšie dva zámery – Rezidencia Medici a Vila Magurská, ktorých cesta k výstavbe je neľahká. Rezidencia Medici je menší projekt bytového domu od spoločnosti WM Development. Vyvolal však pomerne veľký rozruch a jeho cesta k realizácii sa začala komplikovať. Má ísť o šesťpodlažný bytový dom s doplnkovou občianskou vybavenosťou, pričom bude mať štyri nadzemné podlažia a dve podzemné. Na nadzemných podlažiach investor navrhol deväť bytov.

Na prvom podzemnom podlaží sú navrhované prenajímateľné priestory pre špecializované zdravotnícke účely. Na druhom podzemnom podlaží je navrhnutých 31 parkovacích miest, z ktorých je 19 státí riešených ako samostatných a 14 formou zakladačov. V podzemí majú byť umiestnené aj kobky a kočikáreň. Projektovú dokumentáciu vypracovala architektonická kancelária MS Arch pod vedením architektky Moniky Šutej.

Napriek vydanému a právoplatnému stavebnému povoleniu však výstavba nezačala. V roku 2022 bol stavebnému úradu doručený návrh NÚSCH, ktorý sa týkal obnovy územného konania, ukončeného vydaným rozhodnutím z roku 2019. Pripomienky zo strany NÚSCH môžu byť opodstatnené, ale podané po stanovenej lehote. Miestny stavebný úrad napokon rozhodol, že konanie o návrhu NÚSCH na obnovu konania z minulého roka zastavuje a Rezidencia Medici tak má voľnú cestu k výstavbe.

Vila Magurská. Zdroj: OPSA s.r.o.

Vila Magurská to nemá o nič jednoduchšie. Malý bytový dom so štyrmi podlažiami a jedenástimi bytmi je plánovaný na mieste starého a opusteného rodinného domu s veľkou záhradou na Magurskej ulici. Developer, spoločnosť OPSA s.r.o., oslovil na tvorbu projektu renomovaných architektov z kancelárie Architekti.sk. Zároveň sa zaviazal k rozsiahlej výsadbe a zlepšeniu verejného priestoru v okolí. Ani tieto opatrenia však neuspokojili všetkých.

Projekt čelí silnému odporu miestnych obyvateľov a poslancov, ktorí sa obávajú zhoršenia dopravnej situácie v oblasti. Developer tieto obavy odmieta a na základe štúdie, ktorú si nechal vypracovať, tvrdí, že zvýšenie dopravnej záťaže na Magurskej a Rozvodnej ulici bude minimálne. Na oficiálnej stránke projektu sa uvádza, že koncom roka 2020 Okresný úrad Bratislava zrušil vydané územné rozhodnutie a vrátil ho na prvostupňové prejednanie.

Dôvodom je, že Stavebný úrad Bratislava - Nové Mesto nepostupoval v súlade s procesno-plánovacími ustanoveniami. Developer tak pripravil dokumentáciu, ktorej súčasťou sú aj odborné analýzy a štúdie, ktorými mal zodpovedať všetky doterajšie námietky účastníkov konania. V každom prípade projekt zostal na mŕtvom bode a musí čakať na rozhodnutia úradov.

Kramáre sú špecifickou štvrťou, ktorej rozvoj trpí následkami chybných rozhodnutí z minulosti a súčasných okolností, ktoré z nich vyplývajú. Prísne vzaté, možno už výstavba sídliska s veľkými bytovými domami v kopcovitom teréne bola chybou. V kombinácii s rozsiahlymi zdravotníckymi areálmi a nedostatočnou infraštruktúrou to predurčilo vážne problémy s dopravnou obsluhou, ktoré sú dnes čoraz evidentnejšie.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.