Adrian Gubčo 10.05.2021 13:13

Detaily nového Stavebného zákona sú známe

Nový Stavebný zákon – resp. Zákon o územnom plánovaní a Zákon o výstavbe – vstúpil do medzirezortného pripomienkového konania (MPK). V súvislosti s tým boli oba zákony zverejnené a prvýkrát oficiálne predstavené verejnosti. Vláda SR si od prijatia zákonov sľubuje zjednodušenie povoľovania, urýchlenie ekonomického rozvoja aj vytvorenie podmienok pre masívny rozvoj nájomného bývania.

Ilustračný záber

Posunutie zákonov do fázy MPK predstavili v rámci spoločného vyhlásenia predseda Národnej rady SR Boris Kollár a podpredseda vlády SR pre legislatívu a strategické plánovanie Štefan Holý. Ako uviedol B. Kollár, výstavba sa na Slovensku riadi zákonom z roku 1976, ktorý je zastaralý a legislatíva je taká nekvalitná, že sme v rýchlosti zisku stavebného povolenia na úrovni krajín subsaharskej Afriky. Pre riešenie súčasných ekonomických problémov je však potrebné naštartovať masívnu výstavbu, čo je možné len vďaka zmene Stavebného zákona.

Problémy pripomenul aj Š. Holý, keď upozornil na absenciu územných plánov v mnohých obciach, problematický rozvoj verejných priestorov alebo necitlivé zásahy. Zásadným problémom je nízka dostupnosť bývania, chýbajúce nemocnice či dopravná infraštruktúra. Slovensko sa chce preto podľa podpredsedu vlády inšpirovať krajinami, kde je situácia lepšia a vytvoriť nový systém pravidiel a postupov, aby sa znížila byrokratická záťaž a procesy zrýchlili. Š. Holý zdôraznil, že prenesený výkon štátnej správy stavebných úradov sa vracia na štát. Takisto má prísť koniec čiernym stavbám.

Jednou z hlavných noviniek bude vznik elektronického systému Urbion, ktorý má až trojnásobne zrýchliť stavebné konanie. Stavebník alebo ním splnomocnený projektant nahrá svoj zámer do systému, kde bude časť procesov automatizovaná. Elektronickým spôsobom prebehne aj komunikácia s úradmi či s účastníkmi konaní. To prinesie zjednodušenie záťaže pre stavebníkov, úradníkov a redukciu papierových foriem dokumentácie. Uplatniť sa má aj zásada jedno konanie – jedno vyjadrenie.

Vznik informačného systému sa predpokladá nielen pri stavebnom konaní, ale aj pri územnoplánovacích procesoch. Vytvorený má byť do dvoch rokov od nadobudnutia účinnosti zákona. Zákon prikazuje každej obci, aby mala schválený územný plán obce, v prípade Bratislavy a Košíc hovorí o „metropolitnom územnom pláne“. Územné plány sa nebudú robiť len pre obce a kraje, ale aj pre mikroregióny, resp. funkčné mestské regióny. Existovať by mala akási národná autorita v územnom plánovaní (a výstavbe), ktorá bude zodpovedať najmä nad Koncepciou územného rozvoja SR.

Na návrh zákona už začínajú postupne reagovať aktéri vo výstavbe. Prvá reakcia prišla od Inštitútu urbánneho rozvoja (IUR), ktorý inak zákon netrpezlivo očakáva. Kriticky sa postavil k myšlienke navýšenia spoplatňovania vydania povolenia stavby, a to až vo výške 1,25% zo stavebných nákladov. To je cena, ktorá by bola pre investorov citeľná a podľa IURu sa negatívne premietne do cien bývania.

Ak by sa však navýšenie schválilo bez toho, aby sa zároveň znížila napríklad výška poplatku za rozvoj, Slovensko si v rebríčku Doing Business nepolepší – indikátor je totiž tvorený nielen rýchlosťou povolení, ale aj ich cenou. Okrem toho, položka vplyvov nedostatočne zohľadňuje vplyv zrýchlenia povoľovacích konaní. To by mohlo priniesť nárast stavebnej produkcie o 5-10%, čo prinesie obrovské príjmy z DPH, vzniknú úspory z digitalizácie, úsporu vyplývajúcu z medziročného rastu cien stavebnej produkcie a iné zisky. Podľa IURu tak zmena v spoplatňovaní povolení nie je vôbec potrebná.

Návrhy zákonov bude možné pripomienkovať, a to až do 25. júna. MPK bude prebiehať do 26. mája. Od všetkých aktérov v procese výstavby nepochybne príde množstvo pripomienok – možno stovky, prekvapením by nebol ani štvorciferný počet. Ide o jednu z najdôležitejších reforiem, ktorú Slovensko potrebuje už desaťročia. Prijatie a implementácia veľmi kvalitného Stavebného zákona by mohla krajinu veľmi zásadným spôsobom posunúť vpred.

Aktuálna politická reprezentácia vidí prijatie nového zákona (zákonov) ako hlavný spôsob, ako dosiahnuť naplnenie prísľubu o masívnej výstavbe nových nájomných bytov. Tvrdenie, že sa bude stavať 25-tisíc jednotiek ročne, je krajne nepravdepodobné a v tejto chvíli si ho neviem predstaviť. Ak by sa malo pomôcť Bratislave, kde je kríza dostupnosti bývania najhoršia, z tohto počtu by musela byť aspoň polovica v hlavnom meste. Na to však Bratislava nemá podmienky a nebude ich mať dlho po prípadnom schválení zákona.

Okrem prvého zreteľného problému – absencie vhodných pozemkov a financií – je to najmä otázka Územného plánu Hlavného mesta SR Bratislavy. Nový zákon o územnom plánovaní nenaznačuje radikálne zmeny, hoci pár pozitív sa v ňom nájde. Prísľub, že Bratislava si bude môcť robiť „metropolitný územný plán“ na úrovni funkčného mestského regiónu, by mohol pomôcť zastaviť alebo spomaliť divokú suburbanizáciu. Funkčný mestský región je totiž celé územie, zahŕňajúce jadro so svojim zázemím, teda desiatky okolitých obcí. K zlepšeniu mesta to je významný krok.

Otázkou je budúca podoba územných plánov. Návrh zákona nenasvedčuje, že by malo dôjsť k významnému ústupu od súčasných abstraktných plánov, kde sa podrobne stanovuje funkcia pre každý pozemok v obci a pri splnení indexov, regulatívov a stavebno-technických noriem je možné postaviť prakticky čokoľvek (nadnesene, keďže do podmienok nie je také jednoduché sa zmestiť). Návrat k zastavovacím plánom, typickým pre predvojnové obdobie, je nepravdepodobný (k tomu chýbajú aj samostatné Bratislavské stavebné predpisy, o ktorých nie je v návrhu zákona ani slovo). Je to možno škoda, lebo by sa tak mohlo tvoriť nielen lepšie mesto, ale by sa mohlo predovšetkým tvoriť rýchlejšie.

Zákon síce sľubuje, že schválenie zmien a doplnkov plánu by malo trvať maximálne rok od zverejnenia oznámenia o začatí obstarávania zmien a doplnkov, v praxi sa ale podobné termíny dnes vôbec nedodržiavajú. Dôvody sú rôzne, patrí k nim však aj náročnosť prípravy a posudzovania týchto zmien pri finančne a ľudsky podvýživených úradoch. Aj dnes platí požiadavka po priebežnej aktualizácii Územného plánu, ktorá sa však nikdy nevykonala. Na diskusiu tak je, či by nebolo vhodnejšie zjednodušiť celý plán a spraviť ho konkrétnejším, hoci voľnejším vo funkciách.

Návrhy zákonov majú určite mnoho ďalších nedostatkov, na ktoré poukážu ľudia, ktorí sa v problematike pohybujú oveľa lepšie ako ja. Príslušné orgány sú snáď pripravené pripomienky vyhodnotiť a zapracovať v čo najrýchlejšom čase, aby sa zákon posunul do schvaľovania. Vstup nového (a kvalitného!) stavebného zákona do platnosti je totiž základnou požiadavkou na zdynamizovanie rozvoja krajiny a s ohľadom na klimatické či demografické zmeny. Súčasný stav jednoducho ani pri najlepšej vôli radikálnu zmenu krajiny neumožňuje.

Zároveň je nový zákon aj základnou požiadavkou k tomu, aby Bratislava mohla začať rýchlejšie zvládať svoje problémy. Dostupnosť bývania je prvým, ďalšími sú vytlačenie nákupných centier z vnútorného mesta (ideálne k mestskému obchvatu v podobe diaľnice D4), zvýšenie efektivity zástavby, zvládnutie požiadaviek na zvýšenie klimatickej odolnosti alebo dobudovanie kostrovej dopravnej infraštruktúry, vrátane vodnej, železničnej, električkovej, cyklistickej a cestnej. To všetko by efektívne, rýchle, objektívne a zrozumiteľné plánovanie a povoľovanie mohlo priniesť. Výsledkom môže byť omnoho lepšia slovenská metropola, ktorá sa priblíži vízii mesta európskeho významu. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.