Adrian Gubčo 20.06.2023 16:45

Ľudia rukojemníkmi Magistrátu. Pod Vinicou sa konečne odovzdá, dokončené je už rok

Na Bielom Kríži v Novom Meste je už nejakú dobu dokončený rezidenčný projekt Pod Vinicou. Napriek tomu ostáva prázdny. V tomto prípade za tým nie sú problémy investora, developerskej divízie spoločnosti Arca Capital. Kolaudácii obytného súboru zabránila neschopnosť Hlavného mesta a poslancov mestského zastupiteľstva.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Biely Kríž sa v poslednom období stáva pomerne atraktívnym miestom pre bývanie. Príjemné sídlisko od známeho architekta Vladimíra Karfíka vyniká dostupnosťou do centra vďaka dotyku s električkovou traťou a železničnou stanicou Vinohrady, blízkosťou prírodného prostredia Malých Karpát, bohatstvom zelene a v poslednom období aj dotykom s Novou Cvernovkou, kultúrnym centrom celomestského významu. Naostatok, plány na prestavbu Palmy prinášajú prísľub ďalšieho rozvoja do budúcna.

Keď teda v roku 2019 Arca Capital (resp. jej SPV ACS 5, s.r.o.) rozbehla predaj a výstavbu projektu, robila to s veľkým predpokladom úspechu. Developer dokonca upravil komplex, aby tu mohol vybudovať viac rezidenčných jednotiek. Z pôvodnej štvorice bytoviek a jedného objektu občianskej vybavenosti sa stali bytovky a parkovací dom, aby sa napokon zmenili na bytové domy a objekt občianskej vybavenosti, ktorý sa napokon upravil na bytový dom. Súčasťou areálu je aj doskový bytový dom.

Development sa rozostaval v roku 2019 a v druhej polovici roka 2020 už bola dokončená hrubá stavba. Stavebne boli jednotlivé objekty dokončené na prelome rokov 2021 a 2022, na jar boli ukončené aj práce v okolí domov. Investorovi sa podarilo vypredať takmer všetky byty – oficiálny web uvádza ako voľné len štyri byty zo 157. Okrem lokality klientov zaujali aj vcelku decentný štandard a relatívne priaznivé ceny.

Zákazníci celkom logicky očakávali, že do svojich bytov sa nasťahujú ešte v priebehu roka 2022. Developer deklaroval, že ešte na jar 2022 podá žiadosť o povolenia na užívanie stavieb. Za štandardných okolností by išlo o formalitu. V tomto prípade sa však ukázalo, že situácia je zložitejšia.

Viacero strán – mestská časť, mesto, Okresný úrad Bratislava III, Bratislavský samosprávny kraj aj miestni občania – totiž žiadali, aby bol prístup do obytného súboru zabezpečený z južnej strany. Developer tu mal vybudovať novú komunikáciu, ktorá by obišla areál Školy pre mimoriadne nadané deti a gymnázium. Dnes je táto cesta z veľkej časti postavená. Výnimku tvorí krátky úsek, ktorý sa nachádza na cudzom pozemku – na pozemku Hlavného mesta.

Developer tvrdí, že sa o zisk právneho titulu k pozemku snažil opakovane. Prvýkrát žiadal o nájom už v roku 2018, hoci ešte predtým, v roku 2016, sa o to usiloval predošlý investor. Neskôr požiadal o zriadenie vecného bremena, napokon v roku 2021 prejavil záujem pozemok odkúpiť. Magistrát svoj záujem na predaji potvrdil ešte v roku 2021. Okrem toho investora požiadal o platbu za využívanie pozemkov, ktoré ale stavebník podľa vlastných slov nevyužíval.

Vyrovnanie právnych vzťahov a dokončenie komunikácie je zásadné, keďže bez týchto krokov odmieta stavebný úrad v mestskej časti Nové Mesto vydať kolaudačné rozhodnutie. Budúci obyvatelia projektu sa tak do veľkej miery stali rukojemníkmi Magistrátu.

Developer dostal za úlohu vybudovať novú cestu - k spojeniu však chýbal právny vzťah k pozemkom Magistrátu. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Situácia sa zmenila až celkom nedávno – na poslednom rokovaní Mestského zastupiteľstva 25. mája sa rokovalo o návrhu na predaj pozemkov spoločnosti ACS 5 s.r.o. Poslanci a poslankyne predaj schválili.

Pre ukončenie celého procesu je to zásadná informácia. „Hoci cesta k zavŕšeniu projektu bola pomerne zdĺhavá, aktuálne sa projekt „Pod Vinicou" blíži do jeho cieľa,“ konštatuje Michal Vičan z Arca Capital. „Spoločnosť ACS 5, s.r.o. verí, že všetky prebiehajúce administratívne procesy a posledné úpravy prebehnú v čo najkratšom možnom čase a projekt bude dokončený a odovzdaný klientom v čo najskoršom možnom termíne.“

Ani toto rokovanie však nebolo celkom hladké. Prechádzala mu totiž diskusia na Komisii územného plánovania a výstavby pri Mestskom zastupiteľstve, ktorého sa zúčastnili aj zástupcovia približne 70 vlastníkov bytov v projekte. Tí prezentovali veľkú obavu z ďalšieho postupu – prípadné odmietavé stanovisko poslancov by ich opäť vzdialilo od ich bytov. Z dvanástich členov komisie sa napokon štyria členovia zdržali hlasovania o návrhu uznesenia, ktoré malo byť predložené do zastupiteľstva.

Zástupkyňa vlastníkov vystúpila aj na Mestskom zastupiteľstve, pričom pripomenula, že návrh na predaj prešiel všetkými príslušnými komisiami na Magistráte. Výhrady pôvodne nemal ani starosta mestskej časti Nové Mesto. Uznesenie bolo napokon po menšej diskusii a doplnení prijaté, pričom zo 41 poslancov bolo 30 za, 9 sa zdržali (vrátane starostu mestskej časti) a dvaja boli proti.

Redakcia YIM.BA oslovila Hlavné mesto, prečo trvalo tak dlho, kým sa materiál dostal na rokovanie zastupiteľstva a prečo nevyhovelo žiadostiam investora už dávnejšie – či už išlo o nájom pozemku, vecné bremeno alebo predaj. Do uzávierky Magistrát neodpovedal.

Problémy s úradmi mal aj neďaleký Guthaus. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

V každom prípade sa ukazuje, ako dokáže pasivita úradov (a odpor zastupiteľov) priniesť konkrétne útrapy ľuďom, ktorí si v dobrej viere zakúpili bývanie, očakávajúc, že tieto budú konať aj v ich záujme. Pod Vinicou bude snáď skolaudované a odovzdané v najbližších mesiacoch. Rezidenti sa budú sťahovať s vyše ročným meškaním. Celý tento posun bol absolútne zbytočný.

Nejde o jediný prípad, kedy sa stalo niečo podobné – hoci v tomto prípade bol Magistrát nevinný. Len neďaleko sa nachádza projekt Guthaus od developera Corwin. Tu zas komplikácie spôsobili pomalé postupy novomestského stavebného úradu, spojené s obštrukciami zo strany „aktivistov“. Aj obyvatelia Guthausu mohli rok pozorovať svoje budúce bydlisko, kým sa doňho mohli nasťahovať.

Nová stavebná legislatíva prichádza s víziou urýchlenia procesov v súvislosti so stanovením povinných lehôt pre vyjadrenie. Rovnako pracuje s fikciou právneho súhlasu – teda pokiaľ sa úrad nevyjadrí alebo nestihne vyjadriť, má sa za to, že súhlasí.

Efektivita tohto kroku sa ukáže až v praxi. Značné zrýchlenie povoľovacích procesov však nepomôže len investorom a developerom. Víťazmi môžu byť aj bežní ľudia, ktorí boli doteraz v pozícii rukojemníkov úradov.  

Pozrite si výstavbu Pod Vinicou vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.