Adrian Gubčo 10.12.2024 11:55

Dramatický rast predajov a obavy z budúceho roka. Rezidenčný trh v Bratislave sa oteplil

Predaje bytov v Bratislave rastú, v porovnaní s minulým rokom mimoriadne výrazne. Konštatuje to realitno-poradenská spoločnosť CBRE vo svojom hodnotení tretieho štvrťroka 2024. Napriek tomu upozorňuje, že na predajnosť v budúcom roku môže mať vplyv nastupujúca konsolidácia verejných financií a zmena daňovej politiky.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Realitný trh je už nejakú dobu omnoho živší oproti nedávnej minulosti. V posledných mesiacoch možno badať zvýšenú aktivitu, čo sa týka predajov aj trhu s prenájmami. Potvrdzujú to aj dáta. Podľa  realitno-poradenskej spoločnosti CBRE, ktorá sa vo svojej kvartálnej analýze zamerala na trh s bytmi v Bratislave, sa počas tretieho štvrťroka 2024 predalo v nových projektoch 380 bytov. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka ide o nárast o viac ako 116%.

Predaje narástli aj oproti predchádzajúcemu štvrťroku, a to o 16%. „Vidíme jednoznačný rast predaja aj väčší dopyt na trhu, a to aj napriek pretrvávajúcim vysokým úrokovým sadzbám hypotekárnych úverov,“ konštatuje Peter Slovák, senior Research Manager, CBRE Slovensko. „Ceny nových projektov však stagnujú už od polovice roka 2022. Priemerná cena sa mení len štrukturálne, v dôsledku príchodu novej ponuky, a to najmä vo vyššom segmente.“

Expert očakáva, že ceny sa pohnú v priebehu budúceho roka. Príčinou ale nebude ponuka a dopyt, ale nová daňová legislatíva. Do akej miery zasiahne trh, však už CBRE nekonkretizuje. O dosahu zvýšených daní sa diskutuje, keďže karty mieša aj predpokladané znižovanie úrokových sadzieb.

V každom prípade, tradičným problémom zostáva nedostatočná ponuka, ktorá dokonca postupne klesá. V prvom polroku 2024 bol v Bratislavskom kraji zaznamenaný medziročný 21% pokles dokončených bytov. Ešte výraznejší bol pokles tých, ktoré išli do výstavby. Oproti minulému roku to bolo menej o takmer 36%.

„V súčasnosti je tak na bratislavskom trhu na predaj k dispozícii 3.392 nových bytových jednotiek,“ zhodnotil Slovák. Celková ponuka nových bytov sa ohľadom na aktuálny vývoj môže do budúcna znížiť.  

Tento vývoj nahráva prenajímateľom bytov. Podľa dát Eurostatu sa výška nájomného na Slovensku v treťom štvrťroku medziročne zvýšila o 10%. „V hlavnom meste bol tento rast ešte výraznejší,“ upozorňuje Slovák. „Spôsobil to najmä klesajúci počet bytov na prenájom v súvislosti so začiatkom školského roka a zvýšenie dopytu zo strany študentov. Počet bytov v ponuke na prenájom medziročne klesol o približne 15% a zastavil sa na čísle 1.503.“

Výška nájomného tak citeľne stúpa. „Priemerný mesačný nájom vo vyhľadávaných bratislavských štvrtiach ako Ružinov, Petržalka či Nové Mesto aktuálne predstavuje 16,90 €/m². V porovnaní s rovnakým obdobím pred rokom je to až o 23% viac. V centre mesta je mesačné nájomné v priemere 17,30 €/m²,“ uzatvára Peter Slovák. Majiteľom takýchto bytov napomáha prítomnosť utečencov z Ukrajiny aj rekonštrukcia veľkých bratislavských internátov.

V dohľadnej budúcnosti by mohli začať vznikať prvé projekty s väčším počtom nájomných jednotiek zo strany súkromných investorov. Zdroj: Siebert + Talaš / EIA

Aktuálna situácia na trhu s novostavbami nenapovedá, že by v dohľadnej dobe došlo k výraznejšiemu zvýšeniu dostupnosti bývania. Kým na jednej strane je tu potenciál určitého zlepšenia situácie vďaka klesajúcim úrokovým sadzbám, na strane druhej môže tento vývoj vymazať rast cien v dôsledku vyššej DPH a nedostatku bytov v relatívne dostupnejších projektoch. Hoci sa na trhu pravdepodobne objavia nové etapy Slnečníc a teoreticky Borov či Rakyty, v konečnom dôsledku bude celkový efekt na trh obmedzený.

Situácia sa dramaticky nezlepší ani na poli nájomného bývania. Hlavné mesto by malo dokončiť prvý nájomný bytový dom za posledné desaťročia, ktorý bude obsahovať približne stovku bytov. Tie však budú určené najmä pre reštituentov a tzv. potrebné povolania. Mestský bytový fond sa tým rozšíri na približne tisícku bytov a zvýši sa po poklesoch v posledných rokoch.

Na trh nájomného bývania (built to rent) pomaly vstupujú aj developeri, hoci ide o náročný trh, zvlášť v slovenských podmienkach. Ešte v tomto desaťročí by mohli byť zrealizované prvé významnejšie projekty, zamerané na študentov, co-living a teoreticky aj štandardných záujemcov. Veľkou otázkou zostáva vstup inštitucionálnych investorov, ktorí sa sústredia práve na takýto typ nehnuteľností a majú skúsenosti s ich nastavením i prevádzkou.

Dostupnosť bývania bude pre Bratislavu naďalej obrovskou výzvou – ak nie najväčšou. Riešenia prichádzajú len pomaly a zatiaľ nie sú uspokojivé. Slovenská metropola dnes patrí k najmenej dostupným hlavným mestám v Európskej únii, keď nás predbiehajú len Amsterdam, Praha či Atény.

Ide o dôsledok dlhodobého ignorovania problému, na ktorý odborníci upozorňujú už roky. Dôsledky sú viditeľné všade naokolo – či už v komplikáciách s dopravou alebo v nízkych daňových príjmoch. Cesta k zlepšeniu situácie vedie cez masívnu výstavbu desiatok tisíc bytov v krátkom čase. V opačnom prípade zostane metropola naďalej nedostupná.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.