Simona Schreinerová 21.01.2025 15:57

Viac rizík ako optimizmu. Realitný trh v roku 2025 zasiahne konsolidácia aj vysoké úroky

Rok 2024 bol z pohľadu predaja bytov pomerne úspešný. V Bratislave predal viac než dvojnásobok bytov v porovnaní s rokom 2023. Najväčší záujem prišiel podľa očakávaní koncom roka, keďže byty boli v ponuke ešte za pôvodnú DPH. Práve jej zvýšenie bude mať vplyv na ceny bytov v roku 2025.

Ilustračný záber. Zdroj: zdronu.sk

Rok 2024 priniesol očakávané oživenie realitného trhu

Dáta spoločnosti Bencont ukazujú, že priemerná cena bytov zostala počas celého roka 2024 nezmenená a pohybovala sa na úrovni 5.013 €/m² s DPH. Ponuka bytov sa vďaka silnému predaju znížila na 3.353 bytov v 96 projektoch.

Kým priemerná cena bytov zostala rovnaká, k miernej zmene prišlo v štruktúre bytov z pohľadu veľkosti. Predajom menších a lacnejších bytov sa priemerná interiérová plocha ponúkaných bytov zvýšila na 65 m². Priemerná absolútna cena bytov si medziročne pripísala necelých 6%, v porovnaní s predošlým štvrťrokom 2024 zostala na podobnej úrovni 346.341 €.

Najviac bytov je dostupných v okrese Bratislava II s priemernou výmerou 63,49 m², s priemernou cenou 5.136 € a priemernou absolútnou cenou 344.312 €. Najvyššia priemerná cena bytov bola v okrese Bratislava I, pričom cena za m² dosahuje priemerne 7.147 € a absolútna cena 530.749 €. Priemerná výmera bytov je 70,28 m². Cenovo najdostupnejšie sú bytové jednoty vo štvrtom okrese s priemernou cenou za m² na úrovni 4.132 € a absolútnou cenou 272.980 €. Ich rozloha je v priemere 61,80 m².

Celkový počet bytov v ponuke sa znížil z dôvodu silnejšieho predaja a nižšieho prírastku nových bytov. Predaj bol zameraný najmä na už dokončené stavby, čo sa prejavilo v zmene štruktúry ponuky. Podiel dokončených bytov v ponuke klesol zo 43% v druhom štvrťroku 2024 na súčasných 37,5%.

Zvyšovanie podielu dokončených bytov v ponuke sledovali analytici najmä v období od roku 2023, keď sa v dôsledku slabého predaja a obmedzenej novej ponuky postupne dokončovala časť rozbehnutých projektov. Posledných deväť mesiacov roku 2024 však prinieslo zmenu tohto trendu.

Analytici Bencontu v poslednom kvartáli roka 2024 na bratislavskom trhu novostavieb zaregistrovali predaj celkom 672 bytových jednotiek. To znamená nárast až o 77% v porovnaní s tretím kvartálom 2024. Za celý rok 2024 sa v Bratislave predalo 1.664 bytov v novostavbách, čo je viac ako dvojnásobok oproti roku 2023, keď sa za celý rok predalo len 773 bytov.

Zároveň však dodávajú, že predaj v roku 2023 bol mimoriadne slabý, a aj predaj v roku 2024 je stále považovaný za nízky. Počas silných rokov 2016 a 2017 sa predalo 4.543, resp. 5.020 bytov, pričom väčšina z nich bola v tom čase vo výstavbe. V roku 2024 bola približne polovica predaných novostavieb už dokončená, druhá bola vo výstavbe. Tento trend je očakávaný aj v roku 2025.

Na realitnom trhu pokračovalo všeobecné zlepšovanie dostupnosti bývania a postupné oživovanie dopytu, ktoré sa začalo prejavovať už od prelomu rokov 2023 a 2024. Zvýšený predaj koncom roka 2024 mal byť podľa analytikov podporený aj očakávaným zvýšením DPH na 23%, ktoré je platné od začiatku tohto roka. Na trh sa tak vo väčšej miere vrátil odložený dopyt a situácia posmelila aj mnoho váhajúcich klientov. Mnohí si chceli zafixovať nižšiu kúpnu cenu alebo aspoň minimalizovať zaplatenú DPH tým, že väčšia časť transakcií (záloh) bola uhradená ešte v roku 2024.

Zo situácie na konci roka 2024 tak mali profitovať najmä projekty, ktoré majú v ponuke už dokončené byty a mohli byť hneď odovzdávané klientom. Svedčí o tom aj fakt, že 46% predaných bytov na konci roka bolo už v dokončenom stave. Priemerná cena predaných bytov vzrástla na 4.804,97 €/m², čo predstavuje medziročný nárast o 8,3%. Z hľadiska absolútnej ceny sa predávali byty za 295.878 €.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Najväčší záujem je stále o menšie byty

Najväčší dopyt je stále po dvojizbových bytoch, ale klienti sa začali zameriavať aj na jedno- až trojizbové rezidencie, ktorých podiel na predaji sa na konci roka zvýšil. Priemerná interiérová plocha predaných bytov však zostala už druhý štvrťrok v rade nezmenená na úrovni 58,2 m². Aj to indikuje zvýšený záujem o menšie a cenovo dostupnejšie byty. V ponuke naopak preto zostali väčšie byty, ktoré ťahali nahor aj priemer interiérovej plochy.

„Za celý rok 2024 sa však suverénne najviac predávali 2-izbové byty, ktorých podiel na predaji predstavoval 44%. Najviac bytov sa za uplynulý rok predalo v okrese BA II (38%) a BA IV (20%), čo súviselo so štruktúrou a saturáciou ponuky v daných okresoch ako aj cenovou dostupnosťou projektov v týchto oblastiach. V roku 2024 sa ponuka a dopyt vyrovnávali vďaka tomu, že nové projekty a etapy nahrádzali predané byty z ponuky“, uviedol Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

Bruchánik očakáva v roku 2025 pokračovanie oživovania na realitnom trhu. „Predaj v štvrtom kvartáli 2024 bol ovplyvnený výnimočnými externými faktormi, čo môže viesť k miernej korekcii začiatkom roka 2025. Následne predpokladáme návrat k pôvodnej trajektórii rastu predaja. Závisieť to bude aj od vývoja makroekonomického prostredia. Postupné znižovanie úrokových sadzieb v tomto smere predstavuje najväčší faktor. Na druhú stranu môže realitný trh brzdiť spomalenie rastu reálnych miezd v dôsledku vyššej očakávanej inflácie v súvislosti s konsolidačnými opatreniami“, pokračoval hlavný analytik.

V novom roku sa ale očakáva zvýšenie cien v dôsledku novej sadzby DPH. Predpokladá sa, že rastúci predaj bude adekvátne dopĺňaný novou ponukou bytov, čím v najbližšom období zostanú základné ceny bez DPH nezmenené.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ceny stagnujú, reálna hodnota bytov klesá

Podľa Bruchárika sa posledné dva až tri roky zvyšuje ponuka v segmente luxusnejších bytov, čo zahŕňa predovšetkým projekty v dowtowne. Zároveň je menej dostupných bytov v okrajových mestských častiach, kde sú ceny štandardne nižšie. Priemerná cena bytov preto za posledné roky zaznamenala síce veľmi mierny, ale nárast.

Analytici však hovoria o stagnácii, keďže tento nárast je spôsobený najmä štrukturálnymi zmenami v ponuke. Podľa analytika sa ceny v jednotlivých kategóriách novostavieb prakticky posledné tri roky nemenili. Zaujímavosťou je aj fakt, že byty sú aktuálne o 140% drahšie ako boli v roku 2013, ale zároveň je ich reálna hodnota vyššia iba o približne 65%.

Dôvodom je aj inflácia, ktorá posledné tri roky stúpa a znižuje reálnu hodnotu novostavieb. Horšie je na tom sekundárny trh. Reálna hodnota starších bytov je približne o 50% vyššia ako v roku 2013. Ich nominálna hodnota však stúpla o približne 120%. Napriek tomu je kúpyschopnosť záujemcov o byty na sekundárnom trhu vyššia, za čo môže aj rast platov.

Problémom pri cenách novostavieb je najmä cena stavebných prác a materiálov, ktoré v posledných rokoch zaznamenali prudký nárast. V Bratislave samozrejme zohráva dôležitú úlohu aj cena pozemkov, ktorá je vyššia ako v regiónoch. Developeri tak nemali veľa priestoru pre zlacňovanie, aby podporili predaje.

Dostupnosť bývania by mohlo čiastočne zlepšiť očakávané zníženie hypotekárnych úrokových sadzieb, avšak Slovensko je spomedzi eurozóny stále jednou z krajín s najvyššími úrokovými sadzbami. Úrokové sadzby úverov na nehnuteľnosti pri nových obchodoch (november 2024) boli na Slovensku na úrovni 4,13%, pričom horšie je na tom len Cyprus, Lotyšsko, Estónsko a Litva. Posledné tri menované krajiny však doplatili na rizikovú prirážku kvôli geopolitickej situácii, keďže sú v blízkosti Ruska. Pre porovnanie, úrokové sadzby v Rakúsku a Nemecku sú na úrovni okolo 3,5%.

Aktuálne je najlacnejšou alternatívou nájom, ale Bencont predpokladá, že čoskoro sa náklady na nájom a hypotéku vyrovnajú. Dostupnosť bývania v Bratislave teda stále nie je ideálna, najmä v segmente lacnejších bytov v okrajových častiach ako Bory alebo Slnečnice. V najbližších rokoch nemožno predpokladať, že sa situácia výraznejšie zlepší. Bratislava zostane drahým mestom, kde sa stavia príliš málo bytov. Hospodárenie štátu navyše veľa optimizmu neprináša.

Titulný ilustračný záber: zdronu.sk

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.