Adrian Gubčo 10.06.2019 08:25

V downtowne pribudne ďalšia výšková budova, nahradí dočasnú autobusovú stanicu

V blízkej dobe by mala v novom komerčnom centre Bratislavy pribudnúť ďalšia výšková budova. Na nároží Bottovej a Chalupkovej ulice, na mieste dnešnej budovy dočasnej autobusovej stanice a obchodného domu Alza, vznikne nová kancelárska veža od developera HB Reavis. Projekt obdržal kladné záväzné stanovisko od Hlavného mesta a bol zverejneý na EIA.

Zdroj: Morocz_Tacovsky / EIA

Projekt je oficiálne označovaný ako Twin City – polyfunkčný objekt B7 a do lokality prinesie ďalšie administratívne kapacity. Súčasná budova bude asanovaná a jej funkcie preberie dnes rozostavaná Stanica Nivy – vrátane autobusovej stanice aj predajne Alza. Nová veža sa bude dotýkať iného, už známeho zámeru výstavby parkovacieho domu so 741 parkovacími miestami, ktorý má k dispozícii stavebné povolenie.

Nová budova je tvarovo aj výškovo prispôsobená okoliu. Bude pozostávať z osempodlažnej podnože, z ktorej bude vyrastať veža s ďalšími jedenástimi podlažiami, plus jedným technickým. Celkovo tak hovoríme o devätnásťpodlažnej budove s výškou 75 metrov, výška podnože je 32 metrov (rovnako ako parkovacieho domu). Vertikála je voči ulici(am) natočená o 45°, čo je dané svetlotechnickými normami. Vzdialene tým bude pripomínať projekt Twin City Tower od toho istého developera. Pre zdôraznenie uličnej čiary však bude nad úrovňou parteru zrealizovaná konštrukcia, ktorá vytvorí akúsi pergolu.

V budove vznikne 17-tisíc metrov štvorcových administratívnych priestorov a takmer 800 metrov štvorcových retailu. V komplexe bude pri naplnení plnej kapacity pracovať viac ako 1,4-tisíc zamestnancov. Parkovanie sa bude nachádzať, okrem susedného parkovacieho domu, aj priamo v budove, v trojpodlažnej podzemnej garáži s 249 miestami (plus 146 v parkovacom dome). Pred objektom bude vedená cyklotrasa, cykloinfraštruktúra bude aj priamo v ňom.

Súčasťou developmentu bude aj zeleň v zadnej časti pozemku, smerom ku Sky Parku. Malo by tak dojsť k prepojeniu s parkom, ktorý vznikne v rámci susedného projektu. Developer Penta Real Estate porovnáva jeho veľkosť s Medickou záhradou a hovorí o jeho špičkovej kvalite, v dôsledku výstavby B7 jeho rozsah ešte viac narastie.

Zatiaľ boli zverejnené len úvodné nákresy, preto zatiaľ nemožno veľmi hodnotiť architektúru. Zo známych informácii však možno povedať, že na nároží Chalupkovej a Bottovej vznikne menší brat Twin City Tower, hoci s mierne odlišným dizajnom. Architektom B7 je kancelária Morocz_Tacovsky.

B7 už má v tejto chvíli vydané kladné záväzné stanovisko, ďalším krokom je tak územné rozhodnutie, obdržanie ktorého by však s ohľadom na súlad s Územným plánom zóny Chalupkova malo byť jednoduchšie. Realizácia by sa mala spustiť na začiatku roka 2021.

Developer chce tento projekt začať stavať čím skôr po dokončení Stanice Nivy a presunutí kapacít dočasnej autobusovej stanice. V tom istom čase by sa mala pravdepodobne spustiť aj výstavba parkovacieho domu, takže súbeh týchto dvoch projektov by dával zmysel. Dokončenie B7 očakáva na začiatku roka 2023.

Zastavovacia situácia. Zdroj: Morocz_Tacovsky / EIA

Bratislavský downtown tak dostane ďalšiu vežu, hoci tentokrát o niečo nižšiu. To by v princípe nemusel byť problém, keďže sa panoráma vyplní súborom nižších aj vyšších veží, čo je z kompozičného hľadiska správne. Veža sa bude nachádzať priamo naproti Rezidencii Bottova, ktorá bude mať vo vyššej časti 63 metrov, čo tiež prispeje k vytvoreniu určitej výškovej diferenciácie.

Do budúcnosti však bude potrebné do územia doplniť aj veže vyššie ako je súčasný limit 115-120 metrov. Tomu však bráni Územný plán zóny Chalupkova, ktorý výstavbu vyšších budov neumožňuje, nehovoriac o výstavbe mrakodrapov nad 150 metrov. Výsledkom je súčasný stav, kedy vzniká neatraktívna stena rovnako vysokých veží.

Mestská časť Staré Mesto, ktorá je obstaraváteľom ÚPZ, namieta, že v tejto chvíli nemá ÚPZ zmysel zmeniť, keďže investori sa ponáhľajú so svojimi projektami a nie sú ochotní čakať ďalšie roky na úpravy ÚPZ. To síce môže byť do istej miery pravda, v lokalite však ešte ostáva alebo ostane niekoľko miest, kde by sa dali veže umiestniť a bolo by žiaduce, keby ich výška bola väčšia – najlepšie je rovno v susedstve B7.

Je totiž nezmyslom predpokladať, že parkovací dom, ktorý chce HB Reavis vybudovať, bude riešenie na desaťročia dopredu. Hoci tento dom bude na vysokej technickej úrovni a bude obsahovať napríklad aj aktívny parter, stále sa nachádza v srdci downtownu, na jednom z najlukratívnejších miest v Bratislave. Vznik novej budovy na tomto mieste v horizonte desiatich rokov (a viac) preto považujem za pravdepodobný a žiaduci.

Do tej doby musí byť ÚPZ zaktualizovaný s vhodnejšími výškovými limitmi, ktoré vzniknú po konzultácii s expertmi schopnými takéto veci zhodnotiť. Pri dlžke podobných procesov (schválenie ÚPZ Chalupkova trvalo desať rokov) by sa malo začať okamžite. Mesto Bratislava by malo v prvom rade prepracovať návrh výškovej zonácie, ktorý ma k dispozícii z minulého obdobia.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.