Andrej Sárközi 26.12.2022 14:10

Penta postaví novú modernú štvrť. Projekt Medze odhaľuje aktuálne detaily

Bratislava sa blíži ku transformácii ďalšieho priestoru, ktorý zmenu potreboval už dlhodobo. Medzi Dúbravkou a Karlovou Vsou pripravuje developer Penta Real Estate polyfunkčný súbor Medze. Predstavený bol ešte v lete minulého roka, dnes sú známe ďalšie detaily.

Zdroj: Penta Real Estate / EIA

Podobu nového projektu hľadal developer v architektonickej súťaži, ktorá mala priniesť najlepšiu odpoveď na to, ako transformovať územie južne od areálu, patriace Polícii Slovenskej republiky. Konkrétne ide o lokalitu s názvom Horné Krčace pri električkovej radiále. Areál navrhovanej činnosti susedí vo východnej časti s ulicou M. Schneidera Trnavského, zo západnej s existujúcou poľnou cestou prechádzajúcou záhradkárskou osadou, severné a južné časti zase a susedia s využívanými i nevyužívanými záhradami. Zväčša sa tu zdržujú ľudia bez domova a územie je zarastené náletovou zeleňou.

Architektonickej súťaže na premenu lokality sa zúčastnili ateliéry zo Slovenska, Českej republiky, Dánska, Holandska a Slovinska. Návrhy posudzovala nezávislá porota v zložení Ing. arch Kornel Kobák – zakladateľ AVK architekti, Pascal Cornips ARCH – partner BCA a Igor Marko MA ARCH ARB – zakladateľ Marko&Placemakers, doplnená o porotcov, závislých na vyhlasovateľovi. Tá vybrala za víťaza prestížnu architektonickú kanceláriu Pantograph. 

Developer predložil dokumentáciu na Ministerstvo životného prostredia pre posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) v júni roku 2021. Z vtedy publikovaného zámeru vyplývalo, že vznikne 22 objektov, ktoré budú v rozvoľnenej štruktúre vložené do strmého terénu. Objekty mali mať podľa dokumentácie maximálne trinásť podlaží a celkovo tu bolo naplánovaných 520 bytových a 280 rekreačných ubytovacích jednotiek (kvôli územnému plánu). 

Stavby mali byť v území rozložené na základe svojej veľkosti – najmohutnejšie boli situované pri električkovej trati, kde sa mali nachádzať obchodné priestory a bývanie. Nad nimi sa uvažovalo s o čosi menšie bytovky so štyrmi až šiestimi podlažiami. V najvyšších polohách mali zase vzniknúť menšie dvojpodlažné a trojpodlažné objekty, viladomy, obsahujúce prevažne rezidenčnú funkciu. Developer tiež počítal s občianskou vybavenosťou a verejnými priestranstvami. Vzniknúť mala nová škôlka, námestie, detské a workoutové ihriská, vodné prvky či cykloinfraštruktúra. Stavebník naplánoval 1.246 parkovacích miest, z ktorých viac ako 90 percent bolo v podzemí. 

Developer pôvodne naplánoval dvojicu variantov, líšiacu sa v objeme zelene. Na základe pripomienok ale doručil na Ministerstvo životného prostredia aktualizovanú správu o hodnotení navrhovanej činnosti. V nej pôvodný druhý variant nahradil Variantom 2m, ktorý je funkčným riešením identický, rozdielnosť ale spočíva v rozdielnom stavebno-technickom riešení stavby, v rozsiahlejšej výmere zelených plôch či v rozpracovaní návrhu adaptačných opatrení na zmenu klímy. Správa vo svojom záverečnom hodnotení prirodzene odporúča výstavbu projektu na základe práve tohto variantu.

Tento je príznačný výsadbou zelene v celkovej výmere 25.614 metrov štvorcových, z toho až cca 18.449 metrov štvorcových (cca 72%) bude tvoriť zeleň na rastlom teréne a približne 7.165 metrov štvorcových bude tvoriť strešná zeleň nad podzemnými konštrukciami stavby. Ide o značne vyššie čísla ako v prvom variante, ten obsahuje vegetačné úpravy o rozlohe 25.580,4 metrov štvorcových. Variant č. 2m taktiež ráta s obnoviteľnými zdrojmi energie či adaptačnými opatreniami na zmiernenie negatívnych dôsledkov zmeny klímy v podobe prvkov sivej, zelenej a modrej infraštruktúry. Správa pri druhom variante tiež vyzdvihuje realizáciu areálovej dažďovej kanalizácie s retenčno-akumulačnými systémami, ktoré budú zadržiavať dažďové vody na pozemku, čím sa zmierni dopad klimatických zmien.

Zásadnou úpravou prešiel hmotový koncept. Aj tentokrát je development rozdelený na tri zóny. Zóna priamo nadväzujúca na ul. M. Schneidera Trnavského bude mať mestský charakter, pričom priestory medzi objektmi budú tvorené kombináciou spevnených plôch a malých námestí s plochami parkovo upravenej zelene. Umiestnené tu budú 10-12-podlažné objekty prechodného ubytovania dlhodobého charakteru s aktívnym prízemím. Umiestnený tu bude aj samostatný objekt škôlky.

V druhej zóne je navrhovaná zástavba objemovo a výškovo redukovaná so zreteľom na morfologické podmienky územia. V tejto polohe sú navrhované bytové domy spolu s objektmi prechodného ubytovania s určitou vybavenosťou v parteri. Podlažnosť objektov sa bude pohybovať na úrovni 4-9 nadzemných podlaží. V juhozápadnej časti riešeného územia bude séria bytoviek s maximálne piatimi podlažiami. Objektov má byť celkovo 23.

Situácia, Variant číslo 2. Zdroj: Penta Real Estate / EIA

Aktualizáciou prešlo taktiež dopravno-kapacitné posúdenie. Materiál na základe vykonaných dopravných prieskumov a dopravnej analýzy hodnotí súčasný stav dopravnej obsluhy a predkladá prognózu v dvoch časových horizontoch rokov 2025 a 2035. Konkrétne boli posúdené križovatky, ktoré budú novým projektom najviac ovplyvnené.  

Križovatka M. Schneidera-Trnavského – Harmincova bola vyhodnotená pre minulý rok ako vyhovujúca, po priťažení je už v roku 2025 nevyhovujúca s kongesciami (zápchami) na vstupe od Harmincovej ulice. Križovatka M. Schneidera-Trnavského – Líščie údolie je pre roky 2021, 2025 a 2035 vyhovujúca a Križovatka Karloveská – Kuklovská je rovnako pre spomenuté roky vo vyhovujúcom stave. Vo výhľadovom období do roku 2035 je kapacitne vyhovujúca s dostatočnou rezervou aj neúplná styková križovatka pre napojenie Polyfunkčného súboru Medze na miestnu komunikáciu M. Schneidera – Trnavského. 

Dokumentácia ale zdôrazňuje, že je potrebné urýchliť dobudovanie nadradenej komunikačnej siete. Ide najmä o predlženie Saratovskej ulice s predlžením električkovej trate, skapacitnenie diaľnice D2 v úseku od Stupavy po tunel Sitina a prepojenie Dúbravky a Lamača prostredníctvom Pri kríži – Podháj. 

Ako sme infomovali ešte v článku z minulého roka, developer by chcel rozbehnúť výstavbu v treťom kvartáli roku 2023, čo možno považovať, s ohľadom na rozsah a komplikovanosť projektu, za otázny termín. Predpokladaná je tiež výstavba na etapy. Celkové predpokladané náklady na výstavbu sa pohybujú na úrovni 70 miliónov eur. 

Výstavba modernej polyfunkčnej zóny výrazne prispeje k urbanizácii priestoru, ktorý je ideálnym miestom pre výstavbu. Lokalita je dobre napojená na verejnú dopravu, dopravnú sieť, výstavba nikomu nezhorší komfort bývania a do budúcna umožní prepojiť dnes oddelené štvrte Karlova Ves a Dúbravka. Projekt od Penty sa zároveň pripojí k developmentom v blízkom okolí, ktoré sa realizujú alebo len pripravujú. Najväčším je koncept obytného súboru Čerešne City od ITB Development, menším projektom sú Zelené záluhy od spoločnosti Devecorp a transformáciou prejde aj areál Športového centra polície, kde pribudnú nové športoviská a pôvodné sa obnovia. 

Polyfunkčný súbor Medze sa tak krok po kroku blíži k realizácii. Zámer si za cieľ kladie priniesť bývanie s vysokou kultúrou bývania alebo využitím ekologických trendov s dôrazom na uplatňovanie stratégie trvalo udržateľného rozvoja. Nový komplex v Dúbravke by mal poskytovať aj dobré spojenie bývania, športu a zelene. Skompaktnenie urbanistickej štruktúry aj rozvoj jednotlivých funkcií by mal mať pre Bratislavu pozitívny vplyv. Otázkou dnes ostáva, či sa budú Medze ďalej rozširovať. Tento projekt je totiž stále len začiatkom cesty k vzniku skutočne plnohodnotného mesta na mieste, kde je dnes len "divočina". 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.