Adrian Gubčo 12.01.2022 16:37

Vláda schválila Zákon o výstavbe a Zákon o územnom plánovaní

Vláda Slovenskej republiky na dnešnom zasadnutí schválila návrhy Zákona o výstavbe a Zákona o územnom plánovaní, v skratke nového Stavebného zákona. Pôvodný Stavebný zákon platí už od roku 1976, odkedy bol viackrát novelizovaný. Úplne nová legislatíva by však mala reagovať na súčasné výzvy a priniesť zefektívnenie stavebného a územnoplánovacieho procesu. Urýchliť by sa malo aj povoľovanie nových stavieb.

Ilustračný záber

Potreba prijatia nového zákona je témou už dlhodobo – s vlastným návrhom Stavebného zákona pravidelne prichádzala väčšina minulých vlád. Za svoju prioritu to označila aj súčasná vláda. Predloženie návrhov novej legislatívy do parlamentu sa dostalo už do Programového vyhlásenia (str. 86), pričom stanovený bol aj presný termín – najneskôr do októbra 2020. To sa nepodarilo, jednak preto, lebo dlhšie trvala príprava, ale aj kvôli odporu viacerých aktérov proti návrhom, predloženým do medzirezortného pripomienkového konania.

Oba zákony prešli dvojnásobným pripomienkovaním, než ich na konci minulého roka schválila Hospodárska a sociálna rada a Legislatívna rada vlády. Následne ich prerokovala – opäť s pripomienkami – samotná Vláda SR, ktorá ich však zároveň schválila. Oba zákony by sa tak mali posunúť na rokovanie Národnej rady SR. V priebehu minulého roka sa očakávalo, že zákony budú prijaté od 1. marca a do účinnosti vstúpia 1. januára 2023. Termín účinnosti platí aj teraz, napriek určitým posunom.

Na základe tlačových správ je medzi kľúčovými zmenami prezentovaná profesionalizácia štátnej správy vo výstavbe, znižovanie administratívnej záťaže pri činnostiach súvisiacich s výstavbou, zrýchlenie konaní, elektronizácia procesov alebo digitalizácia dát v územnom plánovaní a výstavbe. Veľkou novinkou bude zriadenie nového veľkého Úradu pre územné plánovanie a výstavbu. Stavebné úrady v obciach a mestách budú spadať pod tento úrad s vymedzenou územnou pôsobnosťou, vzniknúť by malo osem regionálnych pracovísk. Úprava v praxi znamená, že starostovia a primátori stratia vplyv na povoľovacie procesy, keďže sa z preneseného výkonu štátnej správy stanú opäť výkonmi, realizovanými štátom. Šéfovia samospráv sú aktuálne štatutármi stavebných úradov.

Z hľadiska investorov a stavebníkov bude najvýraznejšou zmenou elektronizácia celého procesu a posilnenie úlohy projektantov. Stavebný zámer s príslušnou dokumentáciou bude vložený do informačného systému Urbion, ktorý ho automaticky posúdi a zverejní pre dotknuté strany na vyjadrenie. Ak bude zámer v poriadku, stavebník získa zo strany regionálneho úradu rozhodnutie o stavebnom zámere, ak v ňom budú rozpory, úrad ich bude preverovať. Pri veľkých projektoch sa bude ešte dodávať podrobnejšia dokumentácia. Úplnosť a správnosť podkladov zabezpečí projektant. Odstrániť sa má územné konanie v snahe o ukončenie existencie duplicít pri povoľovaní aj zbytočného dvojnásobného pripomienkovania.

Jeden z predkladateľov zákonov, podpredseda Vlády SR Štefan Holý, pripomína, že po novom bude mať štát účinnejšie nástroje v boji proti čiernym stavbám. „Táto legislatíva prináša definitívny koniec čiernych stavieb a rýchlejší proces schvaľovania nových stavebných projektov, zámerov pre obyvateľov," povedal Holý. Ukončená bude prax dodatočného povolenia čiernej stavby. „Systém dodatočnej legalizácie tak, ako ho poznáme dnes, že postavíte čiernu stavbu, a potom si ju spätne necháte zlegalizovať, táto legislatíva nepozná. Navyše predpokladá, že pokiaľ máte čiernu stavbu, tak zo zákona nie je možné ju pripojiť na akékoľvek energie," priblížil Holý. Tak ako aj pri iných stavbách, aj v tomto prípade prejde rozhodovacia kompetencia na štát.

Z hľadiska miest a obcí sa oveľa významnejším stane územné plánovanie. „Územné plánovanie by sa malo stať základným inštitútom tak, aby si vedeli obce a mestá naplánovať rozvoj vo vlastnom území," konštatuje Štefan Holý. Hoci v skutočnosti by to tak malo byť už dnes, možnosť rozhodovať v rámci územných a stavebných konaní viedla k nízkej motivácii obcí, miest a mestských častí intenzívnejšie pracovať na územných plánoch. Po novom sa má zjednotiť metodika či štruktúra plánov, ktoré budú podrobné a digitalizované. 

Keďže zákony schválila vláda a predkladatelia sú zo strany Sme rodina, je pravdepodobnejšie, že parlamentom prejdú relatívne hladko. Výstavbu na Slovensku by tak mohli čakať už čoskoro výrazné zmeny. O niečo dlhšie pravdepodobne potrvá spustenie a zabehnutie Urbionu, naplno sa tak účinky zákona prejavia pravdepodobne až v druhej polovici tejto dekády.

Podpredseda Vlády SR Štefan Holý. Zdroj: TASR/Jaroslav Novák via Hospodárske noviny

Posun v procese vzniku nového Stavebného zákona je veľmi významnou správou pre budúcnosť stavebného rozvoja v krajine. Investori a odborná verejnosť už dlho upozorňujú, že súčasný stav je neudržateľný. Známa je štatistika z rebríčka Doing Business, na základe ktorej sme v dĺžke stavebných konaní na tom horšie ako viaceré krajiny subsaharskej Afriky (sme na 146. mieste). Komplikovaná legislatíva, byrokracia, zdĺhavé konania a široké možnosti robenia obštrukcií majú za následok, že na trhu chýbajú byty, tie existujúce sú zbytočne predražené a Slovensku (predovšetkým Bratislave) sa vyhýbajú zahraniční developeri, ktorí by mohli oživiť trh. Zlé zákony spomaľujú celkový rozvoj krajiny.

Nové zákony prichádzajú s prísľubom mnohých zmien. Je potrebné povedať, že nie sú prijímané výlučne pozitívne. Prirodzený je odpor viacerých samospráv, vrátane bratislavských mestských častí, ktoré nesúhlasia s odňatím stavebných úradov. Mnohí starostovia a starostky sa obávajú, že tým stratia kontrolu nad výstavbou na ich území. To je však dobrá správa, keďže sa takto budú musieť namiesto netransparentných rokovaní s developermi sústrediť na územné plánovanie. Mnoho starostov si možno vydýchne, keď už na nich nebude vyvíjaný taký tlak zo strany verejnosti, ale aj investorov.

Veľkú kritiku priniesli organizácie Via Iuris a Slovensko.Digital, ktoré za hlavný prehrešok považujú spôsob vytvorenia a prevádzkovania informačných systémov, ktoré sa majú „odovzdať“ externej firme. Organizáciám sa nepáči ani nízka miera participácie s odbornou verejnosťou, zhoršenie postavenia susedov a verejnosti pri povoľovaní stavebnej činnosti, nezabezpečenie účasti verejnosti pri stavbách s dopadom na životné prostredie a veľký význam, ktorý pridáva projektantovi (platenému investorom). Nedostatky vidia aj v Zákone o územnom plánovaní, v terminológii, štylistike a gramatike.

V každom prípade, odstránenie duplicitných konaní je dobrou správou. Teoreticky to platí aj o posilnení úloh projektantov, ktorí teraz budú za správny postup povoľovania projektu ručiť svojou kariérou. Elektronizácia celého procesu je v teórii vynikajúca myšlienka, v skutočnom výkone mám však veľké obavy o úspech jej implementovania.

Čo sa týka územného plánovania, Zákon o územnom plánovaní obsahuje zaujímavú zmienku o tom, že Bratislava a Košice budú tvoriť tzv. metropolitné plány, ktoré budú okrem ich katastrov zahŕňať aj okolité obce, určené úradom. Pokiaľ už tieto obce majú schválené územné plány, mesto ich musí rešpektovať, každopádne to ale zvyšuje mieru kontroly nad rozvojom zázemia. Mestá budú aj naďalej vydávať záväzné stanoviská, takže sa nestratí ani kontrola nad konkrétnymi zámermi. Zákon obsahuje aj možnosť ustanoviť osobitné podmienky na priestorové usporiadanie územia a funkčné využívanie územia a územnotechnické požiadavky na výstavbu na území Bratislavy (a Košíc), čo by mohlo otvoriť cestu ku vzniku špecifických predpisov.

Stavebný sektor tak môžu čakať veľké zmeny. Aj napriek chybám je asi najlepšie zákon čo najskôr schváliť, uviesť do platnosti a následne „vychytávať muchy“. Koniec koncov, súčasný Stavebný zákon bol novelizovaný už mnohokrát. Dokonalé a večne nemenné zákony prakticky neexistujú a bude to aj tento prípad. Faktom je, že novú legislatívu v tomto smere potrebujeme.

Ak sa nakoniec ukážu zákony ako dobré, prípadne sa obrúsia do kvalitnej podoby, veľkým zlepšením by mohla prejsť aj Bratislava. V prvom rade by sa mohla zvýšiť ochota jej vedenia, ako aj vedení mestských častí, agilnejšie pracovať na zmenách Územného plánu, na úplne novom pláne, alebo na územných plánoch zón. Aktualizovať by sa podmienky pre rozvoj nevyužívaných, zanedbaných a funkčne zle nastavených plôch. To by mohlo znamenať väčší a po novom aj rýchlejší prísun bytov či priestorov pre pracoviská, vybavenosť a verejné priestory. Ak sa skutočne podarí vytvoriť si aj predpisy, vychádzajúce z princípov nového urbanizmu, Bratislava bude kompaktnejšia, udržateľnejšia a krajšia.

Výsledkom tak bude rýchlejší ekonomický rozvoj, efektívnejšia správa územia, lepšia odolnosť mesta voči klimatickej zmene, vyššia kvalita života a zvýšená atraktivita. Benefitovať budú podnikatelia, verejný sektor aj obyvatelia. To všetko dokáže vyvolať naozaj kvalitná stavebná legislatíva. Bez nej sa Bratislava ani Slovensko naozaj výrazne zlepšiť nedajú.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.