Adrian Gubčo 28.10.2024 15:16

Predaje rastú, úroky klesajú. Trh čaká na efekty zvýšenej DPH

Realitný trh s novostavbami v Bratislave vykazuje už dlhšie náznaky otepľovania. Po minulom roku, keď sa na istú dobu predaje takmer úplne zastavili a ceny stagnovali, dokonca v niekoľkých prípadoch aj klesli, je aktuálna situácia omnoho priaznivejšia. Zmena však pravdepodobne príde v budúcom roku, keď sa prejavia dopady zvýšenej DPH.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Predajom sa v súčasnosti darí

Oživenie bratislavského realitného trhu možno pozorovať od začiatku tohto roka, keď po veľmi biednom roku 2023 začali rásť objemy transakcií. Zvýšená aktivita je zreteľná na celom Slovensku, v Bratislave to ale platí zvlášť. Kupujúci tak reagovali na stabilizáciu inflácie aj pokles úrokových sadzieb, rovnako sa prejavil odložený dopyt. Tretí štvrťrok 2024 sa niesol v pokračovaní týchto trendov.

Potvrdzujú to dáta spoločnosti Bencont, rovnako ako firmy BuiltMind. Ako konštatujú analytici Bencontu, v Bratislave sa v treťom kvartáli 2024 ponúkalo na predaj 3.392 bytov v novostavbách v rámci 93 projektov. BuiltMind pracuje s číslom 3.194 voľných bytov. Mierne sa líšia aj v počte predajov, kým prvá menovaná firma zmieňuje 380 bytov v novostavbách, druhá 482 v 64 projektoch. Pritom podotýka, že až 26% týchto predajov tvorilo top 6 projektov (viac nižšie).

Priemerná ponuková cena zostáva podľa expertov stabilná. V súčasnosti sa pohybuje približne na úrovni 5.034,66 eur na m² s DPH (Bencont), čo je medziročný nárast o 5,49% a štvrťročný rast o 0,53%. Analytici to vysvetľujú prítomnosťou prémiovejších projektov, ako aj predajom lacnejších bytov v strednom a nižšom segmente. Stúpla aj priemerná absolútna cena. Voľný byt v novostavbe v Bratislave dnes stojí približne 345.312,25 eur s DPH, čo predstavuje medziročný rast o 7,31% a štvrťročný nárast o 2,38%.

Ide o prejav rastúceho dopytu. Oproti minulému roku sa predaje takmer zdvojnásobili (podľa BuiltMind narástli o 253% oproti tretiemu štvrťroku 2023 – treba ale mať na pamäti, že minuloročná báza je extrémne nízka), oproti minulému štvrťroku stúpli o 16,21% (Bencont). Predajná cena je oproti ponukovej nižšia. Priemerná jednotková cena predaných bytov vzrástla medziročne o 2,01%, čím sa dostala na úroveň 4.702,44 eur na m² s DPH.

BuiltMind si všíma, že pokračuje roztváranie nožníc medzi ponukovou a predajnou cenou. V súčasnosti dosahuje už približne 10%. Ľudia totiž kupujú najmä menšie byty pod 60 metrov štvorcových. Byty sa zmenšili o 8,72% medziročne a 6,53% štvrťročne. Klesla aj priemerná absolútna cena predaných bytov o 9,43% medziročne resp. o 5,55% v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom a dostala sa na úroveň 284.668,69 eur s DPH.

K výrazne zmeneným trendom patrí aj zvýšenie miery absorpcie, teda pomeru predaných bytov k dostupným. V posledných dvoch sa pohybovala stabilne pod 10%, teraz však vystúpila k 15% v treťom kvartáli. Jednociferné hodnoty boli spôsobené výrazným znížením predajov oproti počtu bytov v ponuke. Teraz sa ale blíži k dlhodobému priemeru na úrovni 25%.

Vo výsledku tak možno konštatovať, že sa trh výrazne oteplil. Stále nemožno hovoriť o obnovení situácie spred pandémie a čias, keď miera úrokovej sadzby klesla pod 1%. Napriek tomu sa dnes viacerým developerom darí vypredávať pomerne veľké počty bytov.

Tretia etapa projektu Čerešne, Čerešne Residence, bola najpredávanejším projektom v Bratislave za uplynulý štvrťrok. Zdroj: ITB Development 

Dominovali projekty v dobrých lokalitách

BuiltMind analyzoval konkrétne projekty, v ktorých došlo k najúspešnejším predajom bytov. Na prvom mieste je tretia etapa dúbravského developmentu Čerešne, nazvaná Čerešne Residence. Investorovi ITB Development sa podarilo predať 28 bytov, pričom do predaja dnes už rozostavaný projekt nasadil v druhom štvrťroku 2024. Čerešne nie sú medzi najúspešnejšími projektami prvý raz, pomerne dobre napredujú predaj už dlhšie.

Na druhom mieste sa umiestnili veže Portum od Portum Towers, kde má okrem slovenského investora účasť aj česká spoločnosť TopEstates. Predaných tu bolo 26 jednotiek, pričom predaj sa spustil v druhom štvrťroku 2023. Ide o vysoko nadštandardný zámer priamo v jadre bratislavského downtownu. Aktuálne tu prebiehajú prípravné práce.

Na treťom mieste je dostupnejší projekt Ovocné Sady od JTRE. Na novom sídlisku v susedstve bratislavského letiska našlo majiteľa ďalších 21 bytov. Developer cielil na klientov, hľadajúcich štartovné bývanie, príp. mladé rodiny. Vzniknúť tu má aj nájomné bývanie, keďže jednu bytovku za týmto účelom odkúpila spoločnosť Kooperativa.

Zvyšné tri projekty z prvej šestice predali zhodne po 17 rezidencií. Ide o Bory Na Hrádzi od Penta Real Estate, teda štvrtú etapu rastúcej štvrte na severozápadnom okraji mesta. Nasleduje Millhaus od Immocapu a Wood&Company, rezidenčná prvotina tejto spoločnosti umiestnená v strategickej lokalite pri ulici Mlynské nivy. Posledným projektom je Topoľčianska od VI Group, ktorá je umiestnená v susedstve dokončovanej električkovej trate.

Medzi najúspešnejšími projektami tak možno pozorovať kombináciu exkluzívnejších zámerov (Portum a Millhaus) a dostupnejších projektov na okraji mesta, resp. v menej exponovaných lokalitách. Čerešne sú zas typický produkt pre strednú triedu, teda niekde medzi týmito dvoma skupinami. V každom prípade, aj napriek tomu, že sa periférne realizácie nemôžu pochváliť polohou v centre či jeho blízkosti, z dlhodobého pohľadu ide o lokality s potenciálom ďalšieho rozvoja.

Z developerov bolo najúspešnejšie YIT Slovakia, ktoré v rámci všetkých projektov predalo 48 rezidencií, nasledované Penta Real Estate (38 jednotiek), Cresco Real Estate (34), ITB Development (31), VI Group (30) a JTRE (28).

Najúspešnejším developerom v predaji bytov bol v poslednom štvrťroku YIT Slovakia. Na fotografii projekt Nuppu Magnolia. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ďalší vývoj vyvoláva otázky

Podľa Bencontu ceny bytov v budúcom roku oproti súčasnému vývoju narastú. „Ceny novostavieb v Bratislave stagnujú už od polovice roka 2022, pričom priemer cien sa mení len štrukturálne v dôsledku prírastku novej ponuky vo vyššom segmente a postupným výpredajom dostupnejších bytov,“ hovorí Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. Od budúceho roka však očakáva nárast cien v dôsledku zmien daňovej politiky.

Tento rast nebude dramatický, bude ale citeľný. „Ak je dnes priemerná absolútna cena novostavieb 345.312 eur s DPH, tak budúci rok bude klient na kúpu takéhoto bytu potrebovať o 8.633 eur viac. V prípade mediánového bytu, ktorého cena sa dnes pohybuje na úrovni 286.750 eur s DPH bude potreba finančných prostriedkov vyššia o 7.169 eur. V budúcom roku tak môžeme v dôsledku zvýšenia DPH očakávať rast cien novostavieb v priemere o 2,5%,” tvrdí Bruchánik.

Teoreticky sa môže zvýšiť aj rast inflácie. To by v konečnom dôsledku viedlo k zhoršeniu dostupnosti bývania pre kupujúcich. Zmenu môže priniesť buď rast miezd, alebo pokles úrokovej sadzby. ECB pristúpila už k dvom zníženiam hlavnej úrokovej sadzby, pričom do konca roka sa očakávajú ďalšie dve zníženia. Odraziť by sa to mohlo aj na hypotékach.

Do konca roka možno očakávať pomerne slušné predaje, čo súvisí s očakávaným vývojom. „K záveru roka 2024 očakávame naďalej rast dopytu, ktorý bude podporený aj snahou klientov realizovať nákup ešte pri pôvodnej výške DPH na úrovni 20%. Ceny novostavieb zatiaľ zostanú na nezmennej úrovni a predávajúci budú vyhodnocovať vplyv zvýšenej daňovej sadzby, ako aj efekt možného zníženia úrokovej sadzby,” uzatvára Bruchánik.

Zvýšenie cien očakáva aj BuiltMind, dynamika rastu však môže podľa odborníkov byť obmedzená cenovou citlivosťou kupujúcich. V prvom štvrťroku 2025 bude predaj bytov stagnovať, následne ale znova rozbehne. Kým tento rok sa predá okolo 700 bytov, v priebehu budúceho roka by to mohlo byť 600-700 bytov. Predaj by mohli podporiť nové produkty, ponuky a stratégie developerov.

Výsledkom aktuálnej situácie je nízka dostupnosť bývania na Slovensku i Bratislave. V tomto smere je slovenská metropola na tom horšie ako mnohé iné európske veľkomestá. Na kúpu bytu o veľkosti 70 metrov štvorcových treba v Bratislave 12,9 ročných platov. V tomto smere by mala byť štvrtá najmenej dostupná z hlavných miest EÚ. Horšie je na tom Amsterdam, Praha a Atény. Na druhej strane rebríčka je Varšava, kde stačí na kúpu bytu 8,9 ročných platov.

V najbližších rokoch nemožno predpokladať, že sa na tom čokoľvek zlepší. Bratislava zostane drahým mestom, kde sa stavia príliš málo bytov na to, aby sa začala situácia obracať. Hospodárenie štátu necháva len málo dôvodov na optimizmus.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.