Adrian Gubčo 23.10.2024 15:00

Najluxusnejšie nákupné centrum v Bratislave. Aupark otvára zelenú prístavbu, prinesie exkluzívne obchodné koncepty

ČLÁNOK BOL AKTUALIZOVANÝ Aupark Shopping Center je dlhodobo najvýznamnejším nákupným centrom v Bratislave. Môže sa tešiť z najväčšieho počtu zákazníkov s najväčšou bonitou, najvyššou atraktivitou pre nájomcov aj výbornej polohy v blízkosti centra mesta i diaľnice. Napriek tomu má v metropole silnú konkurenciu, na čo reagoval novou prístavbou. Unikátna je riešením fasády aj novými retailovými konceptami v interiéri.

Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Rozšírenie ako reakcia na konkurenčný trh

Aupark je súčasťou Bratislavy od roku 2001 a už od svojho vzniku mal pozíciu „prémiového“ nákupného centra. To sa odrazilo v záujme investorov. Pôvodný developer HB Reavis predal v roku 2006 polovicu centra skupine Rodamco Europe (dnes Unibail-Rodamco-Westfield), v roku 2011 aj zvyšok objektu. V roku 2021 následne oznámila vstup do centra skupina Wood & Company. Zaplatila zaňho 450 miliónov eur, čo bola dovtedy najväčšia realitná transakcia v histórii Slovenska.

Aupark sa priebežne menil, v roku 2007 napríklad získal prístavbu, čím sa z pôvodnej rozlohy 43-tisíc metrov štvorcových nákupných plôch rozrástol na 58-tisíc. V rokoch 2013-2015 prebehla veľká modernizácia Auparku, ktorá mala zabezpečiť jeho „štvorhviezdičkový štandard“.

S ohľadom na situáciu na bratislavskom retailovom trhu to však nestačilo. „Aj keď je Aupark asi najprémiovejšie nákupné centrum na Slovensku, pôsobí vo veľmi súťaživom a úprimne motivujúcom bratislavskom trhu,“ konštatuje Jan Kubíček, Portfolio Advisor Wood & Company a člen výkonného výboru Asociace nákupních center v ČR. „Museli sme nejako reagovať na projekty, ktoré sa tu stavajú.“

Za významný dôvod považoval aj záujem významných obchodníkov, predovšetkým siete Inditex, o rozšírenie svojich konceptov – dokonca vytvoriť najväčšie predajne v strednej a východnej Európe. Investor sa preto rozhodol o vybudovanie dlhšie plánovanej prístavby v celkovom rozsahu 9.999 metrov štvorcových. Umiestnená je na mieste povrchového parkoviska vo väzbe na križovatku Einsteinovej a zjazdu z Mosta SNP.

Územné rozhodnutie a stavebné povolenie bolo na projekt vydané už v roku 2018. Definitívne rozhodnutie o rozšírení padlo v roku 2022, keď Inditex potvrdil záujem o vytvorenie veľkej predajne značky Zara. Realizácia začala v marci 2023, hrubá stavba bola vybudovaná medzi augustom 2023 a koncom toho istého roka. V júni 2024 boli interiérové priestory odovzdané nájomcom na zariadenie (fit-out), zároveň prebiehali vnútri Auparku ďalšie úpravy aj v iných prevádzkach.

V konečnom dôsledku tvoria nové prevádzky – predajne Zara a Reserved 7.756 metrov štvorcových. „Obnovila sa tiež časť existujúcich priestorov Auparku, čo umožnilo viacerým etablovaným nájomníkom rozšíriť svoje prevádzky alebo sa presunúť na lepšie pozície v rámci centra,“ dodáva Veronika Košická, General manager Aupark.

Developer zdôrazňuje viaceré výnimočné riešenia a parametre novej prístavby. Okrem najväčších konceptov svojho druhu v krajine upozorňuje najmä na fasádne riešenie, zahŕňajúce najväčšiu inštaláciu fasádnej zelene na Slovensku. Okrem toho pripomína, že ďalšie interiérové úpravy zvýšia komfort nakupujúcich a posilnia pozíciu Auparku ako najluxusnejšieho nákupného centra v meste.

V rámci rozšírenia vznikli niektoré z najmodernejších prevádzok jednotlivých nájomcov v regióne. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Inovatívne koncepty a zväčšené priestory

Kľúčovým nájomníkom bude Zara, ktorá tu otvára najväčšiu prevádzku nielen v Bratislave, ale aj na Slovensku. Plocha jej priestorov dosiahla 3.860 metrov štvorcových. Hovorí zároveň o svojom najinovatívnejšom koncepte, novom dizajnovom riešení, väčších plochách na prezentáciu produktov a najlepšej možnej kvalite zákazníckeho servisu.

K novinkám má patriť rezervácia skúšobnej kabínky, vyzdvihnutie online objednávok v predajni do dvoch hodín od objednania a možnosť vyhľadávania produktov v obchode. Zákazníci budú mať k dispozícii aj samoobslužné pokladne či miesto pre recykláciu kartónov. Investor pripomína, že Zara Aupark obsahuje aj niektoré z najpokročilejších systémov eko-efektivity na zníženie environmentálneho dopadu. 

Svoju najväčšiu predajňu otvára aj Reserved, ktorý sa bude rozkladať na 2.400 metroch štvorcových. Ponúkaný bude sortiment pre ženy, mužov aj deti. Novým riešením bude telemetrický systém, ktorý optimalizuje spotrebu energie. V rámci spoločenskej zodpovednosti bude možné vďaka spolupráci s partnerom Ekocharita odovzdať v predajni použité oblečenie a doplnky, a tak prispieť k udržateľnejšiemu nakladaniu s textilom.

Súvisiace úpravy priestorov priniesli aj zmeny v pôvodných obchodoch. Modernizovanú predajňu získalo H&M, ktoré patrí k významným nájomníkom. Úpravami prešla aj drogéria DM, ktorá je najväčšia v Bratislave. V dohľadnej dobe sa má otvoriť dvojica nových gastronomických konceptov v podobe thajskej a gruzínskej reštaurácie. Naostatok bol zriadený aj nový informačný pult.

Investor chce komfort návštevníkov ďalej zvýšiť zabezpečením dostatočných parkovacích kapacít. 79 parkovacích miest vzniklo v zadnej časti centra smerom k Sadu Janka Kráľa, ktoré tvoria náhradu za stratené miesta na mieste prístavby. V prípade peších vznikol upravený verejný priestor pred hlavným vstupom. Investor tiež hovorí o priblížení vstupu do prístavby k zastávke verejnej dopravy.

Na druhej strane, priame spojenie medzi novým vstupom a zastávkou Pri sade smerom do centra vybudované nebolo. „Pozemky smerom k svahu nám nepatria, takže tam nevieme postaviť schodisko, rampu ani výťah,“ upozorňuje Michal Smolák, Development Manager Aupark Bratislava. „Urobili sme opatrenia, aby tadiaľ chodci vôbec nechodili, lebo to je nebezpečné.“ Developer ďalej upozorňuje, že ide aj o oporu cesty smerom na most a podotkol, že výhodnejšie je chodiť cez interiér nákupného centra.

V tomto smere tak Aupark zostáva autocentrickým nákupným centrom. Nachádza sa síce v komplikovanom prostredí, pre chodcov ale v skutočnosti výraznejšie zlepšenia nenastali.

Na novej fasáde sú okrem zelene aj recyklované okenné panely z pôvodnej fasády. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Environmentálna udržateľnosť nemá byť len slogan

Vedenie nákupného centra zdôrazňuje, že pri kreovaní prístavby sa neuvažovalo výlučne ekonomicky. Otázka udržateľnosti hrala prím, čo sa ukázalo napokon aj pri riešení fasády – podľa Martina Šmiguru, Local Partnera Wood & Company, dokonca išlo o náklad na úkor celkovej ekonomiky projektu. Na druhej strane, ide o najrozpoznateľnejšiu súčasť extenzie.

Podľa developera ide o najväčšiu realizáciu svojho druhu v rámci Slovenska aj Česka. Ideovo vychádza z cieľa podporiť biodiverzitu v tesnej blízkosti Auparku, Sadu Janka Kráľa aj mestskej diaľnice. Architekti z kancelárie AK Jančina využili pri tvorbe fasády klasické prvky s prírodnými materiálmi. Má ísť o vzor v udržateľnom prístupe, keďže znovu využili oceľ a sklo z pôvodnej fasády. Plocha zelenej fasády je viac ako 600 m² a pokrýva ju 35-tisíc rastlín.

O výnimočnom riešení hovorí dodávateľ fasády, Libor Musil zo spoločnosti LIKO-S. „Tím investorov s hlavným architektom vytvorili stavbu pre novú klimatickú dobu,“ hodnotí. „Jej nádherná zelená fasáda nielen ohromne chladí budovu a jej okolie, ale tiež čistí vzduch a radikálne znižuje hlučnosť.“ Predpokladá sa, že ročne zachytí približne 1.050 kg CO2 a zlepší mikroklímu v okolí budovy.

V lete má fasáda pomôcť pri chladení budovy a znížiť potrebu využívania klimatizácie. Očakávané je aj zlepšenie prostredia pre návštevníkov. Musil prirovnal jej účinok k umiestneniu 60 vzrastlých stromov. Medzi ďalšie benefity má patriť zlepšenie vlhkosti vzduchu, zníženie hluku, zachytenie prachových častíc, vytvorenie útočiska pre hmyz či zachytávanie dažďovej vody.

Aupark pripomína, že zhotoviteľ sa bude o fasádu pravidelne starať, aby dosiahol optimálny rast a zdravie rastlín, ktoré bude potrebné strihať, presádzať a dopĺňať. Zeleň je napojená na automatický zavlažovací systém, ktorý využíva vodu zo studne z Dunaja. Zavlažovanie prebieha celý deň v pravidelných intervaloch a v určitých časoch sa dopĺňa hnojivo. Zeleň by mala dosiahnuť svoj plný potenciál do dvoch rokov. Musil dodáva, že v najbližších mesiacoch nebude účinok taký vysoký, keďže budú trvalky zimovať.

Prínosy fasády by mali byť odborne analyzované. V spolupráci so Slovenskou technickou univerzitou sa bude realizovať meranie, ktoré bude zahŕňať zlepšenie tepelnej pohody, meranie povrchových teplôt a hluku, úspory na energiách a analýzu kvality ovzdušia.

V rámci prístavby investor okrem zelenej fasády umiestnil aj pokročilé technológie na riadenie vzduchotechniky, chladenia a optimalizáciu energetickej spotreby. Pre úsporu prevádzkových nákladov preberá novostavba časť chladu od pôvodného Auparku. K energetickej efektivite prispieva fotovoltická elektráreň s výkonom 150 kWp na streche budovy. Taktiež spĺňa najvyššiu energetickú certifikáciu A0+.

Wood&Company uzatvára, že udržateľnosť je preňho jednou z najväčších priorít pri ďalšom rozvoji. Aké ďalšie opatrenia pripravuje, zatiaľ neuviedol. Michal Smolák ale upozorňuje, že v zásobníku je obrovské množstvo zámerov a úprav, ktoré sa budú v nadchádzajúcich rokoch priebežne realizovať.

Súčasťou úprav bola aj realizácia nového recepčného pultu. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Boj medzi nákupnými centrami sa zostruje

Developer odmietol špecifikovať, koľko peňazí do prístavby a súvisiacich zmien investoval. „Jedná sa o viac ako 10% rozšírenie nákupnej plochy centra, takže investícia to bola výrazná,“ hovorí J. Kubíček. „Je to komplexnejšia téma ako zmena povrchu či vybudovanie fontány pre nákupným centrom. Je to investícia, ktorá obsahuje aj demoláciu časti existujúceho centra, náklady na relokáciu časti obchodov. Jedno číslo, ktorý by sa zverejnilo, by bolo ťažko interpretovateľné,“ dopĺňa Smolák.

V každom prípade, projekt sa zaraďuje do radu zmien, ktoré sa aktuálne realizujú vo viacerých centrách v celej Bratislave. Príkladom je Vivo!, kde sa zrevitalizoval verejný priestor pri vstupe do centra, Avion so zlepšujúcim sa prepojením s okolím alebo Bory, kde sa pripravuje výstavba nového námestia aj dostavby s niekoľkými prevádzkami. Eurovea je čerstvo rozšírená, Nivy ešte taktiež musia pravdepodobne vyhodnotiť svoje prvé roky.

Rozhodne možno súhlasiť s úvodnou poznámkou J. Kubíčeka, že retailový trh v Bratislave je vysoko konkurenčný. Nákupné centrá na to spravidla reagujú snahou o poskytnutie komplexnejšej ponuky pre zákazníkov – či už ide o väčšie a lepšie vybavené obchody, premyslené koncepty alebo širšiu ponuku služieb, gastronomických prevádzok, atraktívnejších priestranstiev a programu. V súčasnosti sú totiž kľúčovým kvázi-verejným priestorom v meste.

Klasické verejné priestory a retail, ktorý je na ne naviazaný, zostáva pozadu. Mnohé bratislavské ulice sú zanedbané, nepríjemné, zaťažené povrchovým parkovaním a nevytvárajú pocit ani len bazálnej úrovne a úcte k obyvateľom i návštevníkom mesta. Inde zas lepšiemu využitiu priestorov bráni absencia komplexnej stratégie a správy, takže jednotliví nájomcovia nevedia pracovať s nájmami, výrazom prevádzok ani marketingom.

Klasický pouličný retail tak má výhodu jedine v gastronómii, pri iných obchodoch a službách je to ale horšie. Bratislava naďalej posilňuje svoj charakter mesta nákupných centier. Neexistuje žiaden náznak, že by sa na tom malo v dohľadnej dobe čokoľvek zmeniť.  

Fotografie z 23.10.2024. Pozrite si výstavbu rozšírenia Auparku vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.