Adrian Gubčo 01.03.2024 15:30

Boj o rozšírenie centra začína. Penta Real Estate rozbieha kampaň k Southbanku, žiada zmenu územného plánu

Na ľavom brehu Dunaja postupne napreduje budovanie nového centra Bratislavy – alebo bratislavského downtownu. V budúcnosti by sa však mal rozvoj preliať aj na pravý breh. V priestore medzi Starým mostom, Einsteinovou, Prístavným mostom a dunajskou hrádzou má vzniknúť nová súčasná štvrť, pre jej vznik je ale potrebná zmena Územného plánu.

Zdroj: Penta Real Estate

Pravý alebo petržalský breh Dunaja bol vždy v prudkom kontraste voči ľavému. Kým na ľavom sa rozvíjalo mesto, na druhej strane sa kvôli meniacemu toku a záplavám na rieke osídlenie vo väčšom rozsahu nevyformovalo. Meniť sa to začalo až v 18. a 19. storočí, keď boli zrealizované významné práce na dunajskej regulácii. Po druhej svetovej vojne sa začala Bratislava prudko nafukovať, v dôsledku čoho sa začali urbanisti zaoberať radikálnou expanziou zástavby aj do Petržalky.

Cieľom nebolo vybudovať na pravom brehu len sídlisko. Mal tu vzniknúť moderný mestský sektor so širokou škálou lokálnej aj celomestskej vybavenosti. Petržalka mala byť vzorovým projektom, predstavujúcim alternatívu voči tradičnému jadru Bratislavy. V tomto smere sa tu naplánoval aj vznik tzv. Celomestského centra – časť Petržalka.

Umiestnené malo byť v priestore medzi Starým mostom, dnešnou Einsteinovou, Prístavným mostom a Dunajom. Obsahovať malo významné verejné stavby aj bohatú zeleň. To však boli pôvodné plány. Nízky ekonomický výkon normalizačného Československa viedol k tomu, že sa postavilo len sídlisko a na vybavenosť a veľkolepé verejné budovy mal prísť čas neskôr. Tieto úvahy prerušil pád socialistického zriadenia.

Postsocialistická Bratislava sa nejakú dobu tomuto územiu nevenovala. Až v roku 2006 bola ukončená súťaž na novú podobu CMC Petržalka, ktorá priniesla nové odvážne vízie. Súčasťou plánov boli výškové budovy, obrovské verejné priestory, dunajské ostrovy alebo športové a spoločenské haly. Víťazný návrh od architekta Ivana Marka a architektky Marty Kropilákovej bol zanesený do Územného plánu, ktorý platí dodnes.

To je zo súčasného pohľadu komplikácia. Počas minulej dekády sa o lokalitu začali zaujímať významní bratislavskí developeri J&T Real Estate a HB Reavis prišli s víziou Nového Lida, súčasnej polyfunkčnej štvrte, ktorá by priniesla bývanie, pracoviská, kultúru, rekreáciu aj verejné priestory. Koncepcia štvrte bola odlišná oproti tomu, čo predpisoval Územný plán.

Noví architekti z kancelárií Compass alebo Marko&Placemakers (ktorú vedie, paradoxne, syn Ivana Marka Igor) prišli s odlišným programom a triezvejšou štruktúrou, ktorá sem prinášala menej veľkorysé priestranstvá a nerátala ani so vznikom nového dunajského ostrova. Išlo nielen o konzervatívnejšie riešenie, ale aj o omnoho realizovateľnejšie, udržateľnejšie a v konečnom dôsledku funkčnejšie.

S aktuálne platným konceptom sa nestotožnila ani spoločnosť Penta Real Estate, ktorá prevzala pozemky po HB Reavise a preriešila ich vo forme urbanisticko-architektonickej súťaže. V obrovskej medzinárodnej kompetícii sa presadil tím, tvorený hviezdnou kanceláriou Snøhetta, Studio Egret West a Gro architekti. Southbank (Južný breh), ako sa časť Penty nazýva, prináša odvážnu víziu, ktorú ale dnes nie je možné kvôli regulácii realizovať.

Kvalita Southbanku bude založená na polyfunkčnej štruktúre v dotyku s prepracovanými verejnými priestormi a zeleňou. Zdroj: Penta Real Estate

Víťazná verzia Southbanku ráta so vznikom polyfunkčnej štruktúry, tvorenej bývaním pri rieke (resp. dunajskej hrádzi) a kanceláriami bližšie k Mostu Apollo. Terasové bytovky budú usporiadané do akýchsi riadkov pozdĺž nábrežnej promenády (s výnimkou „ikonickej“ obytnej veže), kým kancelárie budú riešené tak, aby vytvorili hlukovú aj vizuálnu bariéru voči rušnej ceste. Kľúčovou kvalitou návrhu je však verejný priestor.

Ako deklarujú architekti, „príroda tu bola prvá“. Developer chce využiť výškový rozdiel medzi hrádzou a súčasnou úrovňou okolitého terénu v prospech vybudovania podzemného parkovania – stavby tak nepôjdu do hĺbky. Na druhej strane to bude znamenať zánik veľkej časti súčasnej zelene. Tá má nízku kvalitu, keďže ide zväčša o nálety, rastúce bez akejkoľvek starostlivosti alebo úpravy. S tým sa autori konceptu nevedeli zmieriť.

Celkové riešenie Southbanku je preto založené na vytvorení série priehlbní, „bowls“, teda plôch, kde bude zachovaná pôvodná úroveň terénu aj s originálnou zeleňou. Tieto ovplyvnili celkový urbanistický koncept, v rámci ktorého je štruktúra tvarovaná podľa územia a jeho zelených častí. Základom Southbanku majú byť verejné priestory a staré stromy, ktoré tu budú prítomné aj v čase výstavby, nielen o niekoľko desaťročí.

Jadro developmentu by mohlo vzniknúť na prekvapivom mieste – pod mostovkou Mosta Apollo, kde by mohlo byť prekryté rušné priestranstvo, využívané pre stretávanie sa a šport (športový bowl). Veľký bude herný bowl v západnej časti územia, oddychový bowl vo východnej alebo lesný bowl pri kancelárskom kampuse. Tadiaľto bude prechádzať uvažovaná električková trať z Nového Lida, pričom pretne aj kultúrny bowl.

Vo výsledku projekt prinesie do územia viac ako 1.000 bytov a viac ako 85.000 m² prenajímateľnej plochy kancelárskych a obchodných priestorov. Developer dnes pracuje na vypracovávaní podrobnejšej architektonickej štúdie, ktorá by vo väčšej miere zohľadňovala jeho požiadavky, ako aj požiadavky mesta, ktoré by tu rado videlo vybavenosť, napríklad materskú školu alebo sociálne priestory.

Medzi odborníkmi, ktorí projekt posudzovali v rámci súťaže, ale panuje zhoda, že koncept má vysokú kvalitu. V bowls vidia obrovský potenciál pre zachovanie viacerých kvalít a aktiváciu územia. Vysoko hodnotená je práca so zeleňou aj narábanie s dažďovou vodou.

Developer tvrdí, že bude chrániť zeleň a vytvárať podmienky pre rozvoj verenej dopravy. Zdroj: Penta Real Estate

Napriek všetkým superlatívom ale môže zámer naraziť. Hlavné mesto si je vedomé nereálnosti požiadaviek aktuálneho Územného plánu, preto podporuje jeho zmenu. Problémom však je, že ide do veľkej miery aj o politické rozhodnutie, nielen odborné. Úpravu regulácie musí schváliť zastupiteľstvo, na ktoré začínajú vyvíjať tlak aktivisti.

Skupina ľudí z prostredia ochrancov modernej architektúry pred časom zverejnila otvorenú výzvu primátorovi, aby prehodnotil svoju podporu developerským zámerom v lokalite. Argumentovali pritom prírodnými hodnotami územia, možným narušením prúdenia podzemnej vody, ale aj prítomnosťou neformálnych komunít, od športovcov po ľudí bez domova. Nové developmenty budú podľa nich obyčajným komerčným využitím územia.

Výzvu podporilo viacero ľudí s nespochybniteľným odborným kreditom, preto možno predpokladať, že to bude pre budúcnosť rozvoja pravého brehu komplikácia. Developer si to očividne uvedomuje taktiež. V uplynulých dňoch predstavil oficiálny web projektu, v rámci ktorého sa snaží upozorniť na potrebu zmeny plánu aj vyvrátiť tvrdenia, že development prinesie deštrukciu prírody.

Penta Real Estate pripomína, že výstavba nijako nenaruší chránené územia, najmä Chránený areál Soví les. „S rešpektom k vzájomnej blízkosti sme kvôli vyhodnoteniu možných nepriamych vplyvov oslovili odborníkov zo Slovenskej akadémie vied a ochranárskych združení, aby vznikajúci vzťah urbanizovaného a prírodného prostredia v predstihu odborne posúdili a vyhodnotili,“ hovorí developer.

Oslovení odborníci konštatujú, že koncepcia umožňuje ochranu kľúčových hodnôt. „Vďaka terénnym úpravám víťazného architektonického návrhu sa podarí väčšiu časť prítomného biotopu mäkkého lužného lesa zachovať,“ tvrdí napríklad Mária Šibíková z Botanického ústavu, Centra biológie rastlín a biodiverzity SAV. Developer dopĺňa, že bude sadiť prirodzenú faunu, odstraňovať invázne druhy a vytvárať vhodné biotopy pre vtáky, netopiere alebo hmyz.

Penta Real Estate je tak presvedčená, že Southbank prinesie výrazné skvalitnenie územia. Podľa firmy pôjde o lokalitu s potenciálom vytvoriť 15-minútové mesto, výborne napojenú na zvyšok Bratislavy pešou lávkou cez Dunaj, električkovou traťou alebo TIOPom Einsteinova, tvorenú architektonicky príťažlivou zástavbou doplnenou o rozsiahle zelené verejné priestory. Z pohľadu metropoly tak bude vznik developmentu benefitom.

Teraz musí o týchto výhodách presvedčiť aj verejnosť a zastupiteľov. Zmena Územného plánu v prospech premeny CMC Petržalka by mohla prísť približne do roka. Už teraz je zrejmé, že sa bude toto obdobie niesť v znamení búrlivých diskusií. Výsledkom však môže byť rozšírenie centra mesta na pravý breh. Konečne sa tak naozaj dotvorí dávna vízia – urobiť z Bratislavy mesto na oboch stranách Dunaja.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.